Das Wichtigste im Überblick
- Schweizer können grundsätzlich ohne besondere ausländerrechtliche Beschränkungen Immobilien in Deutschland erwerben
- Steuerliche Besonderheiten bei grenzüberschreitendem Immobilienerwerb erfordern professionelle Beratung
- Finanzierung durch deutsche Banken ist möglich, aber mit spezifischen Anforderungen verbunden
Einleitung: Warum deutsche Immobilien für Schweizer attraktiv sind
Der deutsche Immobilienmarkt übt auf viele Schweizer Staatsbürger eine besondere Anziehungskraft aus. Attraktive Preise im Vergleich zur Schweiz, geografische Nähe und stabile Marktbedingungen machen Deutschland zu einem interessanten Investitionsziel. Besonders die Grenzregionen zu Baden-Württemberg und Bayern stehen bei Schweizer Käufern hoch im Kurs.
Doch der grenzüberschreitende Immobilienerwerb bringt rechtliche und steuerliche Besonderheiten mit sich, die eine sorgfältige Vorbereitung erfordern. Von der Finanzierung über steuerliche Verpflichtungen bis hin zur Vertragsgestaltung gibt es verschiedene Aspekte, die Schweizer Käufer beachten sollten.
Rechtliche Grundlagen für Schweizer beim Immobilienerwerb
Grunderwerbsberechtigung ohne Beschränkungen
Als Schweizer Staatsbürger können Sie grundsätzlich ohne besondere ausländerrechtliche Beschränkungen Immobilien in Deutschland erwerben. Schweizer Staatsangehörige können regelhaft ohne besondere ausländerrechtliche Erwerbsgenehmigung Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland erwerben; behördliche Genehmigungsvorbehalte bestehen lediglich in Spezialkonstellationen (etwa bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz und einschlägigen Landesregelungen).
Diese Rechtslage unterscheidet sich deutlich von anderen Ländern, die ausländische Immobilienerwerber besonderen Beschränkungen unterwerfen.
Besonderheiten bei landwirtschaftlichen Flächen
Besondere Regelungen gelten beim Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen. Hier greifen je nach Bundesland die Vorschriften des Grundstücksverkehrsgesetzes und ergänzender Landesgesetze, die auch für Schweizer Käufer eine behördliche Genehmigungspflicht vorsehen können.
Auch forstwirtschaftliche Flächen können besonderen Beschränkungen unterliegen, die je nach Bundesland variieren. Eine rechtliche Beratung vor Vertragsabschluss ist in diesen Fällen besonders empfehlenswert.
Finanzierungsoptionen für Schweizer Käufer
Finanzierung durch deutsche Banken
Deutsche Banken vergeben grundsätzlich auch an Schweizer Staatsangehörige Immobilienkredite. Nach Marktbeobachtungen stellen sie dabei oft höhere Anforderungen als bei inländischen Kreditnehmern. Die Bonität wird besonders sorgfältig geprüft, und häufig wird ein höherer Eigenkapitalanteil verlangt.
Viele Banken verlangen von Schweizer Kreditnehmern einen detaillierten Nachweis über regelmäßige Einkünfte und Vermögensverhältnisse. Da in der Schweiz wohnhafte Personen in der Regel keine SCHUFA-Historie haben, prüfen Banken die Bonität häufig anhand anderer Unterlagen wie Lohnabrechnungen, Steuerunterlagen oder Bankreferenzen, was den Finanzierungsprozess verkomplizieren kann.
Die Zinssätze können nach Marktbeobachtungen geringfügig höher ausfallen als bei deutschen Kreditnehmern, da die Bank ein erhöhtes Ausfallrisiko einpreist. Eine umfassende Beratung durch einen erfahrenen Finanzierungsberater kann hier helfen, die besten Konditionen zu finden.
Steuerliche Aspekte des grenzüberschreitenden Immobilienerwerbs
Grunderwerbsteuer in Deutschland
Beim Erwerb einer Immobilie in Deutschland fällt Grunderwerbsteuer an, deren Höhe je nach Bundesland typischerweise zwischen rund 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises liegt. Diese Steuer ist unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Käufers zu entrichten und wird vom zuständigen Finanzamt festgesetzt.
Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest; regelmäßig ist sie binnen eines Monats nach Zugang des Bescheids zu entrichten. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist dem Grundbuchamt vorzulegen und wird erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet ist oder Steuerfreiheit besteht; in weiteren Fällen ist die Erteilung zulässig, wenn die Steuerforderung nicht gefährdet ist.
