Was zählt als wesentlicher Bestandteil der Immobilie?
Nach § 94 BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere das Gebäude selbst. Bei einem Gebäude zählen zusätzlich alle Sachen dazu, die zu seiner Herstellung eingefügt wurden, etwa tragende Wände, fest verlegte Leitungen oder eine fest installierte Heizungsanlage. Diese Bestandteile sind rechtlich nicht eigenständig. Sie können nicht getrennt vom Grundstück verkauft, zurückbehalten oder gesondert im Kaufvertrag bewertet werden. Nach § 946 BGB erstreckt sich das Eigentum am Grundstück automatisch auch auf diese Bestandteile, sobald eine bewegliche Sache so mit dem Grundstück verbunden wird, dass sie zu dessen wesentlichem Bestandteil wird.
Für die Praxis bedeutet das: Wer ein Haus kauft, erwirbt automatisch auch das Dach, die eingebauten Fenster oder eine im Fußboden verlegte Fußbodenheizung, ohne dass dies im Kaufvertrag eigens erwähnt werden müsste. Eine gesonderte Kaufpreisaufteilung ist für diese Bestandteile weder möglich noch rechtlich sinnvoll, da sie untrennbar zur Immobilie gehören. Die eigentliche Abgrenzungsfrage stellt sich daher erst bei den beweglichen Sachen, die sich im oder am Haus befinden, aber nicht fest damit verbunden sind. Hier setzt die Unterscheidung zwischen Zubehör und sonstigen beweglichen Sachen an, die wir im nächsten Abschnitt erläutern.
Was ist Zubehör im Sinne des Gesetzes?
Was sind sonstige bewegliche Sachen?
Beispiele aus der Praxis: Einbauküche, Markise, Sauna und Co.
Was gilt automatisch als mitverkauft, wenn der Vertrag schweigt?
Welche Rechtsfolgen hat die Einordnung für den Kaufvertrag?
Die notarielle Beurkundungspflicht nach § 311b BGB betrifft unmittelbar die Verpflichtung, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Der Verkauf beweglicher Sachen ist für sich genommen formfrei möglich. Sollen Grundstücks- und Sachkauf nach dem ausdrücklichen Willen der Parteien jedoch miteinander stehen und fallen, etwa weil die Mitveräußerung der Einbauküche für den Käufer Bedingung des gesamten Geschäfts ist, erstreckt sich die Beurkundungspflicht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den gesamten Vertrag einschließlich dieser Nebenabrede (sogenanntes einheitliches Rechtsgeschäft, vgl. BGHZ 63, 359). Fehlt in einem solchen Fall die Mitbeurkundung, droht die Nichtigkeit des gesamten Vertrags nach §§ 125, 139 BGB. In der notariellen Praxis werden mitverkaufte bewegliche Gegenstände deshalb regelmäßig im selben Kaufvertrag mit aufgenommen. Der Notar prüft im Rahmen der Beurkundung, ob und in welchem Umfang eine Mitbeurkundung erforderlich ist.
Für Käufer und Verkäufer bedeutet das in der Praxis vor allem eins: Klarheit entsteht nicht durch die gesetzliche Vermutung allein, sondern durch eine konkrete, im Vertrag aufgeführte Liste der mitverkauften Gegenstände. Wir empfehlen, dafür eine Inventarliste als Anlage zum notariellen Kaufvertrag zu erstellen, in der jeder Gegenstand einzeln benannt und bewertet wird. Das schafft Rechtssicherheit für beide Seiten und verhindert spätere Streitigkeiten über den Umfang des Kaufgegenstands. Neben der vertraglichen Klarheit spielt bei mitverkauften beweglichen Sachen auch die Frage der Mängelhaftung eine zentrale Rolle, der wir uns im nächsten Abschnitt widmen.
Wie wirkt sich die Mängelhaftung auf mitverkaufte bewegliche Sachen aus?
Für gebrauchte bewegliche Sachen ist es bei privaten Immobilienverkäufen üblich, die Mängelhaftung vertraglich auszuschließen. Ein Sachmangel liegt nach § 434 BGB vor, wenn die Sache bei Gefahrübergang nicht den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen oder den Montageanforderungen der Vorschrift entspricht, also insbesondere von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht oder sich nicht für die übliche Verwendung eignet. Ein vertraglicher Haftungsausschluss ist rechtlich zulässig und in notariellen Immobilienkaufverträgen für gebrauchte Einbauten und mitverkaufte Gegenstände weit verbreitet.
Dieser Ausschluss hat allerdings eine gesetzliche Grenze: Nach § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Verschweigt ein Verkäufer also bewusst, dass die mitverkaufte Heizungsanlage oder die Einbauküche defekt ist, bleibt er trotz Haftungsausschluss dem Käufer gegenüber verantwortlich. Für beide Seiten empfiehlt es sich deshalb, den Zustand der mitverkauften Gegenstände vor der Beurkundung gemeinsam zu dokumentieren, etwa durch Fotos oder eine kurze schriftliche Zustandsbeschreibung in der Inventarliste. Neben der zivilrechtlichen Haftung hat die richtige Einordnung mitverkaufter Gegenstände noch eine weitere, oft unterschätzte Konsequenz: ihre steuerliche Behandlung.
Wie lässt sich mit mitverkauften Gegenständen Grunderwerbsteuer sparen?
Die Grunderwerbsteuer knüpft nach § 2 GrEStG an den Grundstücksbegriff des bürgerlichen Rechts an. Bemessungsgrundlage ist nach §§ 8, 9 GrEStG der Wert der Gegenleistung, in der Regel also der Kaufpreis, soweit er auf das Grundstück und das Gebäude entfällt. Bewegliche Sachen, die keine wesentlichen Bestandteile im Sinne des § 94 BGB sind, zählen nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Das gilt sowohl für Zubehör als auch für sonstige bewegliche Sachen wie Möbel oder eine leicht demontierbare Einbauküche.
Werden solche Gegenstände im notariellen Kaufvertrag gesondert mit einem eigenen Kaufpreisanteil ausgewiesen, wird auf diesen Teilbetrag keine Grunderwerbsteuer erhoben. Voraussetzung ist, dass der angesetzte Wert realistisch ist und dem tatsächlichen Zeitwert der Gegenstände entspricht. Setzen die Parteien einen überhöhten Wert an, nur um Grunderwerbsteuer zu sparen, kann das Finanzamt diesen Ansatz zurückweisen und die Steuer auf den vollen Kaufpreis nacherheben. Wir empfehlen daher eine nachvollziehbare, im Zweifel belegbare Bewertung der einzelnen Gegenstände. Sinnvoll ist außerdem, das Thema vorab mit der finanzierenden Bank abzustimmen, da sich Finanzierungszusagen in der Regel am Immobilienwert orientieren und ein separat ausgewiesener Kaufpreisanteil für bewegliche Sachen unter Umständen nicht in gleicher Weise mitfinanziert wird.
Worauf sollten Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag achten?
