Das Wichtigste im Überblick
- Maklerverträge sind eigenständige Vertragstypen nach §§ 652 ff. BGB mit vertragsspezifischen Kündigungsregelungen
- Bei unbefristeten Maklerverträgen ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich möglich, sofern nicht ausdrücklich ausgeschlossen
- Bei berechtigter Kündigung vor Vermittlungserfolg entfällt meist der Provisionsanspruch des Maklers
Wann und wie Sie Ihren Maklervertrag kündigen können
Haben Sie einen Maklervertrag abgeschlossen und möchten diesen wieder beenden? Viele Eigentümer und Kaufinteressenten sind unsicher, ob und unter welchen Bedingungen eine Kündigung möglich ist. Die gute Nachricht: In den meisten Fällen haben Sie mehr Rechte, als Sie denken.
Ein Maklervertrag ist ein eigenständiger Vertragstyp, der in §§ 652 ff. BGB geregelt ist. Anders als beim Dienstvertrag schuldet der Makler nicht eine Tätigkeit, sondern den Nachweis oder die Vermittlungsmöglichkeit eines Vertragsabschlusses. Ein Maklervertrag endet regelmäßig durch Erfüllung, Ablauf der vereinbarten Laufzeit oder bei auf unbestimmte Zeit geschlossenen Verträgen durch jederzeitige Kündigung, sofern keine anderslautende vertragliche Regelung getroffen wurde.
Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen verschiedenen Maklervertragstypen, da sich hieraus unterschiedliche Rechte und Pflichten ergeben. Während bei einem einfachen Maklerauftrag meist großzügige Kündigungsmöglichkeiten bestehen, können bei exklusiven Maklerverträgen strengere Regelungen gelten.
Rechtliche Grundlagen der Maklerkündigung
Die rechtlichen Grundlagen für Maklerverträge finden sich in den §§ 652 ff. BGB. Der Maklervertrag ist ein eigenständiger Vertragstyp, der sich wesentlich von anderen Vertragsformen unterscheidet. Der Makler verpflichtet sich, gegen eine Provision den Abschluss eines Vertrags zu vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags nachzuweisen.
Die Vorschriften des Dienstvertragsrechts zur Kündigung gelten auf den Maklervertrag nicht unmittelbar, da dieser kein typisches Dauerschuldverhältnis darstellt. Kündigungsregeln ergeben sich vorrangig aus den vertraglich vereinbarten Laufzeiten oder besonderen Gestaltungen wie Alleinaufträgen.
Allerdings können die Vertragsparteien eigene Kündigungsbestimmungen vereinbaren. Hierbei sind jedoch die Grenzen des AGB-Rechts zu beachten, wenn der Makler vorformulierte Vertragsbedingungen verwendet. Unangemessene Kündigungsbeschränkungen können unwirksam sein.
Die Rechtsprechung hat klargestellt, dass auch bei Maklerverträgen das Prinzip der Vertragsfreiheit gilt. Dennoch dürfen Makler ihre Auftraggeber nicht unangemessen in der Ausübung ihrer Kündigungsrechte beschränken. Ein völliger Ausschluss der Kündigung wäre beispielsweise unzulässig.
Verbraucherschutz: Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen
Bei außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossenen Maklerverträgen mit Verbrauchern steht dem Auftraggeber ein gesetzliches Widerrufsrecht nach §§ 312g, 355 BGB zu. In diesen Fällen ist ein formloses Widerrufsschreiben ausreichend und die Frist beträgt in der Regel 14 Tage ab Vertragsschluss oder entsprechender Belehrung.
Dieses Widerrufsrecht ist besonders relevant bei telefonisch oder online abgeschlossenen Maklerverträgen. Der Widerruf muss nicht begründet werden und kann formlos erklärt werden.
Arten von Maklerverträgen und ihre Kündigungsmodalitäten
Einfacher Maklerauftrag
Bei einem einfachen Maklerauftrag besteht die größte Kündigungsfreiheit. Diese Vertragsform zeichnet sich dadurch aus, dass der Auftraggeber gleichzeitig mehrere Makler beauftragen und die Immobilie auch selbst vermarkten kann. Bei unbefristeten Maklerverträgen ist grundsätzlich jederzeit eine ordentliche Kündigung möglich, sofern nicht ausdrücklich ausgeschlossen.
Der Makler erhält bei einem einfachen Auftrag nur dann eine Provision, wenn er tatsächlich den Käufer oder Mieter vermittelt, der den Vertrag abschließt. Bei einer Kündigung vor erfolgreichem Vertragsabschluss entsteht daher normalerweise kein Provisionsanspruch.
Alleinauftrag
Ein Alleinauftrag räumt dem Makler das ausschließliche Recht ein, die Immobilie zu vermarkten. Der Eigentümer verpflichtet sich, während der Vertragslaufzeit keinen anderen Makler zu beauftragen. Dennoch kann er die Immobilie meist noch selbst verkaufen oder vermieten.
