Beendigung des Erbbaurechts

Was nach Ablauf oder Heimfall gilt

Das Wichtigste in Kürze

Ein Erbbaurecht endet nicