Sondereigentum ist im Wohnungseigentumsgesetz klar definiert. Nach § 3 Abs. 1 WEG kann das Miteigentum an einem Grundstück durch Vertrag der Miteigentümer so beschränkt werden, dass jedem Miteigentümer das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eingeräumt wird. Auch Stellplätze gelten seit einer Gesetzesänderung als Räume in diesem Sinn und können damit sondereigentumsfähig sein. Verbunden mit dem zugehörigen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum wird daraus Wohnungseigentum, bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen entsprechend Teileigentum.
Gegenstand des Sondereigentums sind nach § 5 Abs. 1 WEG die betreffenden Räume sowie die zugehörigen Bestandteile des Gebäudes, soweit sie verändert oder entfernt werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder die Rechte anderer Eigentümer zu beeinträchtigen, etwa Bodenbeläge, nicht tragende Innenwände oder Sanitäreinrichtungen. Nicht zum Sondereigentum zählen dagegen Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (§ 5 Abs. 2 WEG). Das betrifft zum Beispiel tragende Wände, die Fassade oder das Dach, selbst wenn sie sich innerhalb der eigenen vier Wände befinden. Zusätzlich soll Sondereigentum nach § 3 Abs. 3 WEG nur eingeräumt werden, wenn die betreffenden Räume in sich abgeschlossen sind, das Grundbuchamt prüft dieses Erfordernis vor der Eintragung.
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Anders als das Sondereigentum ist das Sondernutzungsrecht kein eigenständiger Begriff mit eigenem Paragraphen im WEG. Es entsteht auf Grundlage der allgemeinen Vereinbarungsbefugnis der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Die Eigentümer räumen darin einem Miteigentümer das alleinige Recht ein, eine bestimmte Fläche des Gemeinschaftseigentums zu nutzen, etwa einen Gartenanteil, eine Terrasse oder einen Stellplatz. Gerade für Flächen, die nicht die für Sondereigentum nötige bauliche Abgeschlossenheit aufweisen, ist das Sondernutzungsrecht das praktisch übliche Gestaltungsmittel.
Der entscheidende Punkt: Die Fläche selbst bleibt Gemeinschaftseigentum. Es ändert sich nur, wer sie nutzen darf. Alle anderen Eigentümer bleiben Miteigentümer der Fläche, sind aber von deren Nutzung ausgeschlossen. Das Sondernutzungsrecht ist damit ein Gebrauchsrecht, kein Eigentumsrecht, auch wenn es dem Berechtigten im Alltag eine eigentumsähnliche Position verschafft.
Wo liegt der entscheidende Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht?
Wie entsteht ein Sondernutzungsrecht?
Ein Sondernutzungsrecht kann ausschließlich durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden, etwa in der Teilungserklärung des Bauträgers bei Ersterrichtung, in der Gemeinschaftsordnung oder durch eine spätere Vereinbarung der Eigentümer. Ein bloßer Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung genügt dafür nicht. Der Bundesgerichtshof hat dies bereits in seiner Entscheidung vom 20. September 2000 (Az. V ZB 58/99) festgestellt: Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss die alleinige Nutzung eines gemeinschaftlichen Vorgartens durch einen Gaststättenbetrieb gestattet. Der BGH erklärte diesen Beschluss für nichtig, weil eine solche Zuweisung nur durch Vereinbarung aller Eigentümer möglich ist.
Diese Unterscheidung ist in der Praxis wichtig, weil Eigentümerversammlungen gelegentlich versuchen, Nutzungsrechte per Beschluss zu regeln. Da eine solche Zuweisung die Mitnutzungsrechte der anderen Eigentümer an ihrem Gemeinschaftseigentum einschränkt, ist dafür grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Ein Beschluss, der ohne eine solche Vereinbarungsgrundlage ein Sondernutzungsrecht begründen oder entziehen soll, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mangels Beschlusskompetenz nichtig. Anders als bei einem lediglich anfechtbaren Beschluss ist dafür keine Frist zu wahren, die Nichtigkeit kann jederzeit geltend gemacht werden.
Eine wichtige Ausnahme betrifft Beschlüsse über bauliche Veränderungen: Seit der WEG-Reform 2020 können Eigentümer nach § 20 Abs. 1 WEG auch bauliche Maßnahmen beschließen, deren Nutzung faktisch dauerhaft nur dem bauwilligen Eigentümer zusteht, selbst wenn dadurch eine bestehende Nutzungsvereinbarung anderer Eigentümer faktisch eingeschränkt wird (BGH, Urteil vom 19. Juli 2024, Az. V ZR 226/23). Die Beschlusskompetenz entfällt jedoch, wenn die Gemeinschaftsordnung die betreffende Maßnahme ausdrücklich untersagt, und es gelten stets die allgemeinen Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG: Beschlüsse, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht gefasst werden. Ob ein solcher faktischer Widerspruch zu einer Nutzungsvereinbarung den Beschluss anfechtbar macht, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich offengelassen. Ein solcher Beschluss begründet kein Sondernutzungsrecht im rechtlichen Sinn, kann aber eine vergleichbare, faktisch ausschließliche Nutzungsbefugnis zur Folge haben.
Für welche Flächen wird ein Sondernutzungsrecht typischerweise eingeräumt?
Muss ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen sein?
Rechtlich entsteht ein Sondernutzungsrecht bereits durch die Vereinbarung der Eigentümer. Für die Praxis ist die Grundbucheintragung aber von großer Bedeutung. Nach § 10 Abs. 3 WEG wirken Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gegenüber einem Sondernachfolger, also einem späteren Käufer, nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Bei der erstmaligen Begründung durch den Bauträger geschieht diese Eintragung in aller Regel im Zuge der notariellen Teilungserklärung.
Ist das Sondernutzungsrecht dagegen nicht eingetragen, besteht es nur schuldrechtlich zwischen den ursprünglich Vereinbarenden. Kauft jemand eine Wohnung, deren vermeintliches Sondernutzungsrecht am Garten nicht im Grundbuch steht, kann er sich unter Umständen nicht darauf berufen, selbst wenn der Verkäufer die Fläche jahrelang unbeanstandet genutzt hat. Vor jedem Kauf einer Eigentumswohnung mit Sondernutzungsflächen lohnt daher ein genauer Blick ins Grundbuch und in die Teilungserklärung.
Wer trägt die Kosten für eine Sondernutzungsfläche?
Da die Fläche trotz Sondernutzungsrecht im Gemeinschaftseigentum bleibt, gilt zunächst die gesetzliche Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG: Die Kosten der Gemeinschaft werden grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt. In der Praxis regeln Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung die Kostentragung für Sondernutzungsflächen aber häufig abweichend: Wer die Fläche allein nutzen darf, trägt dann auch allein die Kosten für deren Pflege und Instandhaltung. Zusätzlich erlaubt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Eigentümern, für einzelne Kostenarten auch durch Mehrheitsbeschluss einen abweichenden Verteilungsschlüssel festzulegen.
Ob eine solche abweichende Regelung in Ihrer Gemeinschaftsordnung besteht und wie weit sie reicht, insbesondere ob sie auch größere Instandsetzungsmaßnahmen erfasst, lässt sich nur anhand der konkreten Unterlagen Ihrer Eigentümergemeinschaft feststellen.
Was Käufer einer Eigentumswohnung beachten sollten
