Mietenpool

Funktionsweise, Risiken und Ihre Rechte als Eigentümer

Das Wichtigste in Kürze

Ein Mietenpool (auch Mietpool oder Mieteinnahmegemeinschaft) sammelt die Mieten mehrerer Wohnungen auf einem gemeinsamen Konto und verteilt sie nach einem festen Schlüssel, meist nach Wohnfläche, an alle beteiligten Eigentümer.
Der Bundesgerichtshof ordnet den Mietpool als Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein. Zu höheren Beiträgen an die Gesellschaft sind Sie ohne Ihre Zustimmung nicht verpflichtet, Ansprüche des Verwalters aus dem Verwaltungsvertrag können Sie aber dennoch treffen.
Hat der Verkäufer die Risiken des Pools nicht erläutert oder die Mieterträge unseriös kalkuliert, kommen Schadensersatz und die Rückabwicklung des Wohnungskaufs in Betracht.

Ein Mietenpool klingt zunächst nach Sicherheit: Steht Ihre Wohnung einmal leer, erhalten Sie trotzdem eine Ausschüttung.

Viele Kapitalanleger erleben jedoch das Gegenteil. Der Pool rutscht ins Minus, die monatlichen Zahlungen sinken, und der Verwalter fordert plötzlich Geld nach. Spätestens dann stellen sich zwei Fragen: Müssen Sie zahlen? Und wer steht für die enttäuschte Kalkulation ein?

Die Antwort hängt oft davon ab, was Ihnen beim Kauf erklärt wurde. Wer beim Erwerb einer Wohnung fehlerhaft über die Risiken des Pools beraten wurde, kann im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags verlangen.

In diesem Beitrag erklären wir, wie ein Mietenpool rechtlich funktioniert, welche Pflichten Verkäufer und finanzierende Banken treffen und wie Sie Ihre Ansprüche sichern.

Was ist ein Mietenpool?

Bei einem Mietenpool schließen sich die Eigentümer mehrerer vermieteter Wohnungen einer Anlage zusammen. Die Miete für die eigene Wohnung fließt dabei nicht direkt an Sie. Stattdessen werden alle Mieteinnahmen auf einem gemeinsamen Konto gesammelt, häufig auf einem Treuhandkonto des Verwalters.

Aus diesem Topf werden zunächst die laufenden Kosten bezahlt, etwa die Verwaltervergütung oder Reparaturen am Sondereigentum. Der verbleibende Betrag wird nach einem vereinbarten Schlüssel an die Mitglieder ausgeschüttet. Üblich ist die Verteilung nach dem Anteil an der Wohn- und Nutzfläche, unabhängig davon, ob die eigene Wohnung gerade vermietet ist.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Mietenpool besteht neben ihr und ist rechtlich eine eigene Gemeinschaft, auch wenn oft derselbe Verwalter beide betreut. An Ihrem Eigentum ändert der Beitritt nichts: Sie bleiben Eigentümer Ihrer Wohnung.

Verbreitet sind Mietpools vor allem bei Kapitalanlage-Wohnungen in größeren Anlagen, die über einen Vertrieb verkauft wurden. Auch bei Serviced Apartments oder Ferienwohnungen mit Betreiberkonzept wird das Prinzip genutzt.

Was im Einzelnen gilt, ergibt sich immer aus dem Poolvertrag. Er trägt häufig Bezeichnungen wie „Vertrag über Mietenverwaltung“ oder „Mieteinnahmegemeinschaft“ und entscheidet über Ausschüttungen, Kostenumlagen und Laufzeit.

Welche Rechtsform hat ein Mietenpool?

Der Bundesgerichtshof hat einen Mietpool als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingeordnet (BGH, Urteil vom 02.07.2009, III ZR 333/08). Die Mitglieder verfolgen einen gemeinsamen Zweck: die gemeinsame Verteilung der Mieteinnahmen und der Bewirtschaftungskosten.

