Mietgarantie

Was ist das?

Das Wichtigste in Kürze

Eine Mietgarantie ist ein vertragliches Versprechen, meist des Verkäufers, für bestimmte Mieteinnahmen oder die Vermietung einer Immobilie einzustehen. Gesetzlich geregelt ist sie nicht.
Gehört die Mietgarantie zum Immobiliengeschäft, muss sie in aller Regel mit notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Sonst droht die Nichtigkeit des gesamten Kaufvertrags.
Eine Garantie ist nur so viel wert wie die Zahlungsfähigkeit des Garanten. Zudem kann eine hohe garantierte Miete den Kaufpreis künstlich nach oben treiben.

Mietgarantie, was ist das eigentlich, und warum taucht sie so häufig in Exposés und Kaufvertragsentwürfen auf? Viele Verkäufer, Bauträger und Vertriebsgesellschaften bieten Kapitalanlegern eine Mietgarantie als Kaufanreiz an.

Das Versprechen klingt verlockend: Die Miete fließt, auch wenn die Wohnung leer steht oder der Mieter nicht zahlt. Hinter dem Begriff steckt jedoch keine einheitliche Regelung.

Ob eine Mietgarantie Sie wirklich absichert, entscheidet sich im Wortlaut des Vertrags. Bei der Prüfung des Immobilienkaufvertrags kommt es deshalb vor allem auf Garantiefall, Laufzeit, Bonität des Garanten und die wirksame Mitbeurkundung der Garantie an.

In diesem Beitrag erklären wir, welche Arten von Mietgarantien es gibt, wie sie rechtlich einzuordnen sind und wie sie sich auf Kaufpreis und Kaufabwicklung auswirken.

Was ist eine Mietgarantie beim Immobilienkauf?

Eine Mietgarantie ist eine vertragliche Zusage, mit der sich der Verkäufer oder ein Dritter verpflichtet, dem Käufer für einen bestimmten Zeitraum eine bestimmte Miete zu sichern. Bleibt die Miete aus oder liegt sie unter dem garantierten Betrag, zahlt der Garant den Fehlbetrag.

Ein eigenes Gesetz für die Mietgarantie gibt es nicht. Grundlage ist die Vertragsfreiheit: Nach § 311 Abs. 1 BGB können die Beteiligten ein solches Schuldverhältnis durch Vertrag frei gestalten.

Deshalb unterscheiden sich Mietgarantien in der Praxis erheblich. Geregelt werden typischerweise die Höhe der garantierten Miete, die Laufzeit, der genaue Garantiefall, die Person des Garanten und etwaige Sicherheiten wie eine Bankbürgschaft. Entscheidend ist immer, was genau vereinbart wurde.

Abzugrenzen ist die Mietgarantie beim Immobilienkauf von der Bürgschaft oder Kautionsversicherung, die ein Mieter seinem Vermieter anstelle einer Barkaution stellt und die im Alltag ebenfalls oft als Mietgarantie bezeichnet wird. Das ist ein ganz anderes Instrument aus dem laufenden Mietverhältnis.

In diesem Beitrag geht es ausschließlich um Garantien im Zusammenhang mit dem Kauf einer vermieteten oder zur Vermietung bestimmten Immobilie.

Welche Arten von Mietgarantien gibt es?

In der Praxis haben sich drei Grundformen herausgebildet, die sich vor allem darin unterscheiden, welches Risiko sie abdecken. Die Bezeichnungen werden nicht einheitlich verwendet. Maßgeblich ist daher immer der konkrete Vertragsinhalt, nicht die Überschrift.

	Mietzahlungsgarantie	Vermietungsgarantie	Erstvermietungsgarantie
Typisches Objekt	bereits vermietete Immobilie	vermietete oder teilweise leerstehende Immobilie	Neubau, sanierter Altbau, bisher leerstehende Einheit
Abgesichertes Risiko	Zahlungsausfall des Mieters	Leerstand und Mindermiete	fehlende erstmalige Vermietung
Garantieleistung	ausbleibende Miete	Garantiemiete bei Leerstand, sonst Differenz	Miete bis zur ersten Vermietung oder bis Garantieende
Wichtigste Prüffrage	Ist auch ein Leerstand nach Auszug erfasst?	Ist die Garantiemiete am Markt erzielbar?	Endet die Garantie schon mit dem ersten Mietvertrag?

