Verzugs­zinsen beim Immobilien­kauf­vertrag

Was Käufer und Verkäufer wissen müssen

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Das Wichtigste in Kürze

  • Zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht, gerät er in Schuldner­verzug und schuldet dem Verkäufer Verzugs­zinsen nach § 288 BGB.
  • Der gesetzliche Verzugs­zinssatz beträgt fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB) — aktuell (Stand: 1. Januar 2026) also 6,27 % pro Jahr; bei Immobilienkäufen zwischen Privatpersonen gilt dieser Satz, da der erhöhte Zinssatz nach § 288 Abs. 2 BGB nur für Entgeltforderungen ohne Verbraucher­beteiligung greift.
  • Im notariellen Kauf­vertrag wird der Verzugseintritt häufig vom Vorliegen bestimmter Fälligkeits­voraussetzungen abhängig gemacht, was zu Streit über den genauen Verzugsbeginn führen kann.

Was sind Verzugs­zinsen beim Immobilien­kauf­vertrag?

Die Inhalte dieses Beitrags sind nach bestem Wissen erstellt, ersetzen jedoch keine individuelle rechtliche Beratung. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben wird keine Gewähr übernommen. Für eine Bewertung Ihrer individuellen Situation wenden Sie sich bitte direkt an unsere Kanzlei.

Beim Kauf einer Immobilie ist der vereinbarte Kaufpreis an einem bestimmten Fälligkeitstermin zu zahlen. Kommt der Käufer dieser Pflicht nicht nach, tritt Schuldnerverzug ein — und damit verbunden entsteht ein Anspruch des Verkäufers auf Verzugszinsen. Diese sollen den Nachteil ausgleichen, den der Gläubiger dadurch erleidet, dass ihm das geschuldete Kapital vorenthalten wird.

Rechtliche Grundlage ist § 288 BGB: Danach ist eine Geldschuld während des Verzugs zu verzinsen. Der gesetzliche Verzugszinssatz beträgt für das Jahr fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB. Bei Immobilienkäufen zwischen Privatpersonen — also Verbrauchergeschäften — verbleibt es bei diesem Satz, da der erhöhte Zinssatz nach Abs. 2 nur für Entgeltforderungen aus Rechtsgeschäften ohne Verbraucherbeteiligung gilt. Der Verzugszinssatz beläuft sich damit derzeit auf 6,27 % pro Jahr (Basiszinssatz 1,27 %, Stand: 1. Januar 2026, gemäß Bekanntmachung der Deutschen Bundesbank).

Bei gewerblichen Käufern ohne Verbrauchereigenschaft gilt nach § 288 Abs. 2 BGB für Entgeltforderungen ein erhöhter Zinssatz von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Da der Kaufpreisanspruch eine Entgeltforderung darstellt, ist dieser erhöhte Satz bei rein gewerblichen Transaktionen anwendbar.

Wir bei WERNER Rechtsanwälte beraten Sie umfassend zu den rechtlichen Folgen einer ausbleibenden Kaufpreiszahlung — ob Sie als Käufer oder Verkäufer betroffen sind. Auf unserer Seite zum Kaufvertrag Haus Anwalt finden Sie weitere Informationen zu unserer Beratung rund um den Immobilienkaufvertrag.

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Wann tritt Verzug beim Immobilien­kauf ein?

Der Verzugseintritt richtet sich nach §§ 286 f. BGB. Im Grundsatz kommt der Schuldner in Verzug, wenn er auf eine Mahnung des Gläubigers hin nicht leistet, die nach Fälligkeit ausgesprochen wird (§ 286 Abs. 1 Satz 1 BGB). Im notariellen Immobilienkaufvertrag ist die Situation jedoch häufig besonders geregelt.