Bei Alleinaufträgen finden sich häufig Kündigungsfristen von einem bis drei Monaten. Eine fristlose Kündigung ist nur bei Vorliegen wichtiger Gründe möglich, etwa wenn der Makler seine Pflichten erheblich verletzt oder sich als ungeeignet erweist.
Qualifizierter Alleinauftrag
Diese Vertragsform schränkt die Rechte des Auftraggebers am stärksten ein. Der Eigentümer darf weder andere Makler beauftragen noch selbst tätig werden. Entsprechend strenger sind meist auch die Kündigungsbestimmungen ausgestaltet.
Hier können Kündigungsfristen von drei bis sechs Monaten vereinbart werden. Bei vorzeitiger Kündigung ohne wichtigen Grund kann unter Umständen sogar eine Entschädigung geschuldet werden. Solche Klauseln müssen jedoch einer AGB-Kontrolle standhalten.
Kündigungsfristen im Detail
Kündigungsfristen bei fehlender Vereinbarung
Fehlt eine spezifische Kündigungsregel, so wird in der Praxis häufig auf die analoge Anwendung der Kündigungsfristen des § 621 BGB zurückgegriffen. Eine gesetzliche zweiwöchige Kündigungsfrist zum Monatsende existiert für Maklerverträge jedoch nicht; maßgeblich bleibt vorrangig die vertragliche Vereinbarung.
Diese analoge Anwendung ist in der Rechtsliteratur anerkannt, aber nicht zwingend vorgeschrieben. Die Kündigungsfristen richten sich dann nach der vereinbarten Vergütungsperiode.
Vertraglich vereinbarte Fristen
Die meisten Maklerverträge enthalten spezielle Kündigungsklauseln. Üblich sind Fristen zwischen vier Wochen und drei Monaten zum Monatsende. Bei exklusiven Verträgen können auch längere Fristen von bis zu sechs Monaten vereinbart werden.
Wichtig ist, dass die vereinbarten Fristen für beide Vertragsparteien gelten müssen. Einseitig benachteiligende Klauseln, die nur dem Auftraggeber längere Kündigungsfristen auferlegen, können unwirksam sein.
Fristlose Kündigung
Eine fristlose Kündigung ist immer dann möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Solche Gründe können sein: erhebliche Pflichtverletzungen des Maklers, mangelnde Aktivität bei der Vermarktung, Interessenkonflikte oder Vertrauensverlust.
Die fristlose Kündigung muss unverzüglich nach Bekanntwerden des wichtigen Grundes erklärt werden. Eine zu lange Verzögerung kann als Verzicht auf das Kündigungsrecht gewertet werden.
Praktische Schritte zur Kündigung
Schriftform beachten
Maklerverträge sollten grundsätzlich schriftlich gekündigt werden, auch wenn dies nicht immer rechtlich zwingend ist. Eine schriftliche Kündigung bietet Rechtssicherheit und erleichtert den Nachweis im Streitfall.
Das Kündigungsschreiben sollte eindeutig formuliert sein und das Datum enthalten, zu dem die Kündigung wirksam werden soll. Bei fristloser Kündigung sind die Gründe konkret zu benennen.
Zugang der Kündigung
Die Kündigung wird erst mit Zugang beim Makler wirksam. Bei einer Übersendung per Post sollte daher Einschreiben mit Rückschein gewählt werden. Alternativ kann die Kündigung persönlich übergeben oder per Telefax übermittelt werden.
Der Kündigungszugang muss beweisbar sein. Im Zweifel trägt der Kündigende die Beweislast dafür, dass und wann die Kündigung zugegangen ist.
Rückgabe von Unterlagen
Nach der Kündigung sollten alle vom Makler erhaltenen Unterlagen zurückgefordert werden. Dies umfasst insbesondere Exposés, Grundrisse, Fotos und Interessentenlisten.
Gleichzeitig sind dem Makler alle von ihm überlassenen Materialien und Schlüssel zurückzugeben. Eine ordnungsgemäße Übergabe verhindert spätere Streitigkeiten.
Folgen der Kündigung für den Provisionsanspruch
Kündigung vor Vermittlungserfolg
Wird der Maklervertrag vor dem erfolgreichen Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags gekündigt, entsteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch. Dies gilt unabhängig davon, ob der Makler bereits Tätigkeiten entfaltet oder Interessenten gefunden hat.
Der Makler kann Ersatz für nachgewiesene Aufwendungen nur bei ausdrücklicher Vereinbarung verlangen. Pauschale Verpflichtungen hierzu in AGB sind regelmäßig unwirksam.