Ergänzt werden diese Garantien häufig durch ein Nachvermietungsrecht des Verkäufers. Was es damit auf sich hat, erläutern wir weiter unten.

Mietzahlungsgarantie: Was sichert sie ab?

Die Mietzahlungsgarantie ist die bekannteste Form. Der Garant verspricht, dass der Käufer für die vereinbarte Laufzeit die vereinbarte Miete erhält. Zahlt der Mieter nicht, nicht pünktlich oder nicht vollständig, springt der Garant ein.

Für Käufer klingt das nach einem Rundum-Schutz. Wichtig ist aber der genaue Umfang. Zu klären ist etwa, ob nur die Nettokaltmiete oder auch Betriebskostenvorauszahlungen erfasst sind und ab welcher Rückstandsfrist die Garantie greift. Auch der Umgang mit einer berechtigten Mietminderung sollte geregelt sein.

Besonders oft übersehen wird das Ende des Mietverhältnisses. Eine reine Zahlungsgarantie für einen bestimmten Mieter schützt nicht automatisch vor Leerstand nach dessen Auszug. Eine Garantie, die an das Objekt anknüpft, kann dagegen beides abdecken.

Außerdem sollte feststehen, wer die Miete in dieser Zeit einzieht und wer gegen säumige Mieter vorgeht. Nicht selten verwaltet der Garant das Objekt selbst und leitet die Miete nach Abzug von Kosten weiter.

Dann haben Sie als Eigentümer weniger direkten Einblick in den tatsächlichen Zahlungsfluss. Lassen Sie sich deshalb regelmäßige Abrechnungen vertraglich zusichern.

Vermietungsgarantie und Erstvermietungsgarantie: Wo liegt der Unterschied?

Die Vermietungsgarantie setzt beim Leerstandsrisiko an. Der Garant verspricht nicht nur Zahlung, sondern dass die Immobilie während der Laufzeit zu einer bestimmten Miete vermietet ist. Steht die Wohnung leer, zahlt er die garantierte Miete. Wird nur eine niedrigere Miete erzielt, zahlt er in der Regel die Differenz.

Die Erstvermietungsgarantie ist ein Sonderfall. Sie kommt vor allem bei Neubauten, sanierten Altbauten oder bisher leerstehenden Einheiten vor. Hier gibt es noch keinen Mieter.

Der Verkäufer oder Bauträger verspricht, dass die Einheit bis zu einem bestimmten Zeitpunkt erstmals zu einer bestimmten Miete vermietet wird. Gelingt das nicht, übernimmt er die Miete bis zur Vermietung oder bis zum Ende der Garantiezeit.

Bei beiden Varianten ist der Beginn der Garantie ein häufiger Streitpunkt: Läuft sie ab Beurkundung, ab Besitzübergang oder ab Bezugsfertigkeit? Ebenso wichtig ist, was gilt, wenn der Garant einen Mieter präsentiert, der nur eine geringere Miete zahlen will.

Gerade bei der Erstvermietungsgarantie ist die tatsächliche Marktmiete noch nicht erprobt. Ein Vergleich mit Mietspiegeln und Angeboten in der Umgebung ist hier besonders wichtig.

Was bedeutet ein Nachvermietungsrecht des Verkäufers?

Viele Verträge mit Mietgarantie enthalten ein Nachvermietungsrecht des Verkäufers. Damit behält sich der Verkäufer vor, während der Garantiezeit freie Einheiten selbst zu vermieten oder den neuen Mieter auszuwählen. Der Hintergrund ist nachvollziehbar: Wer für die Miete einsteht, will den Garantiefall möglichst schnell beenden.

