Minderung des Kaufpreises bei einer Immobilie

Voraussetzungen, Berechnung und Schutz für Verkäufer

Das Wichtigste in Kürze

Hat eine gekaufte Immobilie einen Mangel, kann der Käufer den Kaufpreis nach §§ 437 Nr. 2, 441 BGB mindern, statt vom Vertrag zurückzutreten. Das ist auch bei kleineren Mängeln möglich.
In der Regel muss der Käufer dem Verkäufer vorher erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Verhältnis zwischen mangelfreiem und tatsächlichem Wert der Immobilie.
Verkäufer können ihr Risiko durch die Offenlegung bekannter Mängel und einen Haftungsausschluss begrenzen. Dieser greift aber nicht bei Arglist oder einer Garantie (§ 444 BGB).

Die Minderung des Kaufpreises einer Immobilie wird zum Thema, wenn sich nach dem Kauf zeigt, dass Haus oder Wohnung nicht so sind wie vereinbart: Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach oder Schäden an den Leitungen. Käufer fragen sich dann, ob sie einen Teil des Kaufpreises zurückverlangen können. Verkäufer wollen wissen, ob sie haften und wie sie sich schützen können.

Ist der Mangel erheblich und möchte der Käufer die Immobilie nicht behalten, kommt statt der Minderung der Rücktritt und damit die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags in Betracht. Wer die Immobilie dagegen behalten möchte, erreicht über die Minderung einen finanziellen Ausgleich.

Im Folgenden erklären wir die Voraussetzungen, die Berechnung und die wichtigsten Punkte für beide Vertragsseiten.

Was bedeutet die Minderung des Kaufpreises bei einer Immobilie?

Die Minderung ist eines der Rechte, die § 437 BGB dem Käufer bei einem Mangel gibt, neben Nacherfüllung, Rücktritt und Schadensersatz. Geregelt ist sie in § 441 BGB. Danach kann der Käufer den Kaufpreis durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer herabsetzen, statt vom Vertrag zurückzutreten.

Der Kaufvertrag bleibt also bestehen. Der Käufer behält die Immobilie und zahlt nur den Preis, der ihrem tatsächlichen Zustand entspricht. Den Unterschied zum Rücktritt zeigt die folgende Übersicht:

Kriterium	Minderung	Rücktritt
Kaufvertrag	bleibt bestehen	wird rückabgewickelt
Immobilie	bleibt beim Käufer	geht an den Verkäufer zurück
Geld	Herabsetzung des Kaufpreises, Erstattung des Mehrbetrags (§ 441 Abs. 4 BGB)	Rückgewähr der empfangenen Leistungen (§ 346 BGB)
Unerhebliche Mängel	Minderung möglich (§ 441 Abs. 1 Satz 2 BGB)	Rücktritt ausgeschlossen (§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB)
Frist zur Nacherfüllung	grundsätzlich erforderlich	grundsätzlich erforderlich

Gerade der Punkt der unerheblichen Mängel ist in der Praxis wichtig. Auch wenn ein Mangel für einen Rücktritt nicht ausreicht, kann der Käufer den Kaufpreis mindern.

Für viele Käufer ist die Minderung deshalb der passende Weg. Sie haben sich bewusst für die Immobilie entschieden, sind vielleicht schon eingezogen und möchten den Kauf nicht rückgängig machen. Die Minderung gilt für Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke gleichermaßen.

Wann hat eine Immobilie einen Mangel?

Grundlage jeder Minderung ist ein Mangel. Das Gesetz unterscheidet zwischen Sachmängeln und Rechtsmängeln.

Was ein Sachmangel ist, regelt § 434 BGB. Die Immobilie ist mangelfrei, wenn sie bei Gefahrübergang unter anderem den subjektiven und den objektiven Anforderungen entspricht. Subjektiv kommt es vor allem darauf an, ob sie die vereinbarte Beschaffenheit hat und sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Objektiv zählt, ob sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei vergleichbaren Objekten üblich ist und die der Käufer erwarten kann.

Typische Sachmängel beim Immobilienkauf sind zum Beispiel:

Feuchtigkeit und Schimmel in Keller oder Wohnräumen,
Schäden an Dach, Fassade oder Leitungen,
Schadstoffe in der Bausubstanz,
eine Wohnfläche, die von einer vertraglich vereinbarten Angabe abweicht.

