Das Wichtigste im Überblick
- Vollfinanzierungen bergen erhebliche finanzielle Risiken – Überschuldung und Zwangsversteigerungen sind häufige Folgen unrealistischer Finanzierungsversprechen von Social Media Influencern
- Inflationierte Kaufpreise durch gefällige Gutachten – Viele beworbene "Deals" basieren auf überhöhten Immobilienwerten, die eine Finanzierung ohne Eigenkapital erst ermöglichen
- Rechtliche Aufklärungs- und Beratungspflichten – Banken und Vermittler müssen über Risiken informieren, was bei influencer-beworbenen Geschäften oft unzureichend erfolgt
Die Verlockung der schnellen Immobilie: Wenn Social Media zur Kostenfalle wird
In sozialen Netzwerken werben Immobilien-Gurus mit verführerischen Versprechen: „Immobilie ohne Eigenkapital kaufen“, „Vom Mieter zum Eigentümer in 30 Tagen“ oder „Wie ich mit 0 Euro startete und heute Millionär bin“. Diese Botschaften erreichen täglich Tausende von Menschen, die sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten.
Die Realität hinter diesen Versprechen sieht jedoch völlig anders aus. Was in den sozialen Medien als revolutionäre Anlagestrategie beworben wird, entpuppt sich bei genauerer rechtlicher Betrachtung oft als riskantes Geschäftsmodell, das die finanziellen Grundlagen der Käufer gefährdet.
Als Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht mit Schwerpunkt im Immobilienrecht erleben wir täglich die Folgen solcher fragwürdigen Praktiken. Überschuldete Mandanten, die auf die Versprechungen von Influencern hereingefallen sind, wenden sich hilfesuchend an uns, wenn die Finanzierung zusammenbricht und die Zwangsvollstreckung droht.
Ziel dieses Artikels ist es, vor diesen unseriösen Versprechungen zu warnen, die rechtlichen und finanziellen Risiken zu erklären und seriöse Wege der Finanzierung zu beleuchten.
Rechtliche Grundlagen der Immobilienfinanzierung
Grundsätze der Kreditvergabe
Die Vergabe von Immobilienkrediten unterliegt in Deutschland strengen rechtlichen Regelungen. Insbesondere das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 505a ff. BGB) und ergänzend das Kreditwesengesetz (§ 18a KWG) verpflichten Kreditinstitute zu einer sorgfältigen Kreditwürdigkeitsprüfung. Die dazu maßgebliche Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) konkretisiert die Anforderungen.
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft. Die Bank muss prüfen, ob der Kreditnehmer in der Lage ist, die monatlichen Raten dauerhaft zu bedienen. Dabei werden Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten und die Werthaltigkeit der Immobilie als Sicherheit bewertet.
Die Kreditwürdigkeitsprüfung muss sich auf die gesamte Laufzeit des Kredits erstrecken und auch mögliche Zinsänderungen berücksichtigen. Bei Vollfinanzierungen sind die Anforderungen an diese Prüfung besonders hoch, da das Ausfallrisiko für die Bank erheblich steigt.
Aufklärungs- und Beratungspflichten
Kreditinstitute sind nach § 491a BGB verpflichtet, Verbraucher vor Abschluss eines Darlehensvertrags umfassend über die Kosten und Risiken zu beraten. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen greifen zudem die besonderen Informationspflichten nach Art. 247 EGBGB. Diese Aufklärungspflicht umfasst insbesondere:
- Vollständige Darstellung aller Kosten (Zinsen, Nebenkosten, Gebühren) nach den gesetzlichen Informationspflichten, insbesondere § 491a BGB und Art. 247 EGBGB
- Umfassende Aufklärung über die besonderen Risiken einer Vollfinanzierung, einschließlich des Risikos negativer Eigenkapitalentwicklung
- Hinweise auf alternative Finanzierungsmöglichkeiten und deren Vor- und Nachteile
- Detaillierte Erläuterung der Folgen bei Zahlungsunfähigkeit, insbesondere der persönlichen Haftung auch nach Immobilienverwertung
- Aufklärung über Kündigungsrechte und -fristen
Werden diese Pflichten verletzt, können Schadensersatzansprüche nach § 280 BGB entstehen, und Kreditverträge können bei arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB angefochten und rückabgewickelt werden. Die Beweislast für ordnungsgemäße Aufklärung liegt dabei grundsätzlich beim Kreditinstitut.