Diese Einordnung hat praktische Folgen, denn das Wohnungseigentumsgesetz gilt für den Pool nicht automatisch. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte eine Poolversammlung, an der nur ein Teil der Mitglieder teilnahm, den Ausgleich eines Kontominus von rund 100.000 Euro beschlossen.

Der BGH entschied, dass dieser Beschluss die übrigen Mitglieder nicht band. Der Poolvertrag sah weder Mehrheitsbeschlüsse nach dem Vorbild des WEG vor, noch war erkennbar, dass die Anwesenden die Mehrheit der Anteile repräsentierten. Ob eine Mehrheit der Poolmitglieder über Sie entscheiden kann, hängt also vom Inhalt des Poolvertrags ab.

Seit dem 1. Januar 2024 gilt das durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) reformierte GbR-Recht. Die BGH-Entscheidung von 2009 beruht noch auf der alten Gesetzesfassung. Wie ein konkreter Pool nach neuem Recht einzuordnen ist, etwa als rechtsfähige oder nicht rechtsfähige Gesellschaft, hängt von seiner Ausgestaltung ab und sollte im Einzelfall geprüft werden.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Mietenpool für Eigentümer?

Der Mietenpool verteilt Chancen und Risiken auf alle Mitglieder. Was beim Leerstand der eigenen Wohnung entlastet, kann bei Problemen in anderen Wohnungen zur Belastung werden. Die folgende Übersicht stellt beide Seiten gegenüber:

Aspekt	Vorteil	Nachteil
Leerstand	Kein vollständiger Mietausfall, wenn Ihre Wohnung leer steht	Sie tragen anteilig den Leerstand aller anderen Wohnungen
Reparaturen im Sondereigentum	Hohe Kosten in Ihrer Wohnung werden je nach Vertrag verteilt	Sie zahlen anteilig auch für Reparaturen in fremden Wohnungen
Planbarkeit	Gleichmäßigere Einnahmen, hilfreich bei einer Finanzierung	Ausschüttungen sind Prognosen, keine Garantie
Verwaltung	Kein eigener Aufwand für Vermietung und Abrechnung	Abhängigkeit von Sorgfalt und Seriosität des Verwalters
Laufzeit	Stabile Struktur über längere Zeit	Feste Laufzeiten erschweren einen Austritt

Gerade die Kehrseite des Risikoausgleichs kommt beim Kauf oft zu kurz. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich betont, dass der Nachteil, auch den Leerstand anderer Wohnungen mitzutragen, beim Verkauf erklärt werden muss (BGH, Urteil vom 18.07.2008, V ZR 71/07).

Ob ein Mietenpool für Sie sinnvoll ist, hängt deshalb stark von der konkreten Anlage, ihrem Vermietungsstand und dem Vertragswerk ab.

Müssen Sie nachzahlen, wenn der Mietenpool ins Minus rutscht?

Bei Nachforderungen kommt es darauf an, wer zahlen lassen will. Rechtlich zu unterscheiden sind das Verhältnis der Poolmitglieder untereinander und das Verhältnis zum Verwalter:

	Innenverhältnis (Poolmitglieder untereinander)	Verhältnis zum Verwalter
Rechtsgrundlage	§ 710 BGB (Mehrbelastungsverbot)	§§ 670, 675 BGB (Aufwendungsersatz) i. V. m. Verwaltungsvertrag
Grundsatz	Keine Beitragserhöhung ohne Ihre Zustimmung	Erstattung erforderlicher Aufwendungen nach vereinbartem Flächenanteil
Ausnahmen bzw. Grenzen	Zustimmung kann bereits im Poolvertrag erteilt sein; Sonderregeln beim Ausscheiden und bei Auflösung (§§ 728a, 737 BGB)	Verwalter muss jede Ausgabe konkret darlegen und belegen

Schon nach altem Recht verlangte der BGH für eine Nachschusspflicht im Innenverhältnis eine eindeutige vertragliche Grundlage. Seit 2024 ist das Mehrbelastungsverbot in § 710 BGB ausdrücklich geregelt.

