Wer ist Eigentümer einer Photovoltaikanlage? Die gesetzliche Grundregel
Das deutsche Sachenrecht unterscheidet zwischen einer beweglichen Sache mit eigenem Eigentümer und einem sogenannten wesentlichen Bestandteil, der rechtlich untrennbar zum Grundstück oder Gebäude gehört. Nach § 94 Abs. 1 BGB zählen zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude. Nach § 94 Abs. 2 BGB gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes zudem die Sachen, die zu dessen Herstellung eingefügt wurden. Wird eine bewegliche Sache auf diese Weise wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks, erstreckt sich das Eigentum am Grundstück automatisch auch auf diese Sache, § 946 BGB.
Für eine Photovoltaikanlage bedeutet das: Ist sie wesentlicher Bestandteil des Gebäudes geworden, gehört sie automatisch dem Grundstückseigentümer, unabhängig davon, wer sie ursprünglich montiert oder bezahlt hat. Ist sie dagegen nur zu einem vorübergehenden Zweck angebracht worden, bleibt sie nach § 95 BGB eine eigenständige Sache mit eigenem Eigentümer. Und selbst wenn sie weder das eine noch das andere ist, kann sie als Zubehör im Sinne von § 97 BGB gelten. Welche der drei Varianten vorliegt, hängt von der Art der Montage und den vertraglichen Vereinbarungen ab.
Wann gehört die Photovoltaikanlage automatisch zum Haus?
Bei dach- oder fassadenintegrierten Photovoltaikanlagen ist die Rechtslage vergleichsweise klar: Nach herrschender Auffassung in Literatur und Rechtsprechung gelten sie als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB, da sie Teil der Gebäudehülle sind und das Gebäude nach der Verkehrsanschauung erst durch sie als fertiggestellt gilt. Wer ein Haus mit einer solchen integrierten Anlage kauft, erwirbt sie in aller Regel automatisch mit, ohne dass es einer gesonderten Regelung bedarf. Eine gesonderte Betrachtung verdienen Anlagen, die ein Gebäude autark und ohne Netzanschluss vollständig mit Strom versorgen, sogenannte Insellösung: Ob eine solche Anlage ebenfalls als wesentlicher Bestandteil einzuordnen ist, wird in der Literatur diskutiert, eine gesicherte einheitliche Linie besteht hierzu noch nicht. Für reine Aufdachanlagen, die lediglich auf ein bereits fertiggestelltes Dach montiert werden, gilt die Einordnung als wesentlicher Bestandteil dagegen in der Regel nicht, wie der folgende Abschnitt zeigt.
Wann ist die Photovoltaikanlage nur Zubehör des Grundstücks?
Photovoltaikanlagen, die nachträglich auf ein bestehendes Dach geschraubt werden, gelten nach verbreiteter Auffassung nicht als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, weil sie nicht zu dessen Herstellung eingefügt wurden und optisch als nachträglich aufgesetzt erkennbar bleiben. Häufig werden solche Aufdachanlagen stattdessen als Zubehör im Sinne von § 97 BGB eingeordnet: bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstücks dienen, ohne dessen Bestandteil zu sein. Diese Einordnung ist allerdings nicht unumstritten: Das OLG Nürnberg hat die Zubehöreigenschaft für Aufdachanlagen verneint, die ausschließlich Strom in das öffentliche Netz einspeisen und damit nichts zur Stromversorgung des Gebäudes selbst beitragen (OLG Nürnberg, Urteil vom 10. Oktober 2016, Az. 14 U 1168/15). Nach dieser Auffassung fehlt der Anlage die Eigenschaft eines wesentlichen Bestandteils, weil sie sich ohne unverhältnismäßigen Aufwand und ohne Beschädigung wieder entfernen lässt. Zubehör ist sie nach Ansicht des OLG Nürnberg ebenfalls nicht, weil eine Aufdachanlage, die ausschließlich Strom ins öffentliche Netz einspeist, nicht dem wirtschaftlichen Zweck des Wohngebäudes dient und damit das für Zubehör nach § 97 BGB erforderliche Unterordnungsverhältnis zur Hauptsache fehlt. Eine einheitliche Linie besteht insoweit nicht, sodass die Einordnung im Einzelfall zu prüfen ist. Unabhängig davon, welcher Auffassung man folgt, hat die Zubehör-Einordnung zwei wichtige Folgen. Zum einen bleibt die Anlage als Zubehör eine eigenständige Sache mit eigenem Eigentümer, das ändert sich nicht automatisch durch die Montage. Zum anderen erstreckt sich der Verkauf des Grundstücks nach § 926 BGB im Zweifel auch auf das Zubehör, sodass die Anlage bei einem Hausverkauf trotzdem regelmäßig mitübergeht, sofern sie dem Verkäufer gehört. Praktisch relevant wird die Unterscheidung vor allem bei Kreditsicherheiten: Bleibt die Anlage als Zubehör eigenständig, kann sie wirksam zur Sicherheit an eine Bank übereignet werden, was bei einem wesentlichen Bestandteil rechtlich nicht möglich ist.
