Kaufpreisfälligkeit beim Immobilienkauf

Wann Sie als Käufer zahlen müssen

Das Wichtigste in Kürze

Der Kaufpreis wird bei einem Immobilienkauf nicht automatisch mit der notariellen Beurkundung fällig, sondern erst, wenn bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sind.
Der Notar prüft diese Voraussetzungen und teilt Ihnen mit der sogenannten Fälligkeitsmitteilung mit, wann, in welcher Höhe und auf welches Konto Sie zahlen müssen.
Zahlen Sie zu früh, gehen Sie ein unnötiges Risiko ein. Zahlen Sie zu spät, drohen Verzugszinsen und im schlimmsten Fall der Rücktritt des Verkäufers vom Vertrag.

Die Kaufpreisfälligkeit beim Immobilienkauf bestimmt den Zeitpunkt, ab dem Sie als Käufer den im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis tatsächlich zahlen müssen. Anders als bei einem einfachen Kaufvertrag tritt diese Fälligkeit beim Grundstücks- oder Immobilienkauf nicht schon mit der Unterschrift beim Notar ein. Grund dafür ist der besondere Schutz, den das Gesetz beiden Vertragsparteien bei einem so bedeutenden Geschäft einräumt: Sie sollen als Käufer erst zahlen, wenn feststeht, dass Sie später auch tatsächlich lastenfreies Eigentum erhalten. Wie diese Voraussetzungen im Einzelnen aussehen, wer sie prüft und was Sie tun können, wenn sich die Zahlung verzögert, erfahren Sie in diesem Beitrag. Fälligkeitsklauseln gehören zu den Passagen, auf die wir bei der Prüfung eines Immobilienkaufvertrags besonders achten, weil sich dort in der Praxis häufig unklare oder einseitig formulierte Voraussetzungen finden.

Was versteht man unter der Kaufpreisfälligkeit?

Der Begriff der Kaufpreisfälligkeit bezeichnet den Moment, ab dem der Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis von Ihnen verlangen kann und Sie zur Zahlung verpflichtet sind. Die grundsätzliche Zahlungspflicht selbst ergibt sich aus § 433 Abs. 2 BGB. Danach ist der Käufer verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Beim Immobilienkauf kommt eine Besonderheit hinzu. Weil ein Vertrag über die Übertragung von Grundstückseigentum nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden muss, wird auch die Zahlung des Kaufpreises regelmäßig an zusätzliche, im Vertrag festgelegte Voraussetzungen geknüpft. Diese sogenannten Fälligkeitsvoraussetzungen sollen sicherstellen, dass Sie als Käufer nicht in Vorleistung gehen, ohne dass Ihr späterer Eigentumserwerb ausreichend gesichert ist. In der Praxis bedeutet das: Der Kaufpreis ist nicht automatisch mit dem Notartermin fällig. Er wird erst dann fällig, wenn der beauftragte Notar oder die Notarin bestätigt, dass alle im Vertrag genannten Voraussetzungen vorliegen. Erst danach dürfen und sollen Sie zahlen.

Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für die Fälligkeit erfüllt sein?

Welche Voraussetzungen konkret erfüllt sein müssen, legt der notarielle Kaufvertrag im Einzelfall fest. In den meisten Verträgen finden sich jedoch folgende wiederkehrende Voraussetzungen:

Auflassungsvormerkung: Zu Ihren Gunsten muss eine Vormerkung nach § 883 BGB im Grundbuch eingetragen sein. Sie sichert Ihren Anspruch auf spätere Eigentumsübertragung ab: Belastet oder verkauft der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit dennoch anderweitig, ist diese Verfügung Ihnen gegenüber insoweit unwirksam, als sie Ihren Anspruch beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 BGB).
Lastenfreistellung: Bestehende Grundschulden oder Hypotheken des Verkäufers müssen so geregelt sein, dass sie mit Zahlung des Kaufpreises gelöscht werden können, damit Sie unbelastetes Eigentum erhalten.
Verzicht auf das gemeindliche Vorkaufsrecht: Sofern der Gemeinde nach § 24 BauGB ein Vorkaufsrecht zusteht, muss feststehen, dass sie es nicht ausübt.
Objektspezifische Genehmigungen: Je nach Immobilie können weitere Voraussetzungen hinzukommen, etwa Genehmigungen der Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen.