Gegenüber dem Verwalter sieht es anders aus. Er ist nicht Mitglied, sondern Vertragspartner des Pools. Im Fall von 2009 hielt der BGH die Poolmitglieder grundsätzlich für verpflichtet, dem Verwalter die erforderlichen Aufwendungen aus der Poolverwaltung zu ersetzen.

Das heißt aber nicht, dass Sie jede Forderung hinnehmen müssen. Eine pauschale Abrechnung oder ein Beschluss der Poolversammlung reicht als Nachweis nicht aus. Hat der Verwalter zudem Ausschüttungen vorgenommen, die nach dem Vertrag nicht zulässig waren, kann das die Rechtslage grundlegend verändern. Prüfen Sie Nachforderungen deshalb, bevor Sie zahlen oder etwas anerkennen.

Welche Aufklärungspflichten hat der Verkäufer beim Beitritt zum Mietenpool?

Viele Probleme mit einem Mietenpool beginnen schon beim Kauf. Legt der Verkäufer oder sein Vertrieb im Rahmen eingehender Verhandlungen Berechnungsbeispiele zu Kosten und finanziellen Vorteilen vor, kann nach ständiger Rechtsprechung des BGH ein Beratungsvertrag zustande kommen.

Aus diesem Beratungsvertrag ergeben sich insbesondere folgende Pflichten:

Leerstand realistisch kalkulieren: Das gewöhnliche Leerstandsrisiko muss in der Mietkalkulation angemessen berücksichtigt werden. Andernfalls muss der Verkäufer unmissverständlich darauf hinweisen, dass es nicht einkalkuliert ist (BGH, Urteil vom 30.11.2007, V ZR 284/06).
Funktionsweise des Pools erklären: Empfiehlt der Verkäufer den Beitritt, muss er ausdrücklich darauf hinweisen, dass Leerstände anderer Wohnungen und umgelegte Instandsetzungskosten die eigene Ausschüttung mindern können (BGH, Urteil vom 13.10.2006, V ZR 66/06).
Bekannte Schieflage offenlegen: Befindet sich der Pool bei Vertragsschluss bereits in einer dem Verkäufer bekannten wirtschaftlichen Schieflage, muss er darüber aufklären (BGH, Urteil vom 09.11.2007, V ZR 25/07).

Eine Garantie für die künftige Entwicklung schuldet der Verkäufer dagegen in aller Regel nicht. Über die bloß allgemeine Möglichkeit, dass sich ein Pool negativ entwickeln kann, muss er nicht gesondert belehren (BGH, Urteil vom 18.07.2008, V ZR 71/07). Entscheidend ist, ob die Kalkulation bei Vertragsschluss seriös war.

Liegt ein Beratungsfehler vor, kann der Käufer verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er den Vertrag nicht geschlossen. Das läuft häufig auf eine Rückabwicklung des Kaufs hinaus. Dabei hilft dem Käufer eine Beweiserleichterung: Ist der Beratungsfehler nachgewiesen, wird vermutet, dass er für den Kaufentschluss ursächlich war (BGH, Urteil vom 15.07.2016, V ZR 168/15). Diese Vermutung kann der Verkäufer allerdings widerlegen.

Wann haftet die finanzierende Bank beim Mietenpool?

Viele Kapitalanlage-Wohnungen wurden mit Darlehen finanziert, bei denen die Bank den Beitritt zum Mietpool zur Bedingung für die Auszahlung machte. Das allein begründet nach der Rechtsprechung noch keine umfassende Haftung der Bank. Grundsätzlich darf eine Bank davon ausgehen, dass sich ihre Kunden selbst informieren oder fachkundig beraten lassen.

