Halbteilungs­grundsatz Makler

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Halbteilungsgrundsatz Makler

Das Wichtigste in Kürze

  • Seit dem 23. Dezember 2020 schreibt das Gesetz vor, dass bei Verbraucher­käufen von Wohnungen und Einfamilien­häusern eine wirtschaftliche Allein­belastung des Käufers mit der Makler­provision unzulässig ist.
  • Der Halbteilungs­grundsatz ist in §§ 656c und 656d BGB geregelt und gilt ausschließlich, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB).
  • Vereinbarungen, die gegen diese Vorschriften verstoßen, sind nichtig – betroffene Käufer können zu Unrecht gezahlte Beträge zurückfordern.

Was versteht man unter dem Halbteilungs­grundsatz beim Makler?

Die Inhalte dieses Beitrags sind nach bestem Wissen erstellt, ersetzen jedoch keine individuelle rechtliche Beratung. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben wird keine Gewähr übernommen. Für eine Bewertung Ihrer individuellen Situation wenden Sie sich bitte direkt an unsere Kanzlei.

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, steht häufig vor der Frage: Wer zahlt eigentlich die Maklerprovision – und wie viel? Seit Ende 2020 hat der Gesetzgeber hier klare Regeln geschaffen. Der sogenannte Halbteilungsgrundsatz verpflichtet dazu, die Maklerkosten fair auf Käufer und Verkäufer zu verteilen. Was das konkret bedeutet, welche Ausnahmen es gibt und wann eine Rückforderung möglich ist, erläutern wir in diesem Beitrag. Als Kanzlei mit Schwerpunkt im Immobilien- und Maklerrecht in Konstanz begleiten wir Mandanten bei genau diesen Fragen – von der Vertragsgestaltung bis zum Streitfall.

Der Halbteilungsgrundsatz beim Makler ist eine gesetzliche Regelung, die seit dem 23. Dezember 2020 im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert ist. Sie besagt im Kern: Wer beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses einen Makler beauftragt und dabei sowohl Käufer als auch Verkäufer durch denselben Makler betreut werden, darf die Maklerprovision nicht einseitig auf eine Partei abwälzen. Beide Seiten müssen gleich viel zahlen.

Konkret geregelt ist das in § 656c BGB. Lässt sich ein Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags einen Maklerlohn versprechen, kann er dies nur so vereinbaren, dass sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart er mit einer Seite Unentgeltlichkeit, entfällt auch der Anspruch gegen die andere Seite vollständig.

Der Grundsatz soll verhindern, dass Makler die strukturell schwächere Position von Käufern ausnutzen, um die gesamten Vermittlungskosten auf diese abzuwälzen.

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Wann gilt der Halbteilungs­grundsatz genau?

Der persönliche Anwendungsbereich ist in § 656b BGB klar abgegrenzt: Die §§ 656c und 656d BGB gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Kauft also ein Unternehmen eine Immobilie im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit, greifen diese Schutzvorschriften nicht.

Sachlich gilt der Halbteilungsgrundsatz für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Ein Einfamilienhaus verliert diesen Charakter nicht dadurch, dass sich darin ein häusliches Arbeitszimmer oder eine Einliegerwohnung befindet, sofern die Wohnnutzung überwiegt. Fremdvermietete Gewerberäume können dagegen dazu führen, dass das Gebäude nicht mehr als Einfamilienhaus im Sinne des Gesetzes anzusehen ist.

Nicht anwendbar ist der Halbteilungsgrundsatz auf den Kauf von Mehrfamilienhäusern, gewerblichen Immobilien oder unbebauten Grundstücken – außer es handelt sich um ein Grundstück mit Einfamilienhaus.

Wie funktioniert der Halbteilungs­grundsatz bei einseitiger Beauftragung?

Häufig beauftragt nur eine Partei – meistens der Verkäufer – den Makler. In diesem Fall greift § 656d BGB. Eine Vereinbarung, die den Käufer zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns verpflichtet, ist nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrerseits zur Zahlung mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt.

Der Anspruch des Maklers gegen den Käufer wird außerdem erst fällig, wenn der Verkäufer seine eigene Verpflichtung tatsächlich erfüllt hat und dies er selbst oder der Makler nachweist, etwa durch Bankbeleg oder Quittung.

Praktisch bedeutet das: Ein Verkäufer, der als Auftraggeber des Maklers 3 % Provision schuldet, kann vom Käufer ebenfalls maximal 3 % verlangen – nicht mehr. Und er muss zuerst zahlen.

Was passiert, wenn eine Vereinbarung gegen den Halbteilungs­grundsatz verstößt?