Für Sie als Käufer bedeutet das aber auch einen Kontrollverlust. Nach dem Eigentumsübergang sind Sie Vermieter. Mietverträge, die der Verkäufer mit Ihrer Vollmacht abschließt, binden Sie unter Umständen über viele Jahre, also weit über das Ende der Garantie hinaus.

Ein ausgewogenes Nachvermietungsrecht regelt deshalb insbesondere:

Mindestanforderungen an den neuen Mieter, etwa Bonitätsnachweise
eine Mindestmiete und Grenzen bei Sonderkonditionen
ein Zustimmungs- oder Widerspruchsrecht des Käufers
das Ende des Nachvermietungsrechts mit Ablauf der Garantie

Fehlen solche Vorgaben, kann der Verkäufer an einen Mieter mit schwacher Bonität oder zu Konditionen vermieten, die nur bis zum Garantieende tragfähig sind. Das Risiko danach tragen Sie.

Wie ist eine Mietgarantie rechtlich einzuordnen?

Eine Mietgarantie ist meist als eigenständiges Garantieversprechen ausgestaltet. Der Garant verpflichtet sich, für einen bestimmten wirtschaftlichen Erfolg einzustehen, hier die vereinbarte Miete. Auf ein Verschulden des Garanten kommt es dabei in der Regel nicht an. Tritt der Garantiefall ein, muss er zahlen.

Wie weit die Garantie reicht, ist eine Frage der Vertragsauslegung. Unklare Formulierungen führen häufig zu Streit, etwa wenn der Garant meint, er hafte nur für Leerstand, der Käufer aber auch den Zahlungsausfall eines Mieters abgedeckt sieht. Eine präzise Definition des Garantiefalls ist deshalb das Herzstück jeder Mietgarantie.

Wichtig ist auch, wer Garant ist. Gibt der Verkäufer selbst die Garantie ab, haftet er persönlich. Häufig übernimmt jedoch eine gesonderte Gesellschaft die Garantie, deren Vermögen gering sein kann. Fällt der Garant in die Insolvenz, ist der Garantieanspruch oft nur noch eine Insolvenzforderung.

Achten Sie außerdem darauf, ob die Ansprüche aus der Garantie bei einem späteren Weiterverkauf auf den nächsten Käufer übertragen werden können. Ohne Regelung kann das zum Problem werden.

Muss die Mietgarantie notariell beurkundet werden?

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Diese Formpflicht erfasst nach ständiger Rechtsprechung des BGH alle Vereinbarungen, aus denen sich das Geschäft nach dem Willen der Beteiligten zusammensetzt.

Eine Mietgarantie, die als Kaufanreiz mit dem Erwerb verbunden ist, gehört regelmäßig dazu. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn sie in einem separaten Dokument oder von einer anderen Gesellschaft abgegeben wird, sofern Kauf und Garantie nach dem Willen der Beteiligten miteinander stehen und fallen sollen.

Wird eine solche Abrede nicht mitbeurkundet, ist das Geschäft formunwirksam (§ 125 BGB). Das kann den gesamten Kaufvertrag erfassen. Erst wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgen, wird ein solcher Vertrag nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB seinem ganzen Inhalt nach gültig.

Für Käufer und Verkäufer heißt das: Mündliche Zusagen im Verkaufsgespräch oder ein nur privatschriftlich unterschriebenes Garantieschreiben bieten keine Sicherheit. Alles, was zum Geschäft gehören soll, muss dem Notar vor der Beurkundung vorliegen.

Wie wirkt sich eine Mietgarantie auf den Kaufpreis aus?

Bei Kapitalanlageimmobilien orientiert sich der Kaufpreis oft an der Miete. Vereinfacht gesagt: Je höher die erzielbare Jahresmiete, desto höher der Preis, den ein Käufer zu zahlen bereit ist. Genau hier liegt die wirtschaftliche Wirkung einer Mietgarantie.

Ist die garantierte Miete marktgerecht, kann die Garantie ein echter Vorteil sein. Sie überbrückt etwa Leerstand nach einer Sanierung oder die Anlaufphase bei einem Neubau.

