Das Wichtigste im Überblick
- Maklerverträge können bei Verstößen gegen gesetzliche Formvorschriften, sittenwidrigen Provisionsvereinbarungen oder mangelnder Aufklärung unwirksam sein
- Die §§ 656a ff. BGB schaffen Unwirksamkeitsgründe bei Verstößen gegen die Kostenverteilungsregeln beim Immobilienkauf mit Verbrauchern als Käufer
- Verbraucher haben bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein Widerrufsrecht
Wenn der Maklervertrag nicht hält, was er verspricht
Ein Maklervertrag regelt die Zusammenarbeit zwischen Auftraggeber und Immobilienmakler, wobei der Provisionsanspruch vom Erfolg im Sinne des § 652 Abs. 1 BGB abhängt – also der Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Hauptvertragsabschluss. Doch nicht jede Vereinbarung ist rechtlich wirksam. Verschiedene gesetzliche Bestimmungen können dazu führen, dass ein Maklervertrag ganz oder teilweise ungültig ist. Dies kann erhebliche Auswirkungen auf die Provisionspflicht und die Rechte beider Vertragsparteien haben.
Die Unwirksamkeit eines Maklervertrags kann sowohl zum Vorteil des Auftraggebers als auch des Maklers wirken. Während Verbraucher oft von unwirksamen Klauseln profitieren, können auch Makler durch fehlerhafte Vertragsgestaltung ihre Provisionsansprüche verlieren. Eine sorgfältige Prüfung der Vertragsinhalte ist daher für alle Beteiligten von entscheidender Bedeutung.
Rechtliche Grundlagen der Maklerverträge
Maklerverträge unterliegen den allgemeinen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 652 ff. BGB) sowie speziellen Verbraucherschutzvorschriften. Seit dem 23. Dezember 2020 regeln die §§ 656a ff. BGB die Form und die Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Das Textformerfordernis des § 656a BGB gilt unabhängig von der Verbrauchereigenschaft, während die Kostenverteilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB nur gelten, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB).
Die rechtliche Wirksamkeit eines Maklervertrags setzt verschiedene Voraussetzungen voraus. Dazu gehören die ordnungsgemäße Vertragsgestaltung, die Einhaltung der Formvorschriften und die Beachtung der gesetzlichen Schutzbestimmungen für Verbraucher. Verstöße gegen diese Vorgaben können zur vollständigen oder teilweisen Unwirksamkeit des Vertrags führen.
Besondere Bedeutung haben die Bestimmungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB), da Maklerverträge häufig auf Standardformularen basieren. Unwirksame AGB-Klauseln führen nicht automatisch zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags, können aber wichtige Vertragsbestandteile betreffen.
Formfehler als Unwirksamkeitsgrund
Maklerverträge sind grundsätzlich formfrei und können auch mündlich oder konkludent geschlossen werden. Die Textform ist nur für Maklerverträge über den Nachweis oder die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser gesetzlich vorgeschrieben (§ 656a BGB). Alleinaufträge und qualifizierte Alleinaufträge werden in der Praxis regelmäßig schriftlich vereinbart, sind aber nicht kraft § 652 BGB formbedürftig.
Fehlt dort, wo das Gesetz ein Formerfordernis vorsieht (etwa die Textform nach § 656a BGB für Kaufverträge über Wohnungen oder Einfamilienhäuser), die erforderliche Form, ist der Vertrag insoweit unwirksam. Außerhalb solcher gesetzlich angeordneter Formvorschriften können Maklerverträge auch mündlich oder konkludent wirksam geschlossen werden.
Nachträgliche Änderungen eines textformbedürftigen Maklervertrags müssen ebenfalls die Textform einhalten. Formwidrige Änderungsabreden sind grundsätzlich unwirksam; der ursprünglich formwirksam geschlossene Vertrag bleibt bestehen. Makler sollten daher alle Vertragsänderungen in Textform dokumentieren.
