Wie funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf?

Ablauf, Rechte und Risiken im Überblick

Das Wichtigste in Kürze

Beim Immobilien-Teilverkauf verkaufen Sie bis zu 50 % Ihrer Immobilie an einen gewerblichen Anbieter und erhalten dafür ein lebenslanges Nießbrauchrecht sowie den anteiligen Kaufpreis ausgezahlt.
Anbieter bewerben das Modell gezielt bei älteren Eigentümern. Verbraucherschützer weisen darauf hin, dass die einfache Werbebotschaft die langfristigen Kosten und Bindungen des Vertrags oft in den Hintergrund treten lässt.
Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, denn er überträgt Eigentum an einem Grundstück beziehungsweise einen Miteigentumsanteil daran. Bei Verbraucherverträgen greifen dabei besondere Beratungs- und Hinweispflichten des Notars.
Nach dem Teilverkauf sind Sie mit dem Anbieter in einer sogenannten Bruchteilsgemeinschaft verbunden. Das bringt laufende Pflichten sowie eigene Verwertungsrechte – etwa Rückkauf, Gesamtverkauf oder im Streitfall Teilungsversteigerung – mit sich, die Sie vor der Unterschrift kennen sollten.

Was ist ein Immobilien-Teilverkauf?

Beim Immobilien-Teilverkauf veräußern Sie nicht Ihre gesamte Immobilie, sondern lediglich einen Anteil daran – üblicherweise zwischen 10 und 50 Prozent. Käufer sind in der Regel gewerbliche Anbieter, die auf dieses Modell spezialisiert sind. Im Gegenzug für den verkauften Anteil erhalten Sie den anteiligen Kaufpreis ausgezahlt und gleichzeitig ein im Grundbuch abgesichertes Nießbrauchrecht, das Ihnen erlaubt, die Immobilie weiterhin vollständig zu bewohnen oder zu vermieten.

Rechtlich betrachtet ändert sich damit Ihre Eigentümerstellung: Aus dem Alleineigentum wird eine Bruchteilsgemeinschaft, geregelt in den §§ 1008 ff. BGB in Verbindung mit den §§ 741 ff. BGB. Sie und der Anbieter sind dann gemeinsam als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen, jeweils mit einem ideellen Anteil. Das Haus wird dabei nicht real geteilt. Niemand bekommt eine bestimmte Etage oder einen bestimmten Raum zugewiesen, sondern jeder hält einen rechnerischen Anteil am Ganzen.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Sie bleiben zwar wirtschaftlich in Ihrem Zuhause verwurzelt, teilen sich aber ab dem Notartermin die rechtliche Eigentümerstellung mit einem Vertragspartner, dessen Interessen nicht zwangsläufig mit Ihren übereinstimmen.

Wie läuft ein Immobilien-Teilverkauf ab?

Der Ablauf ähnelt in seinen Grundzügen einem gewöhnlichen Immobilienverkauf, enthält aber zusätzliche Bausteine. Am Anfang steht die Anfrage bei einem Anbieter, verbunden mit Angaben zur Immobilie und zur gewünschten Auszahlungssumme. Darauf folgt ein unverbindliches Erstangebot.

Im nächsten Schritt bestellt der Anbieter, meist auf eigene Kosten, einen unabhängigen Gutachter, der den Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Auf dieser Grundlage wird das verbindliche Angebot erstellt, in dem Kaufpreis, verkaufter Anteil und die monatliche Nutzungsgebühr festgelegt sind.

Stimmen Sie zu, folgt der Notartermin. Dort wird der Kaufvertrag beurkundet und gleichzeitig das Nießbrauchrecht zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen. Erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB und Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigungen erfolgt die Auszahlung des Kaufpreises auf Ihr Konto. Ab diesem Zeitpunkt zahlen Sie die vereinbarte Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil.

Welche Rolle spielt der Nießbrauch beim Teilverkauf?

Das Nießbrauchrecht ist das zentrale Sicherungsinstrument für Sie als verkaufende Partei. Nach § 1030 BGB kann eine Sache in der Weise belastet werden, dass der Berechtigte befugt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen. Übertragen auf den Teilverkauf heißt das: Sie dürfen die Immobilie trotz des verkauften Miteigentumsanteils weiterhin vollständig nutzen, bewohnen oder vermieten – nicht nur den Anteil, den Sie behalten haben, sondern das gesamte Objekt.

Wichtig zu wissen: Der Nießbrauch ist ein höchstpersönliches Recht. Er erlischt mit Ihrem Tod (§ 1061 BGB) und ist nach § 1059 BGB nicht übertragbar, auch nicht vererblich. Für Ihre Erben bedeutet das in der Praxis, dass sie sich nach dem Erbfall mit dem Miteigentümer über die weitere Nutzung oder einen Verkauf verständigen müssen, denn das Nießbrauchrecht selbst geht nicht automatisch auf sie über.