Typischerweise ist der Kaufpreis nicht an einem festen Kalendertag fällig, sondern erst dann, wenn bestimmte Fälligkeitsvoraussetzungen eingetreten sind. Üblich ist etwa, dass der Notar die Fälligkeit erst dann schriftlich mitteilt, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hat und weitere notwendige Genehmigungen vorliegen. Erst mit dieser Notarmitteilung beginnt die Zahlungsfrist zu laufen.

Ist der Zahlungstermin im Kaufvertrag hingegen kalendermäßig bestimmt — also auf ein konkretes Datum oder einen bestimmbaren Zeitraum nach einem Ereignis festgelegt — gerät der Käufer nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB auch ohne gesonderte Mahnung automatisch in Verzug. Dieser automatische Verzugseintritt ist im Immobilienkaufrecht ein wichtiges Gestaltungsmittel.

Welche Fälligkeits­voraussetzungen gelten beim notariellen Kauf­vertrag?

Damit der Kaufpreis fällig wird und Verzugszinsen verlangt werden können, müssen im Regelfall mehrere Bedingungen erfüllt sein. Welche das im Einzelnen sind, richtet sich nach dem individuell vereinbarten Vertragstext.

Häufig genannte Fälligkeitsvoraussetzungen in der notariellen Praxis sind:

  • Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch
  • Nachweis, dass keine Vorkaufsrechte Dritter (z. B. der Gemeinde nach § 24 BauGB oder vertraglich vereinbarte) bestehen oder auf deren Ausübung verzichtet wurde
  • Vorlage von Löschungsbewilligungen für bestehende Grundpfandrechte, sofern das Objekt lastenfrei übergehen soll
  • Genehmigungen bei landwirtschaftlichen Grundstücken oder sonstiger behördlicher Zustimmungserfordernisse

Nicht zu den Fälligkeitsvoraussetzungen zählt nach der Rechtsprechung hingegen die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes wegen der Grunderwerbsteuer — sie ist für den Vollzug des Kaufvertrags relevant, hemmt aber den Verzugseintritt nicht. Diese Unterscheidung kann im Streitfall erheblich sein.

Wie hoch sind die Verzugs­zinsen beim Immobilien­kauf­vertrag konkret?

Die Höhe der Verzugszinsen ergibt sich entweder aus einer vertraglichen Vereinbarung oder — wenn keine solche besteht — aus dem gesetzlichen Verzugszinssatz nach § 288 BGB.

Häufig enthalten notarielle Kaufverträge eine ausdrückliche Verzugszinsklausel. Diese legt einen festen Zinssatz fest, der bei Zahlungsverzug des Käufers gilt. Vertraglich vereinbarte Zinssätze liegen in der Praxis oft in einem ähnlichen Bereich wie der gesetzliche Zinssatz, können aber auch abweichen. Wichtig: Ist im Kaufvertrag ein Verzugszinssatz vereinbart, ist dieser maßgeblich — nicht der gesetzliche.

Fehlt eine vertragliche Regelung, gilt der gesetzliche Verzugszinssatz. Für Verbrauchergeschäfte sind das aktuell (Stand: 1. Januar 2026) 6,27 % pro Jahr. Zur Berechnung wird dieser Zinssatz auf den ausstehenden Kaufpreis angewendet und tageweise für den Zeitraum des Verzugs ermittelt. Bei Immobilienkaufpreisen, die häufig im sechs- oder siebenstelligen Bereich liegen, können die Verzugszinsen damit schnell einen erheblichen Betrag ausmachen.

Was ist die Voll­streckungs­unterwerfung und welche Rolle spielt sie?

In der notariellen Praxis des Immobilienkaufs ist es üblich, dass sich der Käufer wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Diese Unterwerfungserklärung wird in die Kaufvertragsurkunde aufgenommen und schafft einen vollstreckbaren Titel, ohne dass der Verkäufer erst ein Gerichtsverfahren anstrengen müsste.

