Das Wichtigste im Überblick
- Lebenslanges Wohnrecht ermöglicht den Verkauf einer Immobilie bei gleichzeitigem Verbleib im Eigenheim bis zum Lebensende
- Grundbucheintragung ist zwingend erforderlich, um das Wohnrecht rechtlich abzusichern und für Nachfolger bindend zu machen
- Kaufpreisminderung ist üblich, da das Wohnrecht den Verkehrswert der Immobilie erheblich reduziert und die Nutzungsmöglichkeiten des Käufers einschränkt
Einleitung: Warum das lebenslange Wohnrecht eine attraktive Option ist
Ob beim Hausverkauf oder bei der vorzeitigen Übertragung an die Kinder – das lebenslange Wohnrecht eröffnet Immobilieneigentümern vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten. Viele ältere Menschen möchten ihr Eigenheim noch zu Lebzeiten an die nächste Generation weitergeben oder durch einen Verkauf Liquidität schaffen, dabei aber in ihrem vertrauten Zuhause wohnen bleiben.
Das lebenslange Wohnrecht macht dies möglich: Es erlaubt die Eigentumsübertragung bei gleichzeitigem dauerhaftem Verbleib in der Immobilie. Diese rechtliche Konstruktion unterscheidet sich grundlegend von mietrechtlichen Lösungen und bietet sowohl bei familieninternen Übertragungen als auch beim Verkauf an Dritte besondere Vorteile.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind in § 1093 BGB geregelt, der das Wohnungsrecht als besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ausgestaltet. Entscheidend für den Erfolg ist eine rechtssichere Grundbuchsicherung und die Berücksichtigung steuerlicher Aspekte bei der Vertragsgestaltung.
Rechtliche Grundlagen des lebenslangen Wohnrechts
Das Wohnrecht ist in § 1093 BGB geregelt und stellt eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) dar. Im Gegensatz zu schuldrechtlichen Vereinbarungen wirkt das Wohnrecht auch gegenüber späteren Eigentümern und deren Rechtsnachfolgern.
Grundbucheintragung als Voraussetzung
Das Wohnrecht entsteht erst mit Einigung und Eintragung in das Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB i.V.m. § 1093 BGB). Ohne diese Eintragung besteht lediglich ein schuldrechtlicher Anspruch zwischen den Vertragsparteien, der gegenüber Dritten nicht durchsetzbar ist. Die Grundbucheintragung erfolgt in Abteilung II des Grundbuchs als beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
Umfang und Grenzen des Wohnrechts
Das Wohnrecht berechtigt den Berechtigten, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen (§ 1093 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Umfang richtet sich nach der vertraglichen Vereinbarung und kann sowohl das gesamte Gebäude als auch einzelne Räume oder Wohnungsabschnitte umfassen. Entscheidend ist eine präzise Beschreibung der betroffenen Räumlichkeiten im notariellen Kaufvertrag.
Das Wohnrecht ist nach § 1093 BGB höchstpersönlich und nicht auf Dritte übertragbar. Eine Vermietung oder anderweitige Überlassung an Dritte ist nur dann zulässig, wenn dies ausdrücklich vertraglich gestattet wurde. Allerdings kann vereinbart werden, dass nahe Familienangehörige oder Pflegepersonen mit in die Immobilie einziehen dürfen.
Hauptaspekte beim Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht
Kaufpreisermittlung und Wertverlust
Der Verkauf einer Immobilie mit lebenslangem Wohnrecht führt zu einer erheblichen Kaufpreisminderung, da der Käufer nicht die volle Nutzung der Immobilie erhält. Die Bewertung erfolgt üblicherweise durch die Berechnung des Kapitalwerts des Wohnrechts, der vom ursprünglichen Verkehrswert abgezogen wird.
Für die Berechnung werden verschiedene Faktoren herangezogen: das Alter des Wohnrechtsberechtigten, die statistische Lebenserwartung, der jährliche Mietwert der Immobilie und ein angemessener Zinssatz. Je jünger der Wohnrechtsberechtigte, desto höher der Abschlag vom Kaufpreis.