Wie werthaltig Ihr Nießbrauchrecht tatsächlich ist, hängt entscheidend von der vertraglichen Ausgestaltung ab. Wir prüfen für Sie, ob der Umfang des Rechts im Vertrag eindeutig und ohne einschränkende Nebenabreden formuliert ist.

Warum muss der Vertrag notariell beurkundet werden?

Ein Immobilien-Teilverkauf ist ohne Notar rechtlich nicht möglich. Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf jeder Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Diese Formvorschrift gilt nach herrschender Auffassung auch für die Übertragung von Miteigentumsanteilen, also genau für die Konstellation beim Teilverkauf.

Der Zweck dieser strengen Form ist der Schutz vor übereilten Entscheidungen. Der Notar klärt beide Seiten über die rechtlichen Folgen auf, prüft die Angaben im Grundbuch und sorgt dafür, dass der tatsächliche Wille der Parteien im Vertrag abgebildet wird. Ohne notarielle Beurkundung wäre ein solcher Vertrag nach § 125 BGB nichtig. Eine Heilung dieses Formmangels ist allerdings möglich: Erfolgen im Nachhinein die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch, wird der Vertrag nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB seinem ganzen Inhalt nach gültig.

Für Sie als Eigentümer bedeutet die Beurkundungspflicht zugleich eine Chance: Nutzen Sie die Zeit zwischen Vertragsentwurf und Notartermin, um den Text sorgfältig rechtlich prüfen zu lassen. Notare erläutern die Rechtsfolgen, sie verhandeln aber nicht die wirtschaftlichen Konditionen zu Ihren Gunsten nach. Diese Rolle können wir als Ihre Kanzlei übernehmen.

Welche Beratungspflichten hat der Notar bei einem Verbrauchervertrag?

Beim Teilverkauf handeln Sie als Verkäufer regelmäßig als Verbraucher, während der Anbieter als Unternehmer auftritt. Für diese Konstellation sieht das Beurkundungsgesetz besondere Schutzpflichten vor. Nach § 17 Abs. 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren, wobei unerfahrene Beteiligte ausdrücklich nicht benachteiligt werden sollen.

Für Verbraucherverträge über Grundstücke, die unter § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB fallen, geht das Gesetz noch weiter: Nach § 17 Abs. 2a BeurkG soll Ihnen der beabsichtigte Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen. Diese Frist soll Sie vor einer übereilten Unterschrift schützen und Ihnen echte Zeit zur Prüfung geben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt es sich dabei um eine echte Amtspflicht des Notars, deren Verletzung eine Haftung auslösen kann.

Diese Zwei-Wochen-Frist ersetzt aber keine eigene rechtliche Beratung. Der Notar prüft die Formwirksamkeit des Vertrags und klärt über dessen rechtliche Folgen auf. Er verhandelt jedoch nicht für Sie, ob die Nutzungsgebühr, die Kostenverteilung oder das Rückkaufsrecht wirtschaftlich fair ausgestaltet sind. Genau diese Lücke sollten Sie mit einer unabhängigen rechtlichen Prüfung schließen, bevor die Frist abläuft.

Welche Verwertungsrechte haben Sie und der Anbieter nach dem Teilverkauf?

Nach dem Notartermin sind Sie und der Anbieter Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff., 1008 ff. BGB. Diese Gemeinschaft ist rechtlich nicht auf Dauer angelegt und räumt beiden Seiten eigene Verwertungsrechte ein: Nach § 749 Abs. 1 BGB kann grundsätzlich jeder Teilhaber jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Lässt sich die Immobilie nicht real teilen, was beim Wohnhaus praktisch immer der Fall ist, ordnet § 753 BGB die Aufhebung durch Verkauf an, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung. Das eigentliche Verfahren dazu regelt nicht das BGB, sondern das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung.

Anbieter schließen dieses Risiko in ihren Verträgen meist durch einen vertraglichen Ausschluss des Aufhebungsanspruchs aus. Nach § 749 Abs. 2 BGB bleibt die Aufhebung trotz eines solchen Ausschlusses aber möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, etwa eine dauerhaft zerrüttete Zusammenarbeit zwischen den Teilhabern. Zudem kann ein Gläubiger des Anbieters im Fall von dessen Insolvenz unter Umständen die Auseinandersetzung der Gemeinschaft betreiben.