Liegt die garantierte Miete aber über dem, was am Markt dauerhaft erzielbar ist, dient die Garantie vor allem dazu, einen höheren Kaufpreis zu rechtfertigen. Nach Ablauf der Garantiezeit fällt die Miete auf Marktniveau zurück. Der gezahlte Kaufpreis bleibt.

Die Kosten der Garantie sind im Kaufpreis häufig bereits eingepreist. Der Käufer finanziert seine eigene Garantie also oft mit. Rechnen Sie die Rendite deshalb immer auch ohne Garantie durch, auf Basis der realistischen Marktmiete.

Auch steuerlich kann eine Mietgarantie Fragen aufwerfen. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§8 Abs.1 GrEStG). Ob ein auf die Garantie entfallender Preisanteil dazugehört, hängt von der Vertragsgestaltung ab. Die steuerliche Behandlung von Garantiezahlungen sollten Sie vorab mit Ihrer Steuerberatung klären.

Schützt eine Mietgarantie den Verkäufer vor Aufklärungspflichten?

Nein. Der BGH hat entschieden, dass die Übernahme einer Mietgarantie den Verkäufer einer Eigentumswohnung nicht von seiner Pflicht befreit, den Käufer darüber aufzuklären, dass das Kaufobjekt leer steht und nicht vermietet ist (BGH, Urteil vom 10.10.2008, V ZR 175/07).

Im entschiedenen Fall hatte der Verkäufer mit einer Musterberechnung geworben, die Mieten für Wohnung und Garage auswies, und die Mieten für drei Jahre garantiert. Tatsächlich stand die Garage bei Vertragsschluss leer. Nach Ablauf der Garantie konnte der Käufer seine Darlehen nicht mehr bedienen, die Immobilie wurde zwangsversteigert.

Der BGH stellte klar: Wer Angaben zu erzielten Mieten macht, muss ungefragt aufklären, wenn diese tatsächlich nicht erzielt werden. Eine auf drei Jahre befristete Garantie sei bei vollständiger Finanzierung des Kaufpreises keine nachhaltige Sicherung, die diese Aufklärung entbehrlich mache. Das gelte besonders bei einer ungewöhnlich hohen angeblichen Miete.

Der Käufer konnte Schadensersatz verlangen, einschließlich Freistellung von den Darlehensverbindlichkeiten. Für Sie bedeutet das: Eine Mietgarantie ersetzt keine ehrlichen Angaben zum tatsächlichen Vermietungsstand.

Was sollten Käufer vor dem Kauf mit Mietgarantie tun?

Eine Mietgarantie kann sinnvoll sein. Sie sollte aber nie der Hauptgrund für eine Kaufentscheidung sein. Die typischen Risiken lassen sich mit gezielten Maßnahmen vor dem Notartermin deutlich verringern:

Risiko	Passende Maßnahme
Garantiemiete liegt über der Marktmiete	Vergleich mit Mietspiegel und aktuellen Angeboten in der Umgebung
Garant wird zahlungsunfähig	Bonität prüfen, Bankbürgschaft oder Kaufpreiseinbehalt vereinbaren
Streit über den Garantiefall	Leerstand, Zahlungsausfall und Mietminderung eindeutig regeln
Immobilie rechnet sich nach Garantieende nicht	Rendite auf Basis der Marktmiete ohne Garantie kalkulieren
Ungünstige Mietverträge durch Nachvermietung	Mindestmiete, Bonitätsvorgaben und Zustimmungsrecht vereinbaren
Formnichtigkeit des Kaufvertrags	Garantie vollständig mitbeurkunden lassen
Verschwiegener Leerstand	Mietverträge und Nachweise über Mieteingänge anfordern

Bei bereits vermieteten Immobilien gilt zudem: Mit dem Eigentumsübergang treten Sie in die bestehenden Mietverhältnisse ein und übernehmen die Mieter mit allen Rechten und Pflichten, unabhängig davon, ob die Garantie hält. Für Wohnraum folgt das aus § 566 Abs. 1 BGB, für gewerblich genutzte Räume aus § 566 Abs. 1 in Verbindung mit § 578 Abs. 2 BGB.