Steuerliche Aspekte für beide Vertragsparteien
Beim Verkäufer ist der Veräußerungsgewinn nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG steuerfrei, sofern die Immobilie entweder ausschließlich im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder aber im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Andernfalls gilt die zehnjährige Spekulationsfrist. Das vorbehaltene Wohnrecht ist kein steuerpflichtiger Vorgang der Einkommensteuer, kann jedoch schenkungsteuerlich relevant werden, wenn es im Rahmen einer teilentgeltlichen oder unentgeltlichen Übertragung eingeräumt wird (vgl. § 7 Abs. 1 Nr. 1, teils auch Nr. 9 ErbStG, je nach Ausgestaltung des Rechts).
Der Käufer kann die AfA nach § 7 EStG auf den Gebäudeteil steuerlich geltend machen, sobald für den betreffenden Teil eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Während der Wohnrechtsdauer ist dies in der Regel nicht der Fall, sofern der Käufer die Immobilie nicht selbst nutzt oder vermietet. Während der Dauer des Wohnrechts sind jedoch keine Abschreibungen oder Werbungskosten ansetzbar, da keine eigenen Einkünfte aus der Immobilie erzielt werden.
Instandhaltung und Betriebskosten
Die Verteilung der laufenden Kosten zwischen Wohnrechtsberechtigtem und Eigentümer bedarf einer eindeutigen vertraglichen Regelung. Grundsätzlich trägt der Wohnrechtsberechtigte die Kosten der gewöhnlichen Nutzung, während außergewöhnliche Instandhaltungsmaßnahmen und strukturelle Reparaturen dem Eigentümer obliegen.
Zu den gewöhnlichen Nutzungskosten zählen in der Regel Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr und kleinere Reparaturen. Nach aktueller Rechtsprechung und Literatur können diese Kosten auch vertraglich mit dinglicher Wirkung dem Eigentümer zugewiesen werden, sofern dies ausdrücklich vereinbart und entsprechend im Grundbuch eingetragen wird.
Grundsätzlich ist der Eigentümer für die Instandhaltung und Reparatur der gemeinschaftlichen Anlagen zuständig, sofern im Vertrag keine abweichende Regelung getroffen wird. Durch individuelle Vereinbarungen kann diese Verantwortung jedoch ganz oder teilweise auf den Wohnungsberechtigten übertragen werden, sodass ihm die Pflicht zur Erhaltung und Instandsetzung bestimmter gemeinschaftlich genutzter Anlagen und Einrichtungen obliegt.
Praktische Tipps für Verkäufer und Käufer
Für Verkäufer: Worauf Sie achten sollten
Eine sorgfältige Vorbereitung und professionelle Beratung sind entscheidend für den Erfolg der Transaktion. Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie und des Wohnrechts von unabhängigen Sachverständigen ermitteln, um eine faire Verhandlungsbasis zu schaffen. Berücksichtigen Sie auch die langfristigen Auswirkungen auf Ihre finanzielle Situation und mögliche Pflegebedürftigkeit.
Prüfen Sie alternative Finanzierungsmodelle wie die Leibrente oder den Teilverkauf, um die für Ihre Situation optimale Lösung zu finden. Eine umfassende steuerliche Beratung hilft dabei, unerwartete Belastungen zu vermeiden und Gestaltungsmöglichkeiten zu nutzen.
Vereinbaren Sie ausreichende Kündigungsrechte für den Fall, dass Sie die Immobilie doch verlassen möchten oder müssen. Dies schafft Flexibilität und verhindert, dass Sie bei veränderten Lebensumständen an das Wohnrecht gebunden bleiben.
Für Käufer: Risiken und Chancen abwägen
Als Käufer sollten Sie sich über die langfristige Bindung und die eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten im Klaren sein. Kalkulieren Sie realistisch mit der statistischen Lebenserwartung und berücksichtigen Sie mögliche Pflegebedürftigkeit des Wohnrechtsberechtigten, die zu zusätzlichen Belastungen führen kann.
Prüfen Sie die bauliche Substanz der Immobilie sorgfältig und kalkulieren Sie zukünftige Instandhaltungskosten ein. Da Sie während der Dauer des Wohnrechts nur eingeschränkten Einfluss auf die Immobilie haben, ist eine gründliche technische Bewertung vor dem Kauf unerlässlich.
Stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Versicherungen bestehen und die Kostenverteilung eindeutig geregelt ist. Eine Rechtsschutzversicherung kann bei möglichen Streitigkeiten hilfreich sein.