Sollen Verzugszinsen ebenfalls in diese Vollstreckungsunterwerfung einbezogen werden, stellt das besondere Anforderungen an die Vertragsgestaltung: Der Verzugsbeginn muss sich kalendermäßig bestimmt aus der Kaufvertragsurkunde ergeben. Ist der Fälligkeitstermin und damit der Verzugsbeginn nicht hinreichend bestimmt oder bestimmbar, können die Verzugszinsen nicht Bestandteil der sofortigen Vollstreckungsunterwerfung sein. Die Vollstreckung wegen der Hauptforderung — also des Kaufpreises selbst — ist davon nicht berührt.

Möchte der Käufer die Voraussetzungen des Verzugs bestreiten, stehen ihm rechtliche Möglichkeiten offen: Er kann im Wege einer Vollstreckungsabwehrklage geltend machen, dass die Verzugsvoraussetzungen nicht vorgelegen haben.

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Kann der Verkäufer auch vom Kauf­vertrag zurücktreten, wenn der Käufer nicht zahlt?

Verzugszinsen sind nicht das einzige Mittel, das einem Verkäufer bei ausbleibender Kaufpreiszahlung zur Verfügung steht. Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer — nach Setzen einer angemessenen Nachfrist — unter bestimmten Voraussetzungen vom Kaufvertrag zurücktreten (§ 323 BGB) und Schadensersatz statt der Leistung verlangen (§ 281 BGB). Die Rückabwicklung richtet sich dann nach § 346 BGB.

Ein Rücktritt ist insbesondere dann relevant, wenn der Käufer die Finanzierung nicht sichern konnte und die Zahlung dauerhaft ausbleibt. Wegen der notariellen Beurkundungspflicht beim Immobilienkauf (§ 311b BGB) und der Eintragung der Auflassungsvormerkung sind die praktischen Konsequenzen eines Rücktritts komplex: Die Auflassungsvormerkung muss wieder gelöscht, Schadenspositionen ermittelt und unter Umständen gerichtlich durchgesetzt werden.

Auch eine anderweitig vereinbarte Vertragsstrafe kann im Kaufvertrag für den Fall der Nichtzahlung oder des Zahlungsverzugs vorgesehen sein. Ob und in welcher Höhe eine solche AGB-rechtlich zulässig ist, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab.

Was können Käufer tun, wenn der Verzugsbeginn streitig ist?

Gerade wenn die Fälligkeit von mehreren Bedingungen abhängt und der Notar die Fälligkeitsmitteilung auf dem normalen Postweg verschickt hat, ist in der Praxis häufig unklar, ob und wann der Käufer die Mitteilung erhalten hat. Ohne Zugangsnachweis lässt sich der genaue Beginn des Verzugs nicht eindeutig bestimmen.

In diesem Fall ist es für Käufer wichtig zu wissen, dass Verzug nur eintreten kann, wenn die Leistung tatsächlich fällig ist und alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Bestreitet der Käufer, dass diese Voraussetzungen erfüllt waren, liegt es beim Verkäufer, deren Vorliegen nachzuweisen. Eine gründliche Prüfung des Kaufvertrags und der Notarmitteilungen ist daher unerlässlich.

Käufer sollten außerdem wissen: Werden Verzugszinsen zu Unrecht geltend gemacht und ist der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen, kann er mit einer Vollstreckungsabwehrklage (§ 767 ZPO) vorgehen, um die Vollstreckung zu stoppen und die Unzulässigkeit der Forderung gerichtlich feststellen zu lassen.

Was sollten Verkäufer bei der Vertrags­gestaltung beachten?

Wer als Verkäufer sicherstellen möchte, dass er bei Zahlungsverzug schnell und effektiv handeln kann, sollte bei der Vertragsgestaltung auf folgende Punkte achten:

Erstens sollte der Zahlungstermin so klar wie möglich — idealerweise kalendermäßig — bestimmt sein, damit der Verzug ohne gesonderte Mahnung eintreten kann. Zweitens sollten die Fälligkeitsvoraussetzungen präzise formuliert sein, um Streit über deren Erfüllung zu vermeiden. Drittens ist eine ausdrückliche Verzugszinsklausel sinnvoll, damit die Zinshöhe klar feststeht und in eine vollstreckbare Klausel aufgenommen werden kann.