Ein Rechtsmangel (§ 435 BGB) liegt vor, wenn Dritte Rechte an der Immobilie geltend machen können, die der Käufer im Vertrag nicht übernommen hat, etwa ein Wegerecht.

Entscheidend ist der Zeitpunkt: Der Mangel muss bei Gefahrübergang vorliegen, beim Immobilienkauf in der Regel also bei der Übergabe (§ 446 BGB). Schäden, deren Ursache erst danach entsteht, gehen nicht zulasten des Verkäufers.

Der Bundesgerichtshof hat zudem klargestellt, dass Beschreibungen des Verkäufers vor Vertragsschluss, zum Beispiel im Exposé, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen, wenn sie in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag finden (BGH, Urteil vom 6. November 2015, V ZR 78/14). Was gelten soll, gehört deshalb in den Vertrag.

Welche Voraussetzungen gelten für eine Minderung des Kaufpreises?

Weil der Käufer nach § 441 Abs. 1 BGB „statt zurückzutreten“ mindert, müssen grundsätzlich die Voraussetzungen des Rücktritts vorliegen, mit Ausnahme der Erheblichkeit. Im Überblick:

ein wirksamer Kaufvertrag über die Immobilie,
ein Mangel bei Gefahrübergang,
eine erfolglose Frist zur Nacherfüllung oder ein Grund, aus dem die Fristsetzung entbehrlich ist,
kein Ausschluss der Mängelrechte.

Das Gesetz gibt dem Verkäufer zunächst eine zweite Chance. Der Käufer muss ihn auffordern, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben (§ 437 Nr. 2, § 323 Abs. 1 BGB). Erst wenn diese Frist erfolglos abgelaufen ist, kann er mindern. Welche Frist angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab, etwa vom Umfang der nötigen Arbeiten.

Eine Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Verkäufer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert (§ 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB), wenn der Verkäufer beide Arten der Nacherfüllung nach § 439 Abs. 4 BGB verweigert oder wenn die dem Käufer zustehende Art der Nacherfüllung fehlgeschlagen oder ihm unzumutbar ist (§ 440 BGB).

Für den Immobilienkauf besonders wichtig: Hat der Verkäufer einen Mangel bei Vertragsschluss arglistig verschwiegen, ist eine Fristsetzung nach der Rechtsprechung des BGH in der Regel entbehrlich (BGH, Beschluss vom 8. Dezember 2006, V ZR 249/05, dort zum Rücktritt). Der Käufer muss dem Verkäufer dann typischerweise keine Gelegenheit mehr geben, den Mangel selbst zu beseitigen.

Wann ist die Minderung ausgeschlossen?

Auch wenn ein Mangel vorliegt, kann die Minderung im Einzelfall ausgeschlossen sein. Die zwei wichtigsten Gründe sind die Kenntnis des Käufers und ein vertraglicher Haftungsausschluss.

Kennt der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss, sind seine Rechte ausgeschlossen (§ 442 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann er Rechte nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat (§ 442 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Bei gebrauchten Immobilien enthalten notarielle Kaufverträge häufig einen Ausschluss der Haftung für Sachmängel, oft verbunden mit Formulierungen wie „gekauft wie besichtigt“. Ein solcher Ausschluss erfasst grundsätzlich auch die Minderung.

Die Grenze zieht § 444 BGB: Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Arglistiges Verschweigen setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält. Außerdem muss er wissen oder doch damit rechnen und billigend in Kauf nehmen, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Beschluss vom 8. Dezember 2006, V ZR 249/05).

In vielen Streitfällen dreht sich deshalb alles um die Frage, was der Verkäufer wusste. Die Arglist muss dabei grundsätzlich der Käufer beweisen.

Wie wird der geminderte Kaufpreis einer Immobilie berechnet?

Die Berechnung ergibt sich aus § 441 Abs. 3 BGB. Der Kaufpreis wird in dem Verhältnis herabgesetzt, in dem der Wert der Immobilie in mangelfreiem Zustand zu ihrem tatsächlichen Wert gestanden hätte. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Vereinfacht lautet die Formel:

Geminderter Kaufpreis = vereinbarter Kaufpreis x tatsächlicher Wert : Wert in mangelfreiem Zustand

Ein Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 480.000 Euro. Ohne Mangel wäre es 500.000 Euro wert, mit dem feuchten Keller nur 450.000 Euro. Der geminderte Kaufpreis beträgt dann 480.000 x 450.000 : 500.000 = 432.000 Euro. Die Minderung beläuft sich also auf 48.000 Euro.