Bei Maklerverträgen über Wohnungen/Einfamilienhäuser genügt die Textform (§ 656a i.V.m. § 126b BGB); eine handschriftliche Unterschrift ist nicht erforderlich. Bei mehreren Auftraggebern müssen alle Bindungswilligen jeweils eine Erklärung in Textform abgeben (z. B. per E‑Mail).
Die §§ 656a ff. BGB und ihre Auswirkungen auf die Vertragswirksamkeit
Seit der Einführung der neuen Regelungen am 23. Dezember 2020 gelten verschärfte Anforderungen für Maklerverträge bei Wohnimmobilien. Die Kostenverteilungsregeln finden sich in § 656c BGB (hälftige Bindung bei Tätigkeit für beide Parteien) und § 656d BGB (Begrenzung von Abwälzungsvereinbarungen). § 656b BGB regelt den persönlichen Anwendungsbereich: §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.
Verstößt eine Provisionsvereinbarung gegen § 656c BGB, ist der abweichende Maklervertrag unwirksam.
Verstöße gegen § 656d BGB führen regelmäßig zur (Teil-)Nichtigkeit der Abwälzungsvereinbarung nach § 134 BGB, nicht zwingend zur Unwirksamkeit des gesamten Maklervertrags.
Bei unzulässiger Abwälzung der Maklerkosten auf den Käufer nach § 656d BGB ist die Abwälzungsvereinbarung regelmäßig insoweit unwirksam, als sie den gesetzlich zulässigen Umfang überschreitet (geltungserhaltende Reduktion); der Maklervertrag bleibt davon unberührt. Solche Umgehungsgeschäfte widersprechen dem Sinn und Zweck des Gesetzes.
Die Beweislast für die ordnungsgemäße Beauftragung liegt beim Makler. Kann er nicht nachweisen, dass der zur Zahlung verpflichtete Vertragspartner ihn tatsächlich beauftragt hat, ist die Provisionsvereinbarung unwirksam.
Sittenwidrigkeit und unwirksame Provisionsvereinbarungen
Maklerverträge können auch wegen Sittenwidrigkeit unwirksam sein (§ 138 BGB). Dies kommt insbesondere bei extrem hohen Provisionen oder unfairen Vertragsklauseln in Betracht. Die Rechtsprechung prüft dabei das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung sowie die Umstände des Vertragsschlusses. Als Orientierung dienen dabei deutliche Abweichungen vom üblichen Marktsatz.
Sittenwidrig können insbesondere Provisionsvereinbarungen sein, die in einem groben Missverhältnis zur erbrachten Maklerleistung stehen. Dies gilt vor allem bei sehr kurzen Vermittlungszeiten oder minimalen Maklerleistungen bei gleichzeitig überhöhten Provisionen.
Auch die Ausnutzung einer Zwangslage oder besonderer Unerfahrenheit des Auftraggebers kann zur Sittenwidrigkeit führen. Makler müssen daher bei der Vertragsgestaltung auf ein angemessenes Verhältnis zwischen Leistung und Vergütung achten.
Teilweise sittenwidrige Vereinbarungen führen nicht automatisch zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags. Oft werden nur die betroffenen Klauseln unwirksam, während der Rest des Vertrags bestehen bleibt.
Verstöße gegen Verbraucherschutzbestimmungen
Verbraucher genießen besonderen Schutz vor unwirksamen Vertragsklauseln. Dies gilt auch für Maklerverträge, sofern diese zwischen einem Unternehmer (Makler) und einem Verbraucher (Privatperson) geschlossen werden.
Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen oder als Fernabsatzverträgen zustande gekommenen Maklerverträgen steht Verbrauchern ein Widerrufsrecht zu (§§ 312b, 312c, 312g, 355 BGB). Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, verlängert sich bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung jedoch auf bis zu 12 Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB). Den Nachweis einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung hat der Unternehmer zu führen.
Unwirksam sind auch AGB-Klauseln, die den Verbraucher unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Dies kann beispielsweise Klauseln über die Verlängerung der Vertragslaufzeit, einseitige Kündigungsrechte des Maklers oder die Übertragung von Kosten und Risiken auf den Verbraucher betreffen.