Laufende Steuerpflichten in Deutschland
Als Eigentümer einer deutschen Immobilie unterliegen Schweizer der deutschen Grundsteuer. Diese wird von der Gemeinde erhoben und berechnet sich nach den jeweils geltenden Bewertungsregeln und Hebesätzen der Grundsteuer. Die Grundsteuer wird regelmäßig vierteljährlich erhoben; Abweichungen bei geringen Jahresbeträgen sind möglich und ergeben sich aus dem jeweiligen Bescheid der Gemeinde.
Falls Sie die Immobilie vermieten, entstehen in Deutschland Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die der deutschen Einkommensteuer unterliegen. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Schweiz steht Deutschland als Belegenheitsstaat der Immobilie das Besteuerungsrecht für diese Mieteinkünfte zu.
Steuerliche Behandlung in der Schweiz
In der Schweiz sind deutsche Immobilien grundsätzlich in der Steuererklärung als Vermögen zu deklarieren. Der maßgebliche Wert der Immobilie erhöht das steuerbare Vermögen und kann – je nach Wohnsitzkanton und Gesamtvermögen – zu kantonaler Vermögenssteuer führen.
Bei Mieteinnahmen aus einer in Deutschland belegenen Immobilie greift das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und der Schweiz. Die Einkünfte werden in Deutschland besteuert; in der Schweiz werden sie in der Regel vom laufenden Einkommen freigestellt, aber zur Bestimmung des Steuersatzes im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigt.
Der Kaufprozess: Besonderheiten für Schweizer
Vorvertragliche Prüfung und Beratung
Bevor Sie sich für eine deutsche Immobilie entscheiden, sollten Sie eine umfassende rechtliche Prüfung durchführen lassen. Deutsche Kaufverträge unterscheiden sich in ihrer Struktur und ihren rechtlichen Implikationen teilweise erheblich von schweizerischen Kaufverträgen.
Besonders wichtig ist die Prüfung der Finanzierungsklauseln, Gewährleistungsausschlüsse und Regelungen zur Kaufpreisfälligkeit. Auch die Übernahme von Lasten und Beschränkungen sollte sorgfältig geprüft werden, da diese die spätere Nutzung der Immobilie beeinträchtigen können.
Notarielle Beurkundung und Sprache
Grundstückskaufverträge bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Der Notar gestaltet das Verfahren unter Wahrung seiner Prüfungs- und Belehrungspflichten, verliest und erläutert die Urkunde und sorgt für ein verständliches Zustandekommen des Geschäfts; er handelt neutral und berät beide Seiten im Rahmen seiner Amtspflichten. Der Notar stellt sicher, dass alle Beteiligten den Inhalt verstehen; bei Sprachbarrieren ist die Hinzuziehung eines Dolmetschers und die entsprechende Verfahrensgestaltung (Verlesen, Erläuterung) üblich.
Bei Verbraucherverträgen soll der Notar regelmäßig zwei Wochen vor Beurkundung den Vertragsentwurf zur Verfügung stellen; diese Wartefrist dient dem Übereilungsschutz. Dennoch ist es empfehlenswert, vor dem Notartermin eine unabhängige rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die eigenen Interessen optimal zu schützen.
Grundbucheintragung und Eigentumsübergang
Das Eigentum an Grundstücken geht erst mit Einigung (Auflassung) und Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB); bis zur Eintragung bleibt der Verkäufer rechtlicher Eigentümer, auch bei bereits geleisteter Kaufpreiszahlung.
Die Grundbucheintragung kann mehrere Wochen dauern. Während dieser Zeit ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen (§ 883 BGB). Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch und wahrt den Rang des späteren Eigentums; vormerkungswidrige Zwischenverfügungen bleiben nur relativ – gegenüber Ihnen als Vormerkungsberechtigten – unwirksam. Eine Grundbuchsperre löst die Vormerkung nicht aus; weitere Eintragungen sind zulässig, verlieren jedoch im Verhältnis zu Ihrem gesicherten Anspruch ihre Wirksamkeit.
Praktische Tipps für Schweizer Immobilienkäufer
Vorbereitung der Finanzierung
Kümmern Sie sich frühzeitig um eine Finanzierungsvorabgenehmigung. Deutsche Banken benötigen oft umfangreiche Unterlagen, deren Beschaffung und Übersetzung Zeit in Anspruch nehmen kann. Neben Einkommensnachweisen werden häufig auch Vermögensaufstellungen und Bürgschaftserklärungen verlangt.