Das Beispiel zeigt, warum das Gesetz mit einem Verhältnis rechnet: Ein günstiger oder ungünstiger Kauf bleibt auch nach der Minderung günstig oder ungünstig. Der Käufer erhält nicht einfach die Wertdifferenz von 50.000 Euro, sondern eine prozentual gleich große Herabsetzung seines Kaufpreises.

Lassen sich die Werte nicht exakt feststellen, ist die Minderung nach § 441 Abs. 3 Satz 2 BGB durch Schätzung zu ermitteln. In der Praxis stützt sich die Bewertung meist auf das Gutachten eines Sachverständigen. Die Kosten einer Mangelbeseitigung können dabei ein Anhaltspunkt sein, sie ersetzen den gesetzlichen Wertvergleich aber nicht.

Wie erklären Sie die Minderung richtig?

Die Minderung erfolgt durch einseitige Erklärung gegenüber dem Verkäufer (§ 441 Abs. 1 Satz 1 BGB). Seine Zustimmung ist nicht erforderlich. Damit Sie den Zugang später beweisen können, sollten Sie die Erklärung schriftlich abgeben, den Mangel genau beschreiben und den geforderten Betrag nachvollziehbar begründen.

Achten Sie auf alle Beteiligten: Sind auf Käufer- oder Verkäuferseite mehrere Personen beteiligt, etwa ein Ehepaar oder eine Erbengemeinschaft, kann die Minderung nur von allen oder gegen alle erklärt werden (§ 441 Abs. 2 BGB).

Haben Sie den Kaufpreis bereits vollständig gezahlt, muss der Verkäufer den zu viel gezahlten Betrag erstatten. Dafür gelten nach § 441 Abs. 4 Satz 2 BGB Vorschriften des Rücktrittsrechts entsprechend.

Besonders wichtig ist die Bindungswirkung. Mit einer wirksam erklärten Minderung legt sich der Käufer darauf fest, am Vertrag festzuhalten. Er kann danach weder zurücktreten noch den sogenannten großen Schadensersatz verlangen, also die Rückabwicklung des Kaufs. Mit der Minderung hat er sein Wahlrecht zwischen Festhalten am Vertrag und Lösen vom Vertrag verbraucht. Das hat der BGH aus der Ausgestaltung der Minderung als bindendes Gestaltungsrecht im allgemeinen Kaufrecht abgeleitet (BGH, Urteil vom 9. Mai 2018, VIII ZR 26/17, dort zu einem Fahrzeugkauf).

Schadensersatz ist damit aber nicht insgesamt ausgeschlossen. Hat der Käufer über den Minderwert hinaus weitere Schäden erlitten, etwa entgangenen Gewinn, kann er diese unter den gesetzlichen Voraussetzungen zusätzlich verlangen. Für denselben Nachteil, der bereits durch die Minderung ausgeglichen ist, gibt es aber keinen doppelten Ersatz (BGH, Urteil vom 27. Mai 2011, V ZR 122/10).

Welche Fristen gelten für die Minderung beim Immobilienkauf?

Für die Minderung gilt eine Besonderheit: Sie ist unwirksam, wenn der Anspruch auf Nacherfüllung bereits verjährt ist und der Verkäufer sich darauf beruft (§ 438 Abs. 5 in Verbindung mit § 218 BGB). Die Minderung muss also innerhalb der Verjährungsfrist für die Nacherfüllung erklärt werden. Welche Frist gilt, hängt von der Art des Mangels ab:

Fallgruppe	Frist	Beginn	Grundlage
Mangel an einem Bauwerk, etwa Haus oder Wohnung	5 Jahre	Übergabe	§ 438 Abs. 1 Nr. 2 a, Abs. 2 BGB
Übrige Fälle, etwa unbebautes Grundstück	2 Jahre	Übergabe	§ 438 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 BGB
Mangel in einem sonstigen im Grundbuch eingetragenen Recht	30 Jahre	Übergabe	§ 438 Abs. 1 Nr. 1 b, Abs. 2 BGB
Arglistig verschwiegener Mangel	3 Jahre, bei Bauwerken nicht vor Ablauf von 5 Jahren	Schluss des Jahres, in dem der Käufer Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen	§ 438 Abs. 3, §§ 195, 199 BGB

Wichtig für Käufer: Außer bei Arglist beginnt die Frist mit der Übergabe und nicht erst mit der Entdeckung des Mangels. Wer einen Mangel erst spät bemerkt, hat oft weniger Zeit als gedacht.