Nachvertraglich vermittelte Geschäfte
Problematisch wird es, wenn nach der Kündigung noch ein Vertrag mit einem Interessenten zustande kommt, den der Makler vor der Kündigung vorgestellt hatte. Hier können unter Umständen noch Provisionsansprüche entstehen.
Ein pauschaler Nachprovisionsanspruch für sämtliche vor Kündigung vorgestellten Interessenten ist in AGB unzulässig. Ein Provisionsanspruch kann aber bestehen, wenn im Einzelfall die Tätigkeit des Maklers ursächlich für den Vertragsabschluss war.
Schadensersatz bei berechtigter Kündigung
Liegt ein wichtiger Kündigungsgrund vor, kann der Auftraggeber unter Umständen sogar Schadensersatz vom Makler verlangen. Dies kommt etwa bei schuldhaften Pflichtverletzungen in Betracht.
Mögliche Schäden können entgangene Verkaufserlöse durch verschuldete Verzögerungen oder zusätzliche Kosten für einen Ersatzmakler sein. Der Nachweis solcher Schäden ist allerdings oft schwierig.
Checkliste: Kündigung Maklervertrag
Vor der Kündigung prüfen:
- Welche Art von Maklervertrag liegt vor?
- Welche Kündigungsfristen sind vereinbart?
- Liegen wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung vor?
- Sind bereits Vermittlungserfolge eingetreten?
- Steht ein Widerrufsrecht nach Fernabsatzrecht zu?
Bei der Kündigung beachten:
- Schriftform wählen (Einschreiben mit Rückschein)
- Eindeutige Formulierung verwenden
- Kündigungstermin konkret benennen
- Bei fristloser Kündigung Gründe detailliert darlegen
Nach der Kündigung:
- Rückgabe aller Unterlagen und Schlüssel
- Dokumentation des Kündigungszugangs
- Klärung offener Kostenfragen
- Bei Streitigkeiten rechtlichen Rat einholen
Wenn Sie unsicher sind, ob und wie Sie Ihren Maklervertrag kündigen können, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen. Wir unterstützen Sie gerne bei der Prüfung Ihrer Vertragsunterlagen und helfen dabei, eine rechtssichere Kündigung zu formulieren.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich einen Maklervertrag jederzeit kündigen?
Das hängt von der Vertragsgestaltung ab. Bei unbefristeten Verträgen ist grundsätzlich jederzeit eine ordentliche Kündigung möglich, sofern nicht ausdrücklich ausgeschlossen. Bei befristeten oder exklusiven Verträgen sind meist Kündigungsfristen zu beachten.
Muss ich bei der Kündigung Gründe angeben?
Bei ordentlicher Kündigung sind keine Gründe erforderlich. Bei fristloser Kündigung müssen wichtige Gründe vorliegen und benannt werden.
Entstehen bei der Kündigung Kosten?
Grundsätzlich entstehen keine Kündigungskosten. Bei vorzeitiger Kündigung ohne wichtigen Grund können jedoch vertraglich vereinbarte Entschädigungen fällig werden, sofern diese AGB-rechtlich wirksam sind.
Muss die Kündigung schriftlich erfolgen?
Eine schriftliche Kündigung ist empfehlenswert, auch wenn sie nicht immer rechtlich zwingend ist. Sie bietet Rechtssicherheit und erleichtert den Nachweis.
Was passiert mit bereits vorgestellten Interessenten?
Nach der Kündigung können Sie mit bereits vorgestellten Interessenten grundsätzlich selbst verhandeln. Provisionsansprüche des Maklers sind jedoch im Einzelfall zu prüfen, wenn seine Tätigkeit kausal für den Vertragsabschluss war.
Kann der Makler Schadensersatz verlangen?
Bei berechtigter Kündigung entstehen keine Schadensersatzansprüche. Bei unberechtigter Kündigung können unter Umständen Entschädigungen geschuldet werden.
Steht mir ein Widerrufsrecht zu?
Bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen wurden, haben Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach §§ 312g, 355 BGB.
Was ist bei automatischen Verlängerungsklauseln zu beachten?
Solche Klauseln sind nur wirksam, wenn sie transparent gestaltet sind und den Auftraggeber nicht unangemessen benachteiligen. Drei- bis sechsmonatige Verlängerungen sind meist zulässig.
Kann ich nach der Kündigung denselben Makler neu beauftragen?
Ja, dies ist möglich. Dabei sollten jedoch die Erfahrungen aus dem ersten Vertrag berücksichtigt und eventuell andere Vertragsbedingungen vereinbart werden.
Was tue ich bei Streitigkeiten über die Kündigung?
Bei Streitigkeiten sollten Sie rechtlichen Rat einholen. Oft lassen sich Probleme durch professionelle Beratung und Verhandlung lösen, ohne dass ein Gerichtsverfahren erforderlich wird.