Kommt es dennoch zu einem Zahlungsverzug, ist schnelles Handeln gefragt. Je früher der Verkäufer rechtliche Schritte einleitet — sei es die Geltendmachung der Verzugszinsen, die Vollstreckung aus der Unterwerfungsklausel oder die Einleitung eines Rücktrittsverfahrens — desto effektiver lassen sich finanzielle Schäden begrenzen.

Fazit: Rechtliche Beratung schützt vor teuren Fehlern

Verzugszinsen beim Immobilienkaufvertrag können aufgrund der hohen Kaufpreise schnell erhebliche Beträge erreichen. Für Verkäufer ist es wichtig, alle Voraussetzungen sorgfältig zu dokumentieren und bei Nichtzahlung zeitnah zu reagieren. Für Käufer kann es ebenso wichtig sein zu prüfen, ob der geltend gemachte Verzug tatsächlich eingetreten ist — und sich gegen unberechtigte Forderungen zu wehren.

Wir bei WERNER Rechtsanwälte stehen Ihnen in beiden Konstellationen zur Seite — mit gründlicher Analyse, ehrlicher Einschätzung und effektiver Durchsetzung Ihrer Interessen. Kontaktieren Sie uns gerne für ein erstes Gespräch.

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10 häufige Fragen zu Verzugs­zinsen beim Immobilien­kauf­vertrag

Verzugszinsen sind Zinsen, die der Käufer dem Verkäufer schuldet, wenn er den vereinbarten Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt. Sie entstehen kraft Gesetzes (§ 288 BGB) oder aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung.
Ohne vertragliche Sonderregelung gilt der gesetzliche Zinssatz nach § 288 Abs. 1 BGB: fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Beim aktuellen Basiszinssatz von 1,27 % (Stand: 1. Januar 2026) ergibt das 6,27 % pro Jahr.
Ab dem Zeitpunkt, in dem der Käufer in Verzug gerät. Das ist entweder der Zeitpunkt, ab dem eine Mahnung wirksam wurde, oder — wenn der Zahlungstermin kalendermäßig bestimmt ist — der Ablauf des vereinbarten Fälligkeitstermins.
In der üblichen Praxis stellt der Notar die Fälligkeit fest und teilt sie dem Käufer mit, sobald alle vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Erst mit dieser Mitteilung beginnt die Zahlungsfrist.
Kann der Notar nicht beweisen, dass der Käufer die Mitteilung erhalten hat, ist der genaue Verzugsbeginn streitig. In diesem Fall ist anwaltliche Beratung dringend empfehlenswert.
Ja. Notarielle Kaufverträge enthalten häufig eine ausdrückliche Verzugszinsklausel. Diese geht als vertragliche Regelung dem gesetzlichen Zinssatz vor.
Eine notarielle Erklärung, mit der sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft. Sie erspart dem Verkäufer im Fall der Nichtzahlung ein aufwendiges Klageverfahren.
Ja. Besteht der Käufer auf dem Standpunkt, dass Verzugsvoraussetzungen nicht erfüllt waren, kann er eine Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO erheben.
Ja. § 288 Abs. 4 BGB schließt die Geltendmachung eines weitergehenden Verzögerungsschadens nicht aus. Der Verkäufer kann also unter Umständen auch Kosten der Rechtsverfolgung oder entgangene Nutzungen als Schadensersatz verlangen.
Handeln Sie schnell: Prüfen Sie zunächst, ob alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Dokumentieren Sie den Fälligkeitseintritt. Lassen Sie dann die rechtlichen Möglichkeiten — Verzugszinsen, Vollstreckung, Rücktritt — durch einen Anwalt prüfen, bevor Sie handeln.
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