Für Verkäufer bedeutet das umgekehrt: Eine verspätete Minderung können sie mit dem Hinweis auf die Verjährung abwehren. Dafür müssen sie sich allerdings auf die Verjährung berufen (§ 218 Abs. 1 BGB).

Wie kann sich der Verkäufer gegen eine Minderung absichern?

Verkäufer haben es selbst in der Hand, das Risiko späterer Forderungen deutlich zu verringern. Die folgende Übersicht stellt typische Risiken und passende Maßnahmen gegenüber:

Risiko	Maßnahme
Käufer beruft sich auf einen Mangel, den der Verkäufer kannte	Mangel offenlegen und in der Urkunde festhalten. Was der Käufer bei Vertragsschluss kennt, kann er später nicht geltend machen (§ 442 BGB).
Haftung für unbekannte Mängel einer gebrauchten Immobilie	Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbaren. Er greift nicht bei Arglist oder Garantie (§ 444 BGB).
Ungewollte Garantie oder Beschaffenheitszusage	Eigenschaften nur zusagen, wenn sie sicher zutreffen.
Falsche Angaben im Exposé	Angaben vor der Veröffentlichung prüfen, da sie im Streitfall den Vorwurf der Arglist stützen können.
Streit über den Zustand bei Übergabe	Gutachten, Rechnungen und Pläne übergeben und ein Übergabeprotokoll erstellen.
Minderung ohne Fristsetzung nach Verweigerung	Mängelrügen sorgfältig prüfen, statt sie pauschal zurückzuweisen. Eine ernsthafte und endgültige Verweigerung macht die Fristsetzung entbehrlich.

Am wirksamsten ist die Absicherung vor der Beurkundung. Wer den Vertragsentwurf des Notars prüfen lässt, kann Lücken schließen und Formulierungen anpassen, solange der Vertrag noch nicht unterschrieben ist.

Für neu errichtete Immobilien vom Bauträger gelten Besonderheiten, die gesondert geprüft werden sollten.

Was sollten Käufer tun, wenn nach dem Kauf ein Mangel auftritt?

Wenn Sie nach dem Einzug einen Mangel entdecken, kommt es auf ein strukturiertes Vorgehen an. Fehler in dieser Phase lassen sich später oft nicht mehr korrigieren.

Mangel dokumentieren: Halten Sie den Mangel mit Fotos, Datum und einer genauen Beschreibung fest.
Kaufvertrag prüfen: Klären Sie, ob ein Haftungsausschluss vereinbart ist und welche Beschaffenheit im Vertrag steht.
Mangel anzeigen und Frist setzen: Fordern Sie den Verkäufer schriftlich auf, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen, sofern die Fristsetzung nicht ausnahmsweise entbehrlich ist.
Nicht vorschnell selbst reparieren: Wer einen Mangel ohne vorherige Fristsetzung selbst beseitigen lässt, riskiert, die Kosten selbst zu tragen.
Wert ermitteln lassen: Ein Sachverständigengutachten schafft eine belastbare Grundlage für die Berechnung.

Behalten Sie dabei die Verjährung im Blick. Die Fristen laufen in der Regel ab der Übergabe, nicht erst ab der Entdeckung des Mangels.

Lassen Sie Ihre Rechte prüfen, bevor Sie die Minderung erklären. Da die Erklärung bindend ist, sollte die Entscheidung zwischen Minderung, Rücktritt und Schadensersatz gut überlegt sein.

Fazit: Minderung sorgfältig prüfen, bevor Sie handeln

Die Minderung des Kaufpreises ist für Käufer ein wirksames Mittel, um bei einem Mangel einen finanziellen Ausgleich zu erhalten und die Immobilie trotzdem zu behalten.

Sie setzt in der Regel eine erfolglose Fristsetzung voraus und kann durch einen Haftungsausschluss begrenzt sein. Einmal erklärt, ist sie bindend. Deshalb lohnt sich eine sorgfältige Prüfung, bevor Sie den ersten Schritt gehen.