Anders kann es liegen, wenn zu der Beitrittsbedingung spezifische Risiken des konkreten Pools hinzukommen. Der BGH nennt beispielhaft Fälle, in denen die Bank den Beitritt verlangt, obwohl sie weiß, dass der Pool bereits überschuldet ist, dass ihm Darlehen gewährt wurden, für die der Anleger als Mitglied mithaften muss, oder dass die Ausschüttungen dauerhaft überhöht sind und nicht auf nachhaltig erzielbaren Einnahmen beruhen.

In solchen Fällen kann die Bank wegen eines bewusst geschaffenen oder begünstigten besonderen Gefährdungstatbestands zur Aufklärung verpflichtet sein (BGH, Urteil vom 20.03.2007, XI ZR 414/04, bestätigt durch BGH, Urteil vom 18.03.2008, XI ZR 246/06).

Eine weitere Fallgruppe betrifft das sogenannte institutionalisierte Zusammenwirken. Die Kenntnis der Bank von einer arglistigen Täuschung wird hier widerleglich vermutet, wenn mehrere Voraussetzungen zusammentreffen (BGH, Urteil vom 16.05.2006, XI ZR 6/04, BGHZ 168, 1):

Bank, Verkäufer und Vertrieb haben in institutionalisierter Weise zusammengewirkt, und die Finanzierung wurde vom Verkäufer oder Vermittler angeboten.
Der Käufer wurde durch unrichtige Angaben, etwa zum Mietertrag, arglistig getäuscht.
Die Unrichtigkeit der Angaben war nach den Umständen des Falles evident, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

Die Hürden für diese Vermutung sind also hoch. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, erfordert eine sorgfältige Auswertung der Vertrags- und Vertriebsunterlagen.

Auch der Umfang des Schadensersatzes hängt von der Art der Pflichtverletzung ab. Geht es nur um eine fehlende Aufklärung über die allgemeinen Folgen eines Poolbeitritts, kann nach dem BGH lediglich Ersatz der Mehrkosten oder Mindereinnahmen verlangt werden, die durch die Poolbeteiligung entstanden sind, nicht aber die Rückabwicklung sämtlicher Verträge (BGH, Urteil vom 03.06.2008, XI ZR 131/07). Eine umfassende Rückabwicklung kommt erst bei einer Pflichtverletzung im Zusammenhang mit spezifischen Risiken des konkreten Pools oder beim institutionalisierten Zusammenwirken in Betracht.

Wie können Sie aus einem Mietenpool austreten?

Der erste Blick gilt dem Poolvertrag. Viele Verträge sehen eine feste Mindestlaufzeit vor und regeln Kündigungsfristen sowie die Folgen eines Austritts. Diese Vereinbarungen gehen den gesetzlichen Regeln in weiten Teilen vor.

Fehlt eine vertragliche Regelung, kommt bei einer rechtsfähigen GbR § 725 BGB zur Anwendung. Ist die Gesellschaft auf unbestimmte Zeit eingegangen, kann ein Gesellschafter seine Mitgliedschaft mit einer Frist von drei Monaten zum Ende des Kalenderjahres kündigen, sofern sich aus dem Vertrag oder dem Gesellschaftszweck nichts anderes ergibt.

Ist dagegen eine feste Laufzeit vereinbart, ist eine vorzeitige Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich. Ein solcher liegt etwa vor, wenn ein anderer Gesellschafter eine wesentliche Vertragspflicht vorsätzlich oder grob fahrlässig verletzt hat.

Ist der Pool als nicht rechtsfähige Gesellschaft einzuordnen, gelten die Kündigungsregeln des § 725 BGB über § 740a Abs. 3 BGB entsprechend, also auch die Dreimonatsfrist. Der Unterschied liegt in der Rechtsfolge: Die Kündigung beendet dort grundsätzlich die gesamte Gesellschaft (§ 740a Abs. 1 Nr. 4 BGB). Nur wenn der Poolvertrag den Fortbestand vorsieht, scheidet allein der kündigende Eigentümer aus (§ 740c BGB). Die Einordnung des Pools sollte deshalb im Einzelfall geprüft werden.