Wenn Sie Fragen zum Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht haben oder Unterstützung bei der Vertragsgestaltung benötigen, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite.
Checkliste für den Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht
Vor Verkaufsentscheidung:
- Immobilienbewertung durch Sachverständigen
- Berechnung des Wohnrechtswerts
- Steuerliche Beratung einholen
- Alternative Finanzierungsmodelle prüfen
- Familiäre Situation und Erben berücksichtigen
Bei Vertragsgestaltung:
- Genaue Beschreibung der wohnrechtsberechtigten Räume
- Regelung der Kostentragung (Betrieb, Instandhaltung, Reparaturen)
- Vereinbarung von Kündigungsrechten
- Pflegefall-Regelungen
- Versicherungsschutz sicherstellen
Nach Vertragsabschluss:
- Grundbucheintragung veranlassen
- Übergabeprotokoll erstellen
- Versicherungen anpassen
- Steuerliche Anmeldungen vornehmen
- Regelmäßige Kommunikation mit Vertragspartner
Häufig gestellte Fragen
Kann ich mein lebenslanges Wohnrecht an meine Kinder übertragen?
Nein, das lebenslange Wohnrecht ist grundsätzlich höchstpersönlich und nicht übertragbar. Es erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Allerdings kann vertraglich vereinbart werden, dass Familienangehörige oder Pflegepersonen mit in der Immobilie leben dürfen.
Was passiert, wenn ich dauerhaft in ein Pflegeheim umziehen muss?
Das Wohnrecht bleibt grundsätzlich auch bei dauerhaftem Pflegeheimaufenthalt bestehen, sofern nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wurde. Empfehlenswert ist die vertragliche Regelung eines Kündigungsrechts für diesen Fall, um Flexibilität zu schaffen.
Wer zahlt für größere Reparaturen oder Sanierungen?
Die Kostentragung sollte im Kaufvertrag detailliert geregelt werden. Üblicherweise trägt der Eigentümer die Kosten für strukturelle Reparaturen und größere Sanierungen, während der Wohnrechtsberechtigte für gewöhnliche Instandhaltung und Betriebskosten aufkommt.
Kann der Eigentümer die Immobilie weiterverkaufen?
Ja, der Eigentümer kann die Immobilie jederzeit weiterverkaufen. Das eingetragene Wohnrecht bleibt jedoch bestehen und bindet auch den neuen Eigentümer. Dies führt allerdings zu einer weiteren Wertminderung beim Weiterverkauf.
Wie wird der Kaufpreis bei einem Wohnrecht berechnet?
Der Kaufpreis ergibt sich aus dem Verkehrswert der Immobilie abzüglich des Kapitalwerts des Wohnrechts. Dieser wird anhand des Alters des Berechtigten, der Lebenserwartung, des Mietwerts und eines Zinssatzes berechnet.
Kann ich als Wohnrechtsberechtigter Untermieter aufnehmen?
Nach § 1093 BGB ist dies nur zulässig, wenn eine entsprechende Gestattung ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. Das Wohnrecht berechtigt grundsätzlich nur zur persönlichen Nutzung. Eine kommerzielle Vermietung oder Untervermietung ist ohne entsprechende Vereinbarung nicht zulässig.
Was geschieht bei Streitigkeiten zwischen Wohnrechtsberechtigtem und Eigentümer?
Bei Streitigkeiten sollten zunächst außergerichtliche Lösungen gesucht werden. Ist dies nicht möglich, können beide Parteien ihre Rechte vor den ordentlichen Gerichten durchsetzen. Eine Mediation kann oft schneller und kostengünstiger sein.
Muss das Wohnrecht notariell beurkundet werden?
Die Bestellung des Wohnrechts bedarf gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung sowie der anschließenden Eintragung in das Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Nur so erhält das Wohnrecht dingliche Wirkung und ist auch gegenüber späteren Eigentümern durchsetzbar.
Kann ein Wohnrecht zeitlich befristet werden?
Ja, ein Wohnrecht kann zeitlich befristet vereinbart werden. In diesem Fall spricht man nicht von einem „lebenslangen“ Wohnrecht. Die Befristung muss im Grundbuch vermerkt werden und das Recht erlischt automatisch mit Ablauf der vereinbarten Zeit.