Widerrufsrecht bei Verbraucherdarlehen
Verbraucher haben bei Immobiliendarlehen ein Widerrufsrecht nach § 495 BGB. Dieses Recht kann unter bestimmten Umständen zeitlich unbegrenzt bestehen, wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft erteilt wurde. In der Praxis führt dies häufig zu Rückabwicklungsansprüchen, die gerade bei problematischen Vollfinanzierungen von großer Bedeutung sein können.
Die Masche der Social Media Influencer
Unrealistische Erfolgsversprechen
Social Media Influencer nutzen emotionale Botschaften und scheinbare Erfolgsgeschichten, um ihre kostenpflichtigen Kurse und Beratungsleistungen zu vermarkten. Typische Versprechen sind:
- „Jeder kann Immobilien ohne Eigenkapital kaufen“
- „Mit der richtigen Strategie ist Eigenkapital überflüssig“
- „Banken geben jedem einen Kredit, wenn man weiß wie“
- „Immobilien finanzieren sich selbst durch Mieteinnahmen“
Diese Aussagen erwecken den Eindruck, als wären die rechtlichen und wirtschaftlichen Hürden einer Immobilienfinanzierung leicht zu überwinden. Die komplexen rechtlichen Rahmenbedingungen und individuellen Voraussetzungen werden dabei systematisch ausgeblendet.
Fragwürdige Geschäftsmodelle und rechtliche Risiken
Hinter den Influencer-Versprechen stehen oft problematische Geschäftsstrukturen, die verschiedene rechtliche Risiken bergen:
Überteuerte Immobilien und Bewertungsmanipulation: Die beworbenen Objekte werden häufig zu überhöhten Preisen angeboten. Durch gefällige Gutachten wird ein künstlich hoher Marktwert erzeugt, der eine 100-prozentige Finanzierung erst ermöglicht. Der tatsächliche Verkehrswert liegt jedoch deutlich unter dem Kaufpreis. Dies kann als arglistige Täuschung im Sinne des § 123 BGB gewertet werden.
Versteckte Provisionen und Interessenkonflikte: Influencer erhalten oft erhebliche Provisionen vom Verkäufer oder Vermittler, ohne dass dies für den Käufer transparent wird. Diese Interessenkonflikte verletzen Aufklärungs- und Beratungspflichten und können zu Schadensersatzansprüchen führen.
Unerlaubte Anlageberatung: Viele Influencer-Aktivitäten bewegen sich im Grenzbereich zur erlaubnispflichtigen Anlageberatung nach § 32 KWG i.V.m. § 1 Abs. 1a KWG. Fehlt die entsprechende Erlaubnis, kann dies sowohl aufsichtsrechtliche als auch zivilrechtliche Konsequenzen haben.
Mangelhafte Aufklärung über Finanzierungsrisiken: Die beworbenen „Strategien“ berücksichtigen nicht die individuellen finanziellen Verhältnisse der Interessenten. Risiken werden verharmlost oder gänzlich verschwiegen, was gegen die gesetzlichen Beratungspflichten verstößt.
Praktische Tipps für Immobilieninteressenten
Seriöse Finanzierungsberatung erkennen
Eine professionelle Finanzierungsberatung zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:
Umfassende Analyse der Gesamtsituation: Seriöse Berater analysieren Ihre komplette finanzielle Situation, einschließlich aller Einnahmen, Ausgaben und bestehenden Verbindlichkeiten. Auch zukünftige Entwicklungen wie Renteneintritt oder Familienplanung werden berücksichtigt. Schnelle Zusagen ohne gründliche Prüfung sind ein deutliches Warnzeichen.