Beim gemeindlichen Vorkaufsrecht lohnt sich ein genauerer Blick: Es besteht nicht für jedes Grundstück, sondern nur in gesetzlich abschließend geregelten Fällen nach § 24 Abs. 1 BauGB, etwa in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder bei Flächen, die im Bebauungsplan ausdrücklich für öffentliche Zwecke vorgesehen sind, und darf zudem nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung besteht es ohnehin nicht: Nach § 24 Abs. 2 BauGB ist der Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich vom gemeindlichen Vorkaufsrecht ausgenommen, sodass der Notar hier keine Verzichtserklärung der Gemeinde einholen muss. Bei gewöhnlichen privaten Wohnimmobilien kommt das Vorkaufsrecht in der Praxis insgesamt nur selten tatsächlich zum Tragen, wird vom Notar aber dennoch regelmäßig vorsorglich geprüft, bevor er die Fälligkeit feststellt.

Welche Rolle spielt die Fälligkeitsmitteilung des Notars?

Der Notar oder die Notarin nimmt bei der Kaufpreisfälligkeit eine zentrale, neutrale Rolle ein. Nach der Beurkundung des Kaufvertrags veranlasst die Notarstelle alle notwendigen Schritte: Sie beantragt die Eintragung der Auflassungsvormerkung, holt die erforderlichen Erklärungen der finanzierenden Bank ein, klärt eine mögliche Lastenfreistellung und fragt, soweit dies für das jeweilige Kaufobjekt in Betracht kommt, bei der zuständigen Gemeinde nach, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Erst wenn alle im Vertrag genannten Voraussetzungen nachweislich vorliegen, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung an Sie als Käufer. Diese Mitteilung enthält in der Regel den genauen Kaufpreis, die Zahlungsfrist, das Fälligkeitsdatum und das Konto, auf das Sie überweisen sollen. Für Sie als Käufer hat diese Mitteilung eine wichtige Schutzfunktion: Solange sie nicht vorliegt, müssen und sollten Sie nicht zahlen. Zahlungen vor der offiziellen Fälligkeitsmitteilung sind riskant, weil zu diesem Zeitpunkt noch nicht feststeht, dass alle rechtlichen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

Zeitlicher Ablauf bis zur Kaufpreisfälligkeit

Wie lange es vom Notartermin bis zur Kaufpreisfälligkeit dauert, lässt sich nicht pauschal beantworten, da der Ablauf von mehreren Faktoren abhängt: der Bearbeitungsdauer des zuständigen Grundbuchamts, der Reaktionszeit der finanzierenden Banken und davon, wie schnell eine mögliche Lastenfreistellung organisiert werden kann. In der Praxis vergehen zwischen dem Notartermin und dem Versand der Fälligkeitsmitteilung häufig mehrere Wochen. Bei unkomplizierten Fällen kann es schneller gehen, bei komplexeren Konstellationen, etwa mit mehreren Grundschulden oder wenn die Gemeinde ihre Verzichtserklärung zum Vorkaufsrecht erst noch erteilen muss, kann es länger dauern. Für Sie als Käufer ist es deshalb sinnvoll, Ihre Finanzierung so zu planen, dass Sie flexibel auf den tatsächlichen Fälligkeitstermin reagieren können, ohne unnötige Bereitstellungszinsen für einen bereits zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Kredit zu zahlen. Der konkrete Zeitrahmen für Ihren individuellen Kauf lässt sich am besten anhand des Vertragsentwurfs und der beteiligten Behörden und Institute einschätzen.

Welche Zahlungsfrist gilt nach der Fälligkeitsmitteilung?