Besonders kritisch sind Klauseln, die dem Makler auch dann eine Provision zusprechen, wenn er keinen wirksamen Nachweis oder keine Vermittlung erbracht hat. Solche pauschalen Provisionsansprüche sind regelmäßig unwirksam.
Mangelnde Aufklärung als möglicher Unwirksamkeitsgrund
Makler haben weitreichende Aufklärungs- und Informationspflichten gegenüber ihren Auftraggebern. Verstöße hiergegen begründen in der Regel Schadensersatzansprüche und können – etwa bei arglistiger Täuschung nach § 123 BGB – auch zur Anfechtung und damit zur Unwirksamkeit des Maklervertrags führen.
Besonders wichtig ist die Aufklärung über die Höhe und Fälligkeit der Provision, die Art der Maklerleistung und mögliche Interessenkonflikte. Der Makler muss seinen Auftraggeber auch über rechtliche Risiken und Besonderheiten der geplanten Transaktion informieren.
Unvollständige oder irreführende Informationen können zur Anfechtung des Vertrags wegen arglistiger Täuschung führen (§ 123 BGB). Dies gilt insbesondere, wenn der Makler wesentliche Umstände verschweigt oder falsche Angaben macht.
Die Beweislast für die ordnungsgemäße Aufklärung liegt beim Makler. Er muss dokumentieren können, dass er seinen Informationspflichten nachgekommen ist. Schriftliche Aufklärungsbögen und Protokolle sind daher empfehlenswert.
Fehlerhafte Beauftragung und Vertretungsmängel
Probleme bei der Beauftragung können ebenfalls zur Unwirksamkeit von Maklerverträgen führen. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen der Auftraggeber nicht berechtigt war, den Makler zu beauftragen, oder die Vertretungsverhältnisse unklar sind.
Bei Miteigentum kann jeder Miteigentümer den Maklervertrag für sich in Textform schließen; gebunden ist jeweils nur, wer eine wirksame Erklärung in Textform abgibt. Ein handschriftliches Unterschriftserfordernis besteht nicht. Dies kann zu komplizierten Rechtsverhältnissen führen, insbesondere bei der Provisionsabrechnung.
Auch bei der Vertretung durch Bevollmächtigte können Fehler auftreten. Die Vollmacht muss den Abschluss eines Maklervertrags umfassen und ordnungsgemäß erteilt sein. Zweifel an der Vertretungsberechtigung können zur Unwirksamkeit führen.
Besonders problematisch sind Fälle, in denen Ehepartner ohne ausreichende Vollmacht für den anderen Vertragspartner handeln. Hier können komplexe familienrechtliche Fragen entstehen, die die Wirksamkeit des Maklervertrags beeinflussen.
Praktische Tipps für Auftraggeber und Makler
Auftraggeber sollten Maklerverträge vor der Unterzeichnung sorgfältig prüfen. Besonders wichtig sind die Höhe der Provision, die Vertragslaufzeit und die Beschreibung der Maklerleistungen. Bei Unklarheiten sollte rechtlicher Rat eingeholt werden.
Makler sollten ihre Verträge regelmäßig überprüfen und an aktuelle Rechtsprechung anpassen. Standardformulare müssen den aktuellen gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Eine anwaltliche Überprüfung der AGB ist empfehlenswert.
Bei der Vertragsgestaltung sollten beide Seiten auf Transparenz und Klarheit achten. Alle wesentlichen Vereinbarungen sollten in Textform festgehalten werden. Mündliche Nebenabreden sollten vermieden oder nachträglich in Textform bestätigt werden.
Die ordnungsgemäße Aufklärung und Beratung ist für Makler besonders wichtig. Sie sollten ihre Informationspflichten ernst nehmen und die Aufklärung dokumentieren. Dies kann späteren Streitigkeiten über die Vertragswirksamkeit vorbeugen.
Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Maklervertrag den rechtlichen Anforderungen entspricht, können wir Ihnen mit einer professionellen Vertragsanalyse helfen. Unsere Kanzlei verfügt über langjährige Erfahrung im Immobilienrecht und kann Sie bei allen Fragen rund um Maklerverträge beraten.