Verkäufer können spätere Streitigkeiten vermeiden, indem sie bekannte Mängel offenlegen, den Kaufvertrag sorgfältig gestalten und auf Mängelrügen überlegt reagieren.

Wir beraten Käufer und Verkäufer persönlich, transparent und wirtschaftlich vorausschauend. Ob Mängelrüge, Berechnung der Minderung oder Prüfung des Vertragsentwurfs vor der Beurkundung: Wir prüfen Ihre Situation gründlich und zeigen Ihnen die realistischen Optionen.

Die Beratung ist bundesweit möglich, auf Wunsch auch per Videokonferenz.

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Häufige Fragen zur Minderung des Kaufpreises bei Immobilien

Kann ich den Kaufpreis einer Immobilie auch bei kleinen Mängeln mindern?

Ja. Anders als der Rücktritt ist die Minderung auch bei unerheblichen Mängeln möglich. § 441 Abs. 1 Satz 2 BGB schließt die Anwendung des § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ausdrücklich aus.

Muss ich dem Verkäufer vor der Minderung eine Frist setzen?

Grundsätzlich ja. Der Verkäufer soll den Mangel zunächst selbst beheben können. Entbehrlich ist die Fristsetzung etwa, wenn der Verkäufer die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert, die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder unzumutbar ist oder in der Regel, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde.

Kann ich trotz der Klausel „gekauft wie besichtigt“ mindern?

Ein wirksamer Haftungsausschluss erfasst grundsätzlich auch die Minderung. Hat der Verkäufer den Mangel jedoch arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen, kann er sich nach § 444 BGB nicht auf den Ausschluss berufen.

Wie hoch fällt die Minderung des Kaufpreises aus?

Einen festen Prozentsatz gibt es nicht. Der Kaufpreis wird in dem Verhältnis herabgesetzt, in dem der Wert der mangelfreien Immobilie zum tatsächlichen Wert steht (§ 441 Abs. 3 BGB). Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Brauche ich ein Gutachten für die Minderung?

Gesetzlich vorgeschrieben ist es nicht. Ein Sachverständigengutachten ist aber in der Praxis meist die wichtigste Grundlage, um den Mangel zu belegen und die Wertdifferenz nachvollziehbar zu begründen.

Kann ich nach der Minderung noch vom Kaufvertrag zurücktreten?

Nein. Die wirksam erklärte Minderung ist bindend, ein späterer Rücktritt oder großer Schadensersatz wegen desselben Mangels ist ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 9. Mai 2018, VIII ZR 26/17). Weitergehende Schäden, die durch die Minderung nicht ausgeglichen sind, können aber unter den gesetzlichen Voraussetzungen zusätzlich ersetzt verlangt werden.

Wie lange habe ich Zeit, die Minderung zu erklären?

Bei Mängeln eines Gebäudes gilt in der Regel eine Frist von fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 a, Abs. 2 BGB). Hat der Verkäufer arglistig gehandelt, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist, bei Bauwerken aber nicht kürzer als fünf Jahre.

Wir haben die Immobilie zu zweit gekauft. Was müssen wir beachten?

Sind mehrere Personen Käufer, kann die Minderung nur von allen gemeinsam erklärt werden (§ 441 Abs. 2 BGB). Dasselbe gilt umgekehrt: Bei mehreren Verkäufern muss die Minderung gegenüber allen erklärt werden.

Was gilt, wenn die Wohnfläche kleiner ist als im Exposé angegeben?

Angaben im Exposé, die keinen Eingang in den notariellen Vertrag gefunden haben, begründen nach dem BGH in aller Regel keine Beschaffenheitsvereinbarung (V ZR 78/14). Ob dennoch Ansprüche bestehen, etwa wegen Arglist, hängt vom Einzelfall ab.

Wie sollten Verkäufer reagieren, wenn der Käufer eine Minderung verlangt?

Prüfen Sie, ob der Mangel bei Übergabe bestand, ob ein Haftungsausschluss vereinbart wurde, ob eine Frist wirksam gesetzt wurde und ob die Verjährung eingetreten ist. Auch die geforderte Höhe sollte anhand von § 441 Abs. 3 BGB nachgerechnet werden.

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