Sobald die Fälligkeitsmitteilung bei Ihnen eingegangen ist, läuft die im Kaufvertrag vereinbarte Zahlungsfrist. Diese Frist wird individuell im notariellen Vertrag festgelegt und beträgt in der Praxis häufig rund zwei Wochen, kann im Einzelfall aber auch kürzer oder länger vereinbart sein. Rechtlich ist diese vertragliche Fristbestimmung deshalb wichtig, weil sie in der Regel dazu führt, dass Sie bei fruchtlosem Fristablauf automatisch in Zahlungsverzug geraten, ohne dass es einer gesonderten Mahnung bedarf. Nach § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt der Schuldner nämlich auch ohne Mahnung in Verzug, wenn der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und für die Leistung eine kalendermäßig bestimmbare Frist vereinbart ist. Genau das ist bei einer Fälligkeitsmitteilung mit fester Zahlungsfrist typischerweise der Fall. Es lohnt sich daher, die im Vertrag genannte Frist von Anfang an im Blick zu behalten und Ihre Bank frühzeitig zu informieren, sobald die Fälligkeitsmitteilung vorliegt.

Was passiert, wenn der Kaufpreis nicht rechtzeitig gezahlt wird?

Zahlen Sie den Kaufpreis nicht innerhalb der vereinbarten Frist, geraten Sie, wie im vorherigen Abschnitt beschrieben, in aller Regel automatisch in Verzug. Das hat mehrere Konsequenzen. Zum einen entsteht ein Anspruch des Verkäufers auf Verzugszinsen. Nach § 288 Abs. 1 BGB beträgt der gesetzliche Verzugszinssatz fünf Prozentpunkte über dem jeweils geltenden Basiszinssatz und wird ab dem ersten Tag des Verzugs berechnet. Bei hohen Kaufpreisen können so in kurzer Zeit spürbare Zusatzkosten entstehen. Zum anderen kann der Verzug weitere finanzielle Folgen haben: Wenn Sie Ihre Finanzierung bereits abgerufen, aber noch nicht an den Verkäufer weitergeleitet haben, laufen bei manchen Darlehen parallel Bereitstellungszinsen der Bank. Darüber hinaus ist der Verzug rechtlich der erste Schritt, der es dem Verkäufer ermöglicht, unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurückzutreten oder Schadensersatz zu verlangen. Wie das im Einzelnen funktioniert, lesen Sie im nächsten Abschnitt. Wichtig ist: Kommt es zu einer Verzögerung, sollten Sie den Kontakt zum Verkäufer und zum Notar suchen, statt abzuwarten. Häufig lässt sich eine kurzfristige Verzögerung einvernehmlich lösen, bevor rechtliche Schritte notwendig werden.

Welche Rechte hat der Verkäufer bei Zahlungsverzug?

Bleibt die Zahlung trotz Verzugs aus, stehen dem Verkäufer weitergehende Rechte zu. Nach § 323 Abs. 1 BGB kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn er Ihnen als Käufer erfolglos eine angemessene Nachfrist zur Zahlung gesetzt hat. Ein Rücktritt hat für Sie als Käufer erhebliche Folgen: Der Vertrag wird rückabgewickelt, bereits ausgetauschte Leistungen müssen zurückgewährt werden, und der Verkäufer kann unter Umständen zusätzlich Schadensersatz verlangen, etwa wenn er die Immobilie in der Zwischenzeit nur zu einem geringeren Preis weiterverkaufen konnte. In vielen Kaufverträgen ist zusätzlich eine Vertragsstrafe für den Fall verspäteter Zahlung vereinbart. Eine solche Klausel soll den Verkäufer für den entstandenen Aufwand und das Risiko der Verzögerung entschädigen, unabhängig vom tatsächlichen Nachweis eines Schadens. Für Sie als Käufer bedeutet das: Gerät Ihre Zahlung tatsächlich in Verzug, sollten Sie die Situation nicht auf sich beruhen lassen. Wir prüfen für Sie, welche vertraglichen und gesetzlichen Fristen im konkreten Fall gelten und welche Handlungsoptionen Ihnen noch offenstehen, bevor der Verkäufer vom Vertrag zurücktritt.