Bedenken Sie auch die finanziellen Folgen: Reicht beim Ausscheiden der Wert des Gesellschaftsvermögens nicht aus, um die Verbindlichkeiten des Pools zu decken, muss der ausscheidende Eigentümer für den Fehlbetrag nach dem Verhältnis seines Anteils am Gewinn und Verlust aufkommen (§ 728a BGB). Wie hoch dieses Risiko ist, hängt von der Vermögenslage des gesamten Pools ab und sollte vor dem Austritt geprüft werden. Hat die Bank den Beitritt zur Bedingung gemacht, sollten Sie außerdem Ihren Darlehensvertrag prüfen, da sich daraus weitere Vorgaben ergeben können.

Was sollten Sie tun, wenn Ihr Mietenpool Probleme macht?

Sinkende Ausschüttungen oder eine unerwartete Nachforderung sind ein Warnsignal. Mit diesen Schritten behalten Sie die Kontrolle:

Unterlagen sammeln: Kaufvertrag, Poolvertrag, Darlehensvertrag, Verkaufsprospekte, Berechnungsbeispiele und alle bisherigen Poolabrechnungen.
Abrechnung prüfen: Fordern Sie beim Verwalter eine nachvollziehbare Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben samt Belegen an. Als Beauftragter ist er zur Auskunft und Rechenschaft verpflichtet (§§ 675, 666 BGB).
Nichts vorschnell anerkennen: Unterschreiben Sie keine Schuldanerkenntnisse oder Ratenvereinbarungen, bevor die Forderung geprüft ist.
Fristen im Blick behalten: Schadensersatzansprüche wegen Fehlberatung verjähren grundsätzlich in drei Jahren (§ 195 BGB), beginnend mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Zusätzlich gelten Höchstfristen nach § 199 Abs. 3 BGB.

Ob Ansprüche gegen Verkäufer, Vermittler oder Bank bestehen, hängt von den Details der damaligen Beratung und der Kalkulation ab. Eine frühzeitige rechtliche Prüfung schafft Klarheit, bevor Fristen ablaufen.

Fazit: Mietenpool prüfen, bevor Sie zahlen

Ein Mietenpool kann Einnahmen glätten, verteilt aber auch fremde Risiken auf Ihre Schultern.

Gerät der Pool ins Minus, müssen Sie nicht jede Nachforderung ungeprüft begleichen. Entscheidend sind der Poolvertrag, die Belege des Verwalters und die Frage, ob Sie beim Kauf korrekt aufgeklärt wurden.

War die Kalkulation unseriös oder fehlte der Hinweis auf die Nachteile des Pools, können Ansprüche gegen den Verkäufer und unter Umständen auch gegen die finanzierende Bank bestehen. Je früher Sie Ihre Unterlagen prüfen lassen, desto besser lassen sich diese Ansprüche sichern.

So unterstützen wir Sie

Unsere Kanzlei verbindet das Immobilienrecht mit einer Fachanwaltschaft für Bank- und Kapitalmarktrecht. So können wir Kaufvertrag, Poolvertrag und Finanzierung nicht isoliert, sondern im Zusammenhang bewerten.

Wir sehen uns Ihre Unterlagen genau an und prüfen die Abrechnungen des Verwalters ebenso wie die Berechnungen, die Ihnen beim Kauf vorgelegt wurden. Anschließend sagen wir Ihnen ehrlich, welche Ansprüche realistisch sind und welcher Weg wirtschaftlich sinnvoll ist.

Dabei legen wir Wert auf persönliche Betreuung und eine transparente Aufklärung über die Kosten, damit Sie von Anfang an wissen, worauf Sie sich einlassen.

Sie haben Fragen zu Ihrem Mietenpool oder eine Nachforderung erhalten?

Wir prüfen Ihre Unterlagen und zeigen Ihnen Ihre Möglichkeiten auf.

→ Jetzt Kontakt aufnehmen

Häufige Fragen zum Mietenpool

Ist ein Mietenpool dasselbe wie ein Mietpool?