Transparente und vollständige Kostenaufstellung: Alle Kosten der Finanzierung werden detailliert aufgelistet, einschließlich Zinsen, Tilgung, Nebenkosten, Gebühren, Bereitstellungszinsen und möglicher Zusatzversicherungen. Der effektive Jahreszins muss korrekt berechnet und ausgewiesen werden. Versteckte Kosten oder nachträgliche Gebührenerhöhungen deuten auf unseriöse Praktiken hin.
Realistische und umfassende Risikoaufklärung: Professionelle Berater weisen ausdrücklich auf alle Risiken einer Vollfinanzierung hin und erläutern verschiedene Szenarien bei Zahlungsschwierigkeiten, Zinsänderungen oder Wertverlusten der Immobilie. Sie informieren über Ihre Kündigungs- und Sondertilgungsrechte.
Dokumentation der Beratung: Seriöse Berater dokumentieren das Beratungsgespräch schriftlich und händigen Ihnen eine Kopie aus. Dies dient nicht nur Ihrer Information, sondern auch als Nachweis für die ordnungsgemäße Beratung.
Immobilienbewertung kritisch hinterfragen
Lassen Sie bei Vollfinanzierungen grundsätzlich eine unabhängige Bewertung der Immobilie durch einen qualifizierten Sachverständigen durchführen. Vertrauen Sie niemals ausschließlich auf Gutachten, die vom Verkäufer oder Vermittler beauftragt wurden.
Ein realistischer Marktwert ist entscheidend für die Bewertung der Finanzierungsrisiken. Bei erheblichen Abweichungen zwischen verschiedenen Gutachten sollten Sie die Gründe hinterfragen und gegebenenfalls eine dritte Meinung einholen.
Vergleichen Sie die angebotene Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Umgebung. Nutzen Sie dazu Online-Portale, Maklerangebote und amtliche Kaufpreissammlungen. Liegt der Preis deutlich über dem örtlichen Durchschnitt, sollten Sie besonders vorsichtig sein und die Gründe für den höheren Preis kritisch prüfen.
Checkliste: Schutz vor unseriösen Immobiliengeschäften
Vor der Finanzierungszusage:
- Lassen Sie sich niemals zu schnellen Entscheidungen drängen – seriöse Angebote haben Bestand
- Holen Sie mindestens drei unabhängige Finanzierungsangebote verschiedener Banken ein
- Prüfen Sie die Seriosität aller beteiligten Vermittler und Berater (Erlaubnisse, Referenzen, Bewertungen)
- Fordern Sie vollständige, schriftliche Kostenaufstellungen ohne versteckte Gebühren
- Lassen Sie sich alle Beratungsunterlagen aushändigen und prüfen Sie diese in Ruhe
Bei der Immobilienbewertung:
- Beauftragen Sie grundsätzlich einen unabhängigen, qualifizierten Sachverständigen
- Vergleichen Sie Preise ähnlicher Objekte in der Umgebung über mehrere Quellen
- Misstrauen Sie ungewöhnlich hohen Bewertungen ohne nachvollziehbare Begründung
- Prüfen Sie die Qualifikation und Unabhängigkeit des Gutachters
- Hinterfragen Sie die Beauftragung und Bezahlung des Gutachters
Bei der Vertragsgestaltung:
- Lassen Sie alle Verträge vor Unterzeichnung von einem unabhängigen, fachkundigen Rechtsanwalt prüfen
- Achten Sie auf ausreichende Rücktritts- und Kündigungsrechte
- Bestehen Sie auf realistischen Übergabefristen und Gewährleistungsregelungen
- Dokumentieren Sie alle Zusagen und Versprechen schriftlich
- Prüfen Sie alle Vollmachten und Ermächtigungen kritisch
Nach Vertragsabschluss:
- Überwachen Sie Ihre Finanzierungsbelastung kontinuierlich
- Bilden Sie ausreichende Rücklagen für unvorhergesehene Kosten (mindestens 10% der Kaufsumme)
- Reagieren Sie bei ersten Anzeichen von Zahlungsschwierigkeiten sofort und suchen Sie professionelle Hilfe
- Dokumentieren Sie alle Kommunikation mit Banken, Vermittlern und Vertragspartnern
- Prüfen Sie regelmäßig Ihre Widerrufs- und Kündigungsrechte
Häufig gestellte Fragen
Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich illegal?