Gestaltungstipps für den Kaufvertrag

Viele Probleme rund um die Kaufpreisfälligkeit lassen sich bereits bei der Vertragsgestaltung vermeiden. Aus unserer Praxis der Vertragsprüfung ergeben sich insbesondere folgende Punkte, auf die es ankommt:

Klare Fälligkeitsvoraussetzungen: Sie sollten im Vertrag vollständig benannt sein, ohne unnötig komplizierte oder mehrdeutige Formulierungen. Das erleichtert dem Notar die Prüfung und verkürzt im besten Fall die Zeit bis zur Fälligkeitsmitteilung.
Realistische Zahlungsfrist: Die Frist nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung sollte insbesondere bei eingebundener Bankfinanzierung ausreichend bemessen sein. Eine zu knapp bemessene Frist erhöht das Risiko, unverschuldet in Verzug zu geraten.
Angemessene Verzugsregelungen: Klauseln zu Verzugszinsen oder einer möglichen Vertragsstrafe sollten klar formuliert und der Höhe nach angemessen sein, damit sie im Streitfall Bestand haben.
Eindeutige Zahlungsdaten: Bankverbindung und Zahlungsmodalitäten sollten im Vertrag oder in der Fälligkeitsmitteilung eindeutig benannt sein, um Verwechslungen oder Betrugsversuche mit gefälschten Kontodaten auszuschließen, wie sie in der Praxis leider vorkommen.

Wir gehen jeden Vertragsentwurf mit Ihnen gemeinsam durch und weisen Sie gezielt auf Klauseln hin, die zu Ihrem Nachteil formuliert sind oder Klärungsbedarf haben.

Was können Sie als Käufer tun, wenn sich die Fälligkeit verzögert?

Verzögert sich die Fälligkeitsmitteilung über den erwarteten Zeitraum hinaus, sind Sie dem nicht hilflos ausgeliefert. Zunächst lohnt sich eine Rückfrage beim beauftragten Notar, welche Voraussetzung konkret noch aussteht, etwa eine ausstehende Löschungsbewilligung der Bank oder eine noch fehlende Rückmeldung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht. Parallel dazu sollten Sie Ihre eigene Finanzierung im Blick behalten. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, ob und wie lange eine zugesagte Finanzierung ohne zusätzliche Kosten bereitgehalten werden kann, damit Ihnen aus der Verzögerung kein finanzieller Nachteil entsteht. Wenn sich Unklarheiten im Vertrag selbst als Ursache der Verzögerung herausstellen, etwa weil Fälligkeitsvoraussetzungen unklar formuliert wurden, kann eine rechtliche Prüfung des Vertrags helfen, die genaue Ursache zu identifizieren und die nächsten Schritte einzuordnen. Wir unterstützen Sie in solchen Situationen, indem wir den Sachstand mit dem Notar klären und Ihnen aufzeigen, welche Rechte und Pflichten sich für Sie aus der aktuellen Lage ergeben.

Fazit

Die Kaufpreisfälligkeit beim Immobilienkauf schützt Sie als Käufer davor, für eine Immobilie zu zahlen, bevor Ihr Eigentum ausreichend gesichert ist. Gleichzeitig sind mit der Fälligkeit klare Pflichten verbunden: Sobald die Fälligkeitsmitteilung vorliegt, sollten Sie fristgerecht zahlen, um Verzugszinsen oder im schlimmsten Fall einen Rücktritt des Verkäufers zu vermeiden. Wie reibungslos dieser Ablauf funktioniert, hängt maßgeblich davon ab, wie klar die Fälligkeitsklauseln in Ihrem Kaufvertrag formuliert sind. Wenn Sie Fragen zu Ihrem konkreten Vertragsentwurf haben oder bereits mit einer Verzögerung oder einem Zahlungsverzug konfrontiert sind, sprechen Sie uns an. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf und wir klären gemeinsam, wie es in Ihrem Fall weitergeht.