Wir prüfen für Sie, wie der Vertrag den Aufhebungsanspruch regelt, welche Ausnahmen vom Ausschluss bestehen bleiben und welche Sicherheiten Ihnen für den Fall einer Insolvenz des Anbieters eingeräumt werden.

Welche laufenden Kosten entstehen nach dem Teilverkauf?

Mit der Auszahlung des Kaufpreises endet Ihre finanzielle Beteiligung an der Konstruktion nicht. Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlen Sie eine monatliche Nutzungsgebühr an den Anbieter, deren Höhe sich am verkauften Anteil und am vereinbarten Zinssatz orientiert. Diese Gebühr wird üblicherweise nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben und danach an einen Referenzzinssatz angepasst.

Da Sie weiterhin Miteigentümer bleiben, haften Sie nach § 10 Abs. 2 GrStG als Gesamtschuldner gemeinsam mit dem Anbieter für die Grundsteuer der gesamten Immobilie. Das bedeutet: Die Kommune kann die volle Steuer auch allein von Ihnen fordern, unabhängig vom verkauften Anteil. Wie die Kosten intern zwischen Ihnen und dem Anbieter verteilt werden, sollte der Vertrag ausdrücklich regeln. Instandhaltungskosten, etwa für Dach, Heizung oder energetische Sanierungen, werden zwischen den Anbietern unterschiedlich gehandhabt. Häufig müssen Sie diese Kosten vollständig selbst tragen, obwohl der Anbieter über seinen Miteigentumsanteil ebenfalls von der Werterhaltung profitiert.

Auch beim späteren Gesamtverkauf oder Rückkauf verlangen die meisten Anbieter ein zusätzliches Entgelt, das sich am gesamten Verkaufserlös bemisst und nicht nur am Anteil des Anbieters. Diese Kostenpunkte sollten Sie vor der Unterschrift durchrechnen, nicht erst danach.

Für wen kann sich ein Teilverkauf eignen – und wann nicht?

Das Modell richtet sich in erster Linie an Eigentümer im fortgeschrittenen Alter, deren Vermögen überwiegend in der selbst genutzten Immobilie gebunden ist und die zusätzliches Kapital benötigen, ohne umzuziehen. Typische Anlässe sind altersgerechte Umbauten, die Aufstockung der Rente oder finanzielle Verpflichtungen im Rahmen einer Trennung oder Erbauseinandersetzung. Anbieter sprechen genau diese Zielgruppe in ihrer Werbung gezielt an, häufig mit dem Versprechen einer schnellen und unkomplizierten Lösung. Aus Verbraucherschutzsicht ist das nicht per se problematisch, wohl aber der Umstand, dass die langfristigen Kosten und Bindungen in solchen Werbematerialien selten im gleichen Maß dargestellt werden wie der kurzfristige Auszahlungsbetrag.

Weniger geeignet ist ein Teilverkauf häufig für Eigentümer, die die Immobilie ohnehin in absehbarer Zeit verkaufen oder vererben möchten, denn hier entstehen durch die Bruchteilsgemeinschaft zusätzliche Abstimmungsbedarfe mit dem Anbieter. Auch wer die laufenden Kosten aus Nutzungsgebühr, Instandhaltung und Grundsteuer nicht verlässlich kalkulieren kann, sollte Alternativen wie einen Kredit gegen Grundschuld oder den vollständigen Verkauf mit anschließendem Wohnrecht prüfen.

Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht. Ob sich ein Teilverkauf für Sie lohnt, hängt von Ihrer individuellen Vermögens- und Familiensituation sowie von den konkreten Konditionen des jeweiligen Angebots ab. Gerade weil sich das Modell an eine Zielgruppe richtet, die oft auf eine zügige Lösung angewiesen ist, sollten Sie sich für die rechtliche Prüfung des Vertrags trotzdem die Zeit nehmen, die Ihnen das Gesetz einräumt.

Welche Risiken sollten Sie vor der Unterschrift prüfen lassen?

Aus unserer Erfahrung mit der Prüfung von Immobilienkaufverträgen liegen die größten Risiken beim Teilverkauf selten im Grundprinzip, sondern in den Details der Nebenabreden. Dazu zählen insbesondere Klauseln zur Anpassung der Nutzungsgebühr, zur Verteilung von Instandhaltungskosten, zum Durchführungsentgelt bei einem späteren Verkauf sowie zu den Rechten Ihrer Erben nach Ihrem Tod.

Prüfen Sie außerdem, welche Sicherheiten Ihnen der Vertrag für den Fall einer Insolvenz des Anbieters einräumt und wie der Vertrag mit dem Aufhebungsanspruch nach § 749 BGB umgeht. Ein seriöser Vertrag sollte Ihnen hierzu klare, nicht nur werbliche Zusagen machen.