Nein, Vollfinanzierungen sind legal und unter bestimmten Voraussetzungen durchaus sinnvoll. Problematisch wird es erst, wenn unrealistische Versprechen gemacht, wesentliche Risiken verschwiegen oder Beratungspflichten verletzt werden. Die rechtlichen Rahmenbedingungen müssen jedoch strikt eingehalten werden.
Wie erkenne ich unseriöse Immobilien-Influencer?
Warnsignale sind übertriebene Erfolgsversprechen ohne Risikohinweise, Zeitdruck bei Entscheidungen, mangelnde Transparenz über Kosten und Provisionen, fehlende Qualifikationen oder Erlaubnisse sowie das Verschweigen von Interessenkonflikten. Seriöse Berater klären immer auch über Risiken und Nachteile auf.
Was kann ich tun, wenn ich bereits einen problematischen Kaufvertrag unterschrieben habe?
Je nach Umständen können Rücktritts-, Widerrufs-, Anfechtungs- oder Schadensersatzansprüche bestehen. Eine schnelle rechtliche Prüfung durch einen spezialisierten Rechtsanwalt ist wichtig, da viele Fristen sehr kurz sind (teilweise nur 14 Tage bei Widerruf, zwei Wochen bei Anfechtung wegen Täuschung).
Wer haftet bei falschen Beratungen durch Influencer oder Vermittler?
Grundsätzlich können sowohl Influencer als auch beteiligte Vermittler, Makler oder Banken bei Pflichtverletzungen nach § 280 BGB haftbar gemacht werden. Die Durchsetzung hängt vom Einzelfall ab und erfordert oft eine genaue Analyse der Beratungspflichten und deren Verletzung.
Sind die beworbenen Mietrenditen realistisch?
Meist nicht. Viele Kalkulationen berücksichtigen nicht alle Nebenkosten, Leerstände, Instandhaltungsaufwendungen und Wertverluste. Realistische Nettorenditen nach Abzug aller Kosten liegen oft deutlich unter den Versprechungen und häufig sogar unter den Finanzierungskosten.
Was kostet eine unabhängige Immobilienbewertung?
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kostet je nach Objekt und Aufwand zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Diese Investition kann sich bei großen Kaufsummen schnell amortisieren und vor erheblichen Fehlentscheidungen schützen.
Kann ich mich gegen überhöhte Kaufpreise wehren?
Wenn der Kaufpreis durch arglistige Täuschung im Sinne des § 123 BGB oder sittenwidrige Übervorteilung nach § 138 BGB zustande kam, können Anfechtungs- oder Rückabwicklungsansprüche bestehen. Auch fehlerhafte Widerrufsbelehrungen beim Darlehen können zu Rückabwicklungsmöglichkeiten führen.
Welche Eigenkapitalquote ist für eine sichere Finanzierung empfehlenswert?
Finanzierungsexperten empfehlen mindestens 20-30% Eigenkapital plus alle Kaufnebenkosten (weitere 8-12% der Kaufsumme). Dies reduziert das Finanzierungsrisiko erheblich und ermöglicht bessere Kreditkonditionen.
Wie lange habe ich Zeit, um problematische Verträge anzufechten?
Anfechtungsfristen sind meist sehr kurz: bei arglistiger Täuschung ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung nach § 124 BGB, bei Irrtum unverzüglich nach Kenntniserlangung. Widerrufsrechte bei Darlehen können bei fehlerhafter Belehrung jedoch unbegrenzt bestehen. Schnelles Handeln ist daher entscheidend.
An wen kann ich mich bei Problemen mit Immobilienfinanzierungen wenden?
Zunächst sollten Sie einen auf Bank- und Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt konsultieren. Auch Verbraucherzentralen bieten Erstberatungen an. Bei Verstößen gegen Aufsichtsrecht können Sie sich an die BaFin wenden.