Fazit: Mietgarantie genau prüfen, bevor Sie unterschreiben

Eine Mietgarantie kann Ihnen den Einstieg in eine Kapitalanlage erleichtern und Leerstands- oder Ausfallrisiken für eine gewisse Zeit abfedern. Sie ist aber kein Gütesiegel für die Immobilie.

Ihr Wert hängt vom genauen Wortlaut ab, von der Laufzeit und von der Zahlungsfähigkeit des Garanten. Ohne wirksame Beurkundung kann sie sogar den gesamten Kaufvertrag gefährden.

Prüfen Sie vor allem, ob die garantierte Miete realistisch ist und wie sich der Kaufpreis ohne Garantie darstellt. Achten Sie auf ein ausgewogenes Nachvermietungsrecht und darauf, dass alle Absprachen im notariellen Vertrag stehen.

Wir prüfen Ihren Kaufvertrag mit Mietgarantie persönlich, gründlich und verständlich. So wissen Sie, wo Fallstricke liegen, bevor Sie zum Notartermin gehen.

Wir beraten Sie bundesweit, auf Wunsch auch per Videokonferenz.

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Häufige Fragen zur Mietgarantie

Was ist eine Mietgarantie einfach erklärt?

Eine Mietgarantie ist ein Versprechen, meist des Verkäufers, dass Sie als Käufer für eine bestimmte Zeit eine bestimmte Miete erhalten. Bleibt die Miete aus, zahlt der Garant.

Ist eine Mietgarantie gesetzlich geregelt?

Nein. Die Mietgarantie beruht auf der Vertragsfreiheit (§ 311 Abs. 1 BGB). Ihr Inhalt ergibt sich allein aus der jeweiligen Vereinbarung.

Wie lange läuft eine Mietgarantie üblicherweise?

Die Laufzeit ist frei vereinbar, eine Mietgarantie ist aber in aller Regel befristet. Danach tragen Sie das Vermietungsrisiko selbst. Im vom BGH entschiedenen Fall V ZR 175/07 lief die Garantie zum Beispiel drei Jahre.

Was ist der Unterschied zwischen Mietzahlungsgarantie und Vermietungsgarantie?

Die Mietzahlungsgarantie sichert vor allem den Zahlungsausfall eines Mieters ab. Die Vermietungsgarantie sichert zusätzlich ab, dass die Immobilie überhaupt vermietet ist, also auch gegen Leerstand.

Muss eine Mietgarantie beim Notar beurkundet werden?

Gehört sie nach dem Willen der Beteiligten zum Immobiliengeschäft, ja. Sonst droht nach §§311b Abs.1, 125 BGB die Formunwirksamkeit des gesamten Vertrags.

Was passiert, wenn der Garant insolvent wird?

Dann ist Ihr Anspruch aus der Garantie in der Regel nur noch eine Forderung im Insolvenzverfahren. Eine Bankbürgschaft kann dieses Risiko abfedern.

Erhöht eine Mietgarantie den Kaufpreis?

Häufig ja. Die Kosten der Garantie sind oft eingepreist. Eine überhöhte Garantiemiete kann zudem einen Kaufpreis rechtfertigen, der nach Ablauf der Garantie nicht mehr zur Marktmiete passt.

Darf der Verkäufer trotz Mietgarantie einen Leerstand verschweigen?

Nein. Nach dem BGH (Urteil vom 10.10.2008, V ZR 175/07) muss der Verkäufer über einen Leerstand aufklären, auch wenn er eine Mietgarantie übernommen hat.

Was bedeutet Nachvermietungsrecht des Verkäufers?

Der Verkäufer behält sich vor, während der Garantiezeit neue Mieter auszuwählen oder Mietverträge abzuschließen. Käufer sollten sich hier Mindestvorgaben und Mitspracherechte sichern.

Lohnt sich ein Kauf mit Mietgarantie?

Das hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend ist, ob sich die Immobilie auch ohne Garantie auf Basis der Marktmiete rechnet und ob der Garant zahlungsfähig ist.

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