Lassen Sie sich von der einfachen Darstellung in Werbematerialien nicht dazu verleiten, den Vertragsentwurf ungeprüft zu unterschreiben. Wir gehen den Entwurf mit Ihnen gemeinsam durch, fordern bei Bedarf ergänzende Unterlagen an und zeigen Ihnen in einer verständlichen schriftlichen Stellungnahme, wo Nachverhandlungsbedarf besteht.

Fazit

Ein Immobilien-Teilverkauf kann finanzielle Spielräume schaffen, ohne dass Sie Ihr Zuhause aufgeben müssen. Gleichzeitig gehen Sie mit der Unterschrift eine dauerhafte rechtliche Verbindung mit einem gewerblichen Vertragspartner ein, deren Details über Jahre oder Jahrzehnte wirken. Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie den Vertragsentwurf sorgfältig rechtlich prüfen lassen. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, wir gehen den Entwurf gemeinsam mit Ihnen durch.

Häufig gestellte Fragen zum Immobilien-Teilverkauf

Wie viel Prozent meiner Immobilie darf ich beim Teilverkauf verkaufen?

Üblich sind Anteile bis zu 50 Prozent. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, in der Praxis begrenzen die Anbieter den verkaufbaren Anteil aber selbst auf diesen Wert.

Muss ich beim Teilverkauf ausziehen?

Nein. Das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht nach § 1030 BGB sichert Ihnen die vollständige Nutzung der Immobilie, unabhängig vom verkauften Anteil.

Kann ich meinen verkauften Anteil später zurückkaufen?

In den meisten Verträgen ist ein Rückkaufsrecht vorgesehen. Die genauen Bedingungen, insbesondere ein mögliches Durchführungsentgelt, sollten Sie vor der Unterschrift prüfen lassen.

Was passiert mit dem Teilverkauf, wenn ich sterbe?

Das Nießbrauchrecht erlischt mit Ihrem Tod, da es ein höchstpersönliches Recht ist. Ihre Erben treten in Ihre Position als Miteigentümer ein und müssen sich mit dem Anbieter über die weitere Nutzung oder einen Verkauf verständigen.

Wer trägt die Grundsteuer nach dem Teilverkauf?

Da Sie weiterhin Miteigentümer bleiben, haften Sie und der Anbieter nach § 10 Abs. 2 GrStG als Gesamtschuldner für die Grundsteuer. Die Kommune kann die volle Steuer auch allein bei Ihnen einfordern, unabhängig vom verkauften Anteil. Die interne Kostenverteilung sollte der Vertrag klar regeln.

Was ist eine Teilungsversteigerung und welches Risiko birgt sie?

Nach § 749 BGB kann grundsätzlich jeder Miteigentümer die Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft verlangen. Mangels Teilbarkeit ordnet § 753 BGB bei einer Immobilie den Verkauf durch Zwangsversteigerung an. Das konkrete Verfahren dazu regelt das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Verträge schließen dieses Recht meist vertraglich weitgehend aus, ein vollständiger Ausschluss ist aber rechtlich nicht möglich.

Muss der Vertrag notariell beurkundet werden?

Ja. Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf jede Übertragung von Eigentum an einem Grundstück, auch als Miteigentumsanteil, der notariellen Beurkundung.

Wie lange vor dem Notartermin muss mir der Vertragsentwurf vorliegen?

Da Sie als Verkäufer regelmäßig Verbraucher sind, soll Ihnen der Notar den beabsichtigten Vertragstext nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Nutzen Sie diese Frist konsequent für eine eigene rechtliche Prüfung.

Was passiert, wenn der Teilkäufer insolvent wird?

Manche Anbieter sichern Kunden vertraglich gegen dieses Risiko ab. Ob und wie eine solche Absicherung im konkreten Vertrag ausgestaltet ist, sollten Sie vor der Unterschrift genau prüfen lassen.

Fällt beim Teilverkauf Spekulationssteuer an?

Bei selbst genutzten Immobilien fällt regelmäßig keine Spekulationssteuer an. Ob die Voraussetzungen in Ihrem Einzelfall vorliegen, sollten Sie individuell prüfen lassen.

Ist ein Teilverkauf besser als ein klassischer Kredit?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Ein Kredit gegen Grundschuld ist für viele Eigentümer im Alter schwer zu erhalten, ein Teilverkauf ist dafür mit laufenden Nutzungsgebühren und einer dauerhaften Bruchteilsgemeinschaft verbunden. Welche Lösung passt, hängt von Ihrer individuellen Situation ab.

Weiterführende Links

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Falsa demonstratio beim Grundstück

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