Ja. Die Begriffe Mietenpool, Mietpool und Mieteinnahmegemeinschaft bezeichnen dasselbe Modell: Die Mieten mehrerer Wohnungen werden gesammelt und nach einem festen Schlüssel an die Eigentümer verteilt.

Bin ich gesetzlich verpflichtet, einem Mietenpool beizutreten?

Nein, eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Der Beitritt kann aber vertraglich vorgesehen sein, etwa im Zusammenhang mit dem Kauf oder als Bedingung für die Auszahlung eines Darlehens.

Garantiert ein Mietenpool feste monatliche Einnahmen?

Nein. Die Ausschüttungen hängen von den tatsächlichen Einnahmen und Kosten aller Wohnungen im Pool ab. Eine Garantie für die künftige Entwicklung übernimmt der Verkäufer nach der Rechtsprechung des BGH in aller Regel nicht.

Kann die Poolversammlung mit Mehrheit eine Nachzahlung beschließen?

Nur, wenn der Poolvertrag Mehrheitsbeschlüsse vorsieht und deren Voraussetzungen erfüllt sind. Fehlt eine solche Regelung, bindet der Beschluss einzelner Mitglieder die übrigen nicht (BGH, III ZR 333/08).

Muss der Verwalter mir Belege zeigen?

Der Verwalter muss Auskunft erteilen und Rechenschaft ablegen. Verlangt er Aufwendungsersatz, muss er die einzelnen Ausgaben konkret darlegen. Pauschale Zahlen genügen nicht.

Haftet die Bank, die den Beitritt zum Pool verlangt hat?

Nicht automatisch. Eine Haftung kommt in Betracht, wenn spezifische Risiken des konkreten Pools hinzukommen, etwa eine der Bank bekannte Überschuldung oder dauerhaft überhöhte Ausschüttungen.

Kann ich den Kauf meiner Wohnung rückgängig machen?

Wenn der Verkäufer seine Beratungspflichten verletzt hat, etwa durch eine unseriöse Mietkalkulation oder fehlende Hinweise zu den Poolrisiken, kann ein Schadensersatzanspruch bestehen. Dieser führt häufig zur Rückabwicklung des Kaufvertrags.

Wie lange kann ich Ansprüche wegen Fehlberatung geltend machen?

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem Sie von den anspruchsbegründenden Umständen erfahren haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erfahren müssen. Daneben gelten gesetzliche Höchstfristen.

Lohnt sich ein Mietenpool überhaupt?

Das hängt vom Einzelfall ab. In einer gut vermieteten, solide verwalteten Anlage kann der Risikoausgleich sinnvoll sein. Bei hohem Leerstand, Sanierungsbedarf oder unklarer Abrechnung überwiegen oft die Risiken.

Beraten Sie auch Mandanten außerhalb von Konstanz?

Ja. Wir beraten Mandanten aus ganz Deutschland. Ein persönlicher Termin vor Ort ist nicht zwingend, wir beraten Sie auch per Videokonferenz.

Weiterführende Links

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage gelten als Alternative zur klassischen Eigentumswohnung. Der Beitrag erklärt die rechtliche Struktur, das Betreiberrisiko und mögliche Schadensersatzansprüche bei fehlerhafter Beratung.

Wer ist Eigentümer einer Photovoltaikanlage?

Die Frage, wem eine Photovoltaikanlage gehört, ist rechtlich komplex. Sie hängt von der Art der Installation und bestehenden Verträgen ab. Dieser Beitrag erklärt die sachenrechtliche Einordnung und worauf Käufer und Verkäufer achten sollten.

Mitverkaufte bewegliche Gegenstände beim Immobilienkauf

Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, steht fast immer vor der Frage, was eigentlich zum Haus gehört und was nicht. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände wie die Einbauküche oder die Markise haben erhebliche finanzielle und rechtliche Folgen. Eine sorgfältige vertragliche Regelung schafft Klarheit und kann Grunderwerbsteuer sparen.