Verstöße gegen §§ 656c und 656d BGB führen zur Nichtigkeit der betreffenden Vereinbarung. Das hat der Bundesgerichtshof in zwei Grundsatzentscheidungen vom 6. März 2025 (Az. I ZR 138/24 und I ZR 32/24) ausdrücklich bestätigt und dabei den Anwendungsbereich des Halbteilungsgrundsatzes weit gezogen.

In beiden Fällen hatte jeweils der Verkäufer den Makler beauftragt, die Käufer sollten jedoch die gesamte Provision tragen – im ersten Fall durch Reduzierung des Kaufpreises um den Provisionsbetrag, im zweiten Fall, weil nicht der Verkäufer selbst, sondern dessen Ehefrau den Maklervertrag abgeschlossen hatte. Der BGH erklärte beide Gestaltungen für unwirksam. Käufer, die in einer solchen Konstellation gezahlt haben, können den gesamten Betrag zurückfordern.

Umgehungsversuche – etwa durch Preisreduzierung oder Einschaltung von Dritten als Auftraggeber – schützen weder Makler noch Verkäufer vor den Rechtsfolgen der Nichtigkeit.

Kann man eine zu Unrecht gezahlte Makler­provision zurückfordern?

Ja. Wenn ein Käufer aufgrund einer gegen §§ 656c oder 656d BGB verstoßenden Vereinbarung gezahlt hat, steht ihm ein Anspruch auf Rückerstattung aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 BGB zu. Der Makler muss den erhaltenen Betrag zurückzahlen.

Die Verjährungsfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre und beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Käufer von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt oder grob fahrlässig keine Kenntnis erlangt hat (§§ 195, 199 BGB). Wer also im Jahr 2022 eine vollständige Provision gezahlt hat, obwohl der Verkäufer den Makler beauftragt hatte und nichts beisteuerte, sollte die Verjährung im Blick behalten.

Sinnvoll ist in solchen Fällen, zunächst die Vertragsunterlagen zu sichten: Wer hat den Maklervertrag abgeschlossen? Welche Provision wurde mit wem vereinbart? Wie viel hat der Verkäufer tatsächlich gezahlt? Diese Dokumente bilden die Grundlage für eine Prüfung des Rückforderungsanspruchs.

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Welche Rolle spielt die Textform bei Makler­verträgen?

Unabhängig vom Halbteilungsgrundsatz verlangt § 656a BGB, dass Maklerverträge über den Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern der Textform bedürfen. Das bedeutet: Der Vertrag muss in einer lesbaren, dauerhaft gespeicherten Form vorliegen – etwa als unterzeichnetes Schreiben, E-Mail oder PDF. Ein rein mündlicher Maklervertrag, der diesen Anforderungen nicht entspricht, ist unwirksam.

Die Textform dient dem Schutz beider Seiten und soll sicherstellen, dass über das Bestehen und den Inhalt der Provisionsvereinbarung kein Zweifel besteht. Käufer, die ein Exposé oder eine E-Mail des Maklers ohne ausdrückliche Provisionsvereinbarung erhalten haben, sind gut beraten, den Vertragsschluss und dessen Form genau zu prüfen.

Was ist bei der hälftig aufgeteilten Provision praktisch zu beachten?

Wenn Käufer und Verkäufer beide einen Maklervertrag abgeschlossen haben und die Provision hälftig geteilt werden soll, muss die Höhe der Provision in beiden Verträgen exakt gleich sein. Eine Konstellation, in der der Verkäufer 2 % und der Käufer 3,57 % vereinbart hat, verstößt gegen § 656c BGB und führt dazu, dass beide Provisionsvereinbarungen nichtig sind – eine geltungserhaltende Reduktion auf den niedrigeren Betrag findet nicht statt.

Außerdem gilt: Wenn der Makler einer Partei gegenüber auf seine Provision verzichtet – etwa, weil es keine Einigung gab –, entfällt auch der Anspruch gegen die andere Seite. Der Makler kann sich nicht dadurch behelfen, dass er mit dem Käufer eine eigenständige, höhere Provision aushandelt, nachdem der Verkäufer nicht zahlen will.

Für Kaufinteressenten empfiehlt es sich daher, vor Unterschrift zu klären: Gibt es einen Maklervertrag zwischen Verkäufer und Makler? Welche Provision ist dort vereinbart? Stimmt die eigene Verpflichtung damit überein?

Was gilt bei gemischt genutzten Immobilien?