Wem gehört eine gemietete, gepachtete oder geleaste Photovoltaikanlage?
Immer mehr Hauseigentümer entscheiden sich dafür, eine Photovoltaikanlage nicht zu kaufen, sondern zu mieten, zu pachten oder zu leasen. In diesen Modellen bleibt die Anlage in aller Regel im Eigentum des Anbieters. Grundlage ist meist ein Nutzungsvertrag, der vorsieht, dass die Anlage nach Ablauf der Laufzeit zurückgebaut oder ausgetauscht wird. Genau diese Rückbauverpflichtung führt sachenrechtlich dazu, dass die Anlage nur zu einem vorübergehenden Zweck installiert wurde und deshalb als Scheinbestandteil im Sinne von § 95 BGB gilt, nicht als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes.
Der Bundesgerichtshof hat diesen Grundsatz in einem Verfahren über größere, im Rahmen einer Insolvenz streitige Solaranlagen bestätigt: Der für das Sachenrecht zuständige V. Zivilsenat stellte fest, dass eine Anlage, die aufgrund eines Nutzungsvertrags mit vereinbartem Abbau zum Vertragsende errichtet wurde, gerade nicht fest zum Grundstück gehört, und zwar unabhängig davon, ob sie auf einem Dach oder auf dem Boden montiert ist (BGH, Urteil vom 22. Oktober 2021, Az. V ZR 225/19; vgl. auch OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 12. August 2022, Az. 19 U 196/18). Dieser Grundsatz gilt in der Sache ebenso für kleinere Dachanlagen, die im Rahmen eines Miet- oder Pachtmodells bei Privathaushalten installiert werden. Für Sie als Hauseigentümer bedeutet das: Sie nutzen die Anlage und den erzeugten Strom, sind aber nicht deren zivilrechtlicher Eigentümer. Prüfen Sie deshalb vor Vertragsschluss genau, welche Laufzeit vereinbart ist und was bei einem späteren Verkauf des Hauses mit dem Vertrag geschieht.
Wem gehört die Anlage bei einer Kreditfinanzierung?
Anders liegt der Fall, wenn Sie die Photovoltaikanlage selbst kaufen und über einen Kredit finanzieren. Mit der Übereignung werden Sie grundsätzlich sofort deren Eigentümer, auch wenn der Kaufpreis noch nicht vollständig beglichen ist. Die finanzierende Bank sichert sich in solchen Fällen häufig durch eine Sicherungsübereignung ab: Formal geht das Eigentum bis zur vollständigen Rückzahlung an die Bank über, während Sie die Anlage weiter nutzen dürfen. Diese Sicherheit setzt allerdings voraus, dass die Anlage eine eigenständige, sonderrechtsfähige Sache bleibt, etwa als Zubehör.
Wird die finanzierte Anlage dagegen wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, kann sie rechtlich nicht mehr Gegenstand einer isolierten Sicherungsübereignung sein.
Für Käufer eines Hauses mit einer noch nicht vollständig abbezahlten Photovoltaikanlage lohnt sich deshalb ein Blick in die Finanzierungsunterlagen des Verkäufers, insbesondere wenn eine Bank als Sicherungseigentümerin eingetragen ist.
Eigentümer oder Betreiber: Wo liegt der Unterschied?
Neben der zivilrechtlichen Eigentumsfrage gibt es im Recht der erneuerbaren Energien einen eigenen Begriff: den Anlagenbetreiber. Nach § 3 Nr. 2 EEG ist Anlagenbetreiber, wer unabhängig vom Eigentum die Anlage für die Erzeugung von Strom aus erneuerbaren Energien nutzt. Diese beiden Rollen fallen bei den meisten privaten Hauseigentümern zusammen, können aber auseinanderfallen, etwa bei Pacht- oder Contracting-Modellen: Dort kann formal ein Dritter Eigentümer der Anlage bleiben, während der Hauseigentümer als Betreiber im Sinne des EEG gilt, weil er die tatsächliche Kontrolle über den Betrieb ausübt und über die Verwendung des Stroms entscheidet
Für die Anmeldung im Marktstammdatenregister und für die Einspeisevergütung ist diese Unterscheidung wichtig, für die sachenrechtliche Eigentumsfrage dagegen nicht entscheidend. Beim Kauf eines Hauses mit bestehender Anlage lohnt sich deshalb ein Blick in beide Register, sowohl in den zugrunde liegenden Vertrag als auch in die Eintragung im Marktstammdatenregister.
Was bedeutet das beim Verkauf einer Immobilie mit Photovoltaikanlage?
Was sollten Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag regeln?