Checkliste: Wann ist ein Maklervertrag unwirksam?
- Formfehler: Fehlende Textform bei Verträgen nach § 656a BGB (Wohnungen/Einfamilienhäuser)
- Kostenverteilungsregeln: Verstöße gegen § 656c BGB (Unwirksamkeit des Maklervertrags) oder § 656d BGB (Teilnichtigkeit der Abwälzungsvereinbarung)
- Sittenwidrigkeit: Grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Provision
- AGB-Verstöße: Unangemessene Benachteiligung von Verbrauchern
- Widerrufsrecht: Nicht ordnungsgemäß belehrte außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge
- Aufklärungsmängel: Unvollständige Information über wesentliche Vertragsinhalte mit Anfechtungsfolgen
- Vertretungsfehler: Fehlende Berechtigung zur Vertragsabgabe in Textform
- Unbestimmtheit: Unklare Beschreibung der Maklerleistungen
Häufig gestellte Fragen
Ist ein mündlich vereinbarter Maklervertrag unwirksam?
Maklerverträge können grundsätzlich auch mündlich geschlossen werden. Die Textform ist nur für Verträge über den Nachweis oder die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zwingend vorgeschrieben (§ 656a BGB).
Kann ich einen Maklervertrag widerrufen?
Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen haben Verbraucher ein Widerrufsrecht. Die Frist beträgt 14 Tage, verlängert sich bei fehlender Belehrung aber auf bis zu 12 Monate und 14 Tage. Der Makler muss die ordnungsgemäße Belehrung beweisen.
Was passiert bei unwirksamen Provisionsklauseln?
Unwirksame Klauseln entfallen aus dem Vertrag. Der Rest des Vertrags bleibt bestehen, sofern er ohne die unwirksame Klausel sinnvoll ist.
Führen Verstöße gegen die §§ 656a ff. BGB zur Unwirksamkeit?
Ja, aber differenziert: Ein Verstoß gegen § 656c BGB macht den abweichenden Maklervertrag unwirksam. Ein Verstoß gegen § 656d BGB erfasst die (überhöhte) Abwälzungsvereinbarung; sie ist insoweit unwirksam/teilnichtig (§ 134 BGB), nicht zwingend der gesamte Maklervertrag.
Wie erkenne ich sittenwidrige Provisionsvereinbarungen?
Sittenwidrig sind Provisionen, die in einem groben Missverhältnis zur erbrachten Leistung stehen oder deutlich über dem üblichen Marktsatz liegen, insbesondere unter Ausnutzung einer Zwangslage.
Muss jeder Miteigentümer den Maklervertrag in Textform abgeben?
Bei Miteigentum kann jeder Miteigentümer den Maklervertrag für sich in Textform schließen; gebunden ist jeweils nur, wer eine wirksame Erklärung in Textform abgibt.
Kann ich einen bereits erfüllten unwirksamen Vertrag rückgängig machen?
Bei Unwirksamkeit des Vertrags können bereits gezahlte Provisionen grundsätzlich zurückgefordert werden.
Wie lange habe ich Zeit, die Unwirksamkeit geltend zu machen?
Die Verjährungsfristen richten sich nach der Art des Unwirksamkeitsgrundes. Bei Anfechtung beträgt die Frist ein Jahr, bei anderen Unwirksamkeitsgründen gelten die allgemeinen Verjährungsfristen.
Was passiert, wenn nur Teile des Vertrags unwirksam sind?
Oft bleibt der Rest des Vertrags wirksam. Nur wenn der Vertrag ohne die unwirksamen Teile keinen Sinn mehr macht, wird er insgesamt unwirksam.
Brauche ich einen Anwalt, um die Unwirksamkeit durchzusetzen?
Bei komplexeren Fällen ist anwaltliche Beratung empfehlenswert. Wir helfen Ihnen gerne bei der Prüfung Ihres Maklervertrags und der Durchsetzung Ihrer Rechte.