Die Frage, ob eine Immobilie als „Einfamilienhaus“ im Sinne des § 656c BGB gilt, entscheidet sich nach der tatsächlichen Nutzung zum Zeitpunkt des Maklervertragsabschlusses. Der BGH hat klargestellt, dass ein Einfamilienhaus seinen Charakter nicht verliert, wenn es eine Einliegerwohnung oder einen Büroanbau von untergeordneter Größe enthält, sofern die Wohnnutzung klar überwiegt.

Fremdvermietete Gewerbeeinheiten oder selbstständig nutzbare Wohnungen, die nicht dem Haushalt der Eigentümer dienen, können dazu führen, dass das Gebäude nicht mehr als Einfamilienhaus einzuordnen ist – mit der Folge, dass der Halbteilungsgrundsatz nicht gilt. Die Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein und sollte rechtlich geprüft werden.

Fazit: Halbteilungs­grundsatz schützt Käufer – aber nur wenn man ihn kennt

Der Halbteilungsgrundsatz beim Makler ist eine substanzielle Schutzvorschrift, die Immobilienkäufern in Deutschland seit Ende 2020 erheblich mehr Rechtssicherheit gibt. Sie verhindert, dass die Maklerprovision vollständig auf Käufer abgewälzt wird – egal wie die vertragliche Gestaltung im Einzelnen aussieht. Wer eine zu Unrecht gezahlte Provision zurückfordert oder sicherstellen möchte, dass der eigene Maklervertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht, sollte das frühzeitig und rechtlich fundiert angehen.

Wir prüfen für Sie, ob Ihre Provisionsvereinbarung wirksam ist, ob Ihnen ein Rückforderungsanspruch zusteht und wie Sie diesen durchsetzen können. Nehmen Sie Kontakt auf – wir melden uns innerhalb von 24 Stunden bei Ihnen zurück.

Haben Sie Fragen zur Maklerprovision oder möchten Sie eine Vereinbarung überprüfen lassen? Jetzt Kontakt aufnehmen

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Häufige Fragen zum Halbteilungs­grundsatz Makler

Nein. Die §§ 656c und 656d BGB gelten ausschließlich für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Der Kauf eines Mehrfamilienhauses fällt nicht in den Anwendungsbereich dieser Vorschriften.
Ja. Wenn der Verkäufer die volle Provision trägt und der Käufer gar nicht zahlt, ist das zulässig. Der Grundsatz greift nur, wenn eine Verpflichtung des Käufers vereinbart wird. Eine freiwillige Alleinzahlung durch den Verkäufer ist nicht verboten.
In diesem Fall hat der Käufer in der Regel einen Rückforderungsanspruch. Der Anspruch des Maklers gegen den Käufer wird nach § 656d Abs. 1 Satz 2 BGB erst fällig, wenn der Verkäufer seiner Zahlungspflicht nachgekommen ist und er selbst oder der Makler dies nachweist. Fehlt dieser Nachweis, war die Zahlung des Käufers nicht geschuldet.
Nein. Die §§ 656c und 656d BGB gelten nur für Kaufverträge, nicht für Mietverträge. Für Mietvermittlungen gilt das Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a WoVermRG.
Textform nach § 126b BGB bedeutet, dass die Erklärung in einer lesbaren Form abgegeben wird, auf einem dauerhaften Datenträger erhalten bleibt und die Person des Erklärenden erkennbar ist. Eine E-Mail mit Provisionsvereinbarung genügt dieser Anforderung in der Regel.
Nein. Der BGH hat entschieden, dass § 656c BGB entsprechend (analog) anzuwenden ist, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern ein Dritter (im entschiedenen Fall: die Ehefrau des Verkäufers) den Maklervertrag abgeschlossen hat. Auf ein Näheverhältnis kommt es nach dem BGH dabei nicht an. Umgehungsversuche dieser Art sind unwirksam.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB) und beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Berechtigte von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder grob fahrlässig keine Kenntnis erlangte (§ 199 Abs. 1 BGB).
Ja. Das Gesetz unterscheidet auf Verkäuferseite nicht nach gewerblichen oder privaten Verkäufern. Entscheidend ist allein, dass auf Käuferseite ein Verbraucher steht (§ 656b BGB).
Ja. Entscheidend sind drei Punkte: Liegt ein schriftlicher oder textförmiger Maklervertrag vor? Entspricht die vereinbarte Provision der des Verkäufers? Hat der Verkäufer seine eigene Provision tatsächlich gezahlt und nachgewiesen? Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine rechtliche Überprüfung.
Sie können den überzahlten Betrag grundsätzlich nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 BGB) zurückfordern. Wie hoch der Rückforderungsanspruch konkret ist und ob Verjährung droht, hängt vom Einzelfall ab.
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