Berücksichtigen Sie bei der Finanzplanung auch die Nebenkosten des Immobilienerwerbs. Diese betragen in Deutschland typischerweise zwischen 7 und 12 Prozent des Kaufpreises und umfassen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen.
Auswahl der richtigen Beratung
Suchen Sie sich Berater mit Erfahrung im grenzüberschreitenden Immobiliengeschäft. Ein Anwalt, der sowohl deutsches als auch schweizerisches Recht kennt, kann wertvolle Unterstützung bieten. Auch bei Steuerberatern ist grenzüberschreitende Expertise wichtig, um optimale steuerliche Gestaltungen zu entwickeln.
Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen. Der deutsche Immobilienmarkt bietet viele Möglichkeiten, und eine übereilte Entscheidung kann später zu Problemen führen. Eine sorgfältige Prüfung aller Aspekte zahlt sich langfristig aus.
Währungsrisiko beachten
Da Sie als Schweizer wahrscheinlich in Schweizer Franken kalkulieren, sollten Sie das Währungsrisiko bei der Kaufpreiszahlung bedenken. Größere Kursschwankungen können die Investition erheblich verteuern. Eine Währungsabsicherung kann in volatilen Marktphasen sinnvoll sein.
Checkliste für Schweizer Immobilienkäufer
Vor der Objektauswahl:
- Finanzierungsrahmen mit Bank oder Berater klären
- Steuerliche Auswirkungen in beiden Ländern prüfen
- Währungsrisiko bewerten
- Rechtliche Beratung organisieren
Bei der Objektprüfung:
- Energetischen Zustand bewerten lassen
- Grundbuchauszug und Baulastenverzeichnis prüfen
- Erschließungskosten und Anliegerabgaben erfragen
- Verwaltungskosten bei Eigentumswohnungen kalkulieren
Vor Vertragsabschluss:
- Kaufvertragsentwurf rechtlich prüfen lassen
- Finanzierung final bestätigen
- Versicherungsschutz organisieren
- Steuerliche Registrierung vorbereiten
Häufig gestellte Fragen
Benötige ich als Schweizer eine besondere Genehmigung zum Immobilienkauf in Deutschland?
Nein, Schweizer können grundsätzlich ohne behördliche Genehmigung Immobilien in Deutschland erwerben. Ausnahmen gelten nur für landwirtschaftliche und teilweise forstwirtschaftliche Flächen.
Kann ich als Schweizer eine Finanzierung bei deutschen Banken erhalten?
Ja, deutsche Banken vergeben auch an Schweizer Kredite für deutsche Immobilien. Allerdings sind die Anforderungen oft höher und es wird häufig ein größerer Eigenkapitalanteil verlangt.
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Deutschland an?
Es fällt Grunderwerbsteuer zwischen typischerweise 3,5 und 6,5 Prozent je nach Bundesland an. Zusätzlich entstehen laufende Kosten durch Grundsteuer und bei Vermietung deutsche Einkommensteuerpflicht.
Muss ich deutsche Immobilien in der Schweiz versteuern?
Ja, deutsche Immobilien sind in der Schweiz als Vermögen zu deklarieren. Mieteinnahmen werden nach dem Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland besteuert; in der Schweiz werden sie grundsätzlich von der direkten Besteuerung freigestellt, aber für die Berechnung des Steuersatzes und der Vermögenssteuer mitberücksichtigt.
Kann der Kaufvertrag auf Deutsch abgewickelt werden, wenn ich die Sprache nicht perfekt beherrsche?
Der Notar ist verpflichtet, den Vertrag zu erläutern. Sie können einen Dolmetscher hinzuziehen oder um Übersetzung bitten. Eine vorherige rechtliche Beratung ist dennoch empfehlenswert.
Wie lange dauert der Kaufprozess in Deutschland?
Von der Vertragsunterzeichnung bis zur Grundbucheintragung vergehen meist 6-12 Wochen. Die Kaufpreiszahlung erfolgt in der Regel nach Erfüllung aller Vertragsbedingungen.
Was passiert bei Währungsschwankungen zwischen Euro und Schweizer Franken?
Währungsschwankungen können die Kosten erheblich beeinflussen. Bei größeren Beträgen kann eine Währungsabsicherung sinnvoll sein.
Benötige ich eine deutsche Krankenversicherung, wenn ich eine deutsche Immobilie besitze?
Nein, der reine Immobilienbesitz begründet keine Krankenversicherungspflicht. Diese entsteht erst bei Wohnsitzverlegung nach Deutschland.
Welche Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf in Deutschland?
Planen Sie etwa 7-12 Prozent des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen ein.