Häufig gestellte Fragen

Was ist die Kaufpreisfälligkeit beim Immobilienkauf?

Die Kaufpreisfälligkeit bezeichnet den Zeitpunkt, ab dem Sie als Käufer verpflichtet sind, den im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Sie tritt erst ein, wenn alle im Vertrag festgelegten rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, nicht schon mit der Unterschrift beim Notar.

Muss ich direkt nach der Beurkundung zahlen?

Nein. Vor Erhalt der offiziellen Fälligkeitsmitteilung des Notars müssen und sollten Sie nicht zahlen. Eine vorzeitige Zahlung ist riskant, weil zu diesem Zeitpunkt noch nicht feststeht, ob alle Fälligkeitsvoraussetzungen tatsächlich erfüllt sind.

Was ist eine Auflassungsvormerkung und warum ist sie wichtig?

Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB wird zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen und sichert Ihren Anspruch auf spätere Eigentumsübertragung ab. Belastet oder verkauft der Verkäufer die Immobilie dennoch anderweitig, ist diese Verfügung Ihnen gegenüber insoweit unwirksam, als sie Ihren Anspruch beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 BGB).

Kann die Gemeinde den Kauf durch ihr Vorkaufsrecht verhindern?

Der Gemeinde steht nur in gesetzlich abschließend geregelten Fällen ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 BauGB zu, etwa in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder bei Flächen, die im Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorgesehen sind. Es darf zudem nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Für den Kauf einer Eigentumswohnung besteht es ohnehin nicht, da § 24 Abs. 2 BauGB Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich ausnimmt. Insgesamt kommt das Vorkaufsrecht bei gewöhnlichen privaten Immobilienkäufen in der Praxis nur selten tatsächlich zur Anwendung.

Wie lange dauert es in der Praxis bis zur Fälligkeitsmitteilung?

Das hängt vom Einzelfall ab, insbesondere von der Bearbeitungsdauer des Grundbuchamts und der beteiligten Banken. In der Praxis vergehen häufig mehrere Wochen zwischen Notartermin und Fälligkeitsmitteilung, bei komplexeren Fällen auch länger.

Welche Frist habe ich nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung?

Die Zahlungsfrist wird im notariellen Kaufvertrag individuell vereinbart und beträgt in der Praxis häufig rund zwei Wochen. Die genaue Frist steht in Ihrem Vertrag und in der Fälligkeitsmitteilung selbst.

Was passiert, wenn ich die Zahlungsfrist versäume?

Bei fruchtlosem Ablauf einer kalendermäßig bestimmten Frist geraten Sie nach § 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB in der Regel automatisch in Verzug, ohne dass es einer zusätzlichen Mahnung bedarf. Der Verkäufer kann dann Verzugszinsen nach § 288 BGB verlangen.

Kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn ich nicht zahle?

Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Nach § 323 Abs. 1 BGB kann der Verkäufer zurücktreten, wenn er Ihnen erfolglos eine angemessene Nachfrist zur Zahlung gesetzt hat. Ein Rücktritt kann für Sie erhebliche finanzielle Folgen haben, bis hin zu Schadensersatzforderungen.

Was sollte im Kaufvertrag zur Fälligkeit geregelt sein?

Wichtig sind klar benannte Fälligkeitsvoraussetzungen, eine realistisch bemessene Zahlungsfrist, eindeutige Angaben zu Kontoverbindung und Zahlungsmodalitäten sowie eine faire Regelung zu Verzugszinsen oder einer möglichen Vertragsstrafe.

An wen kann ich mich wenden, wenn es bei der Fälligkeit zu Problemen kommt?

Wenden Sie sich zunächst an den zuständigen Notar, um die Ursache einer Verzögerung zu klären. Bei rechtlichen Unsicherheiten, etwa zu Fristen, Verzug oder einem möglichen Rücktritt, unterstützen wir Sie bei der Einschätzung Ihrer konkreten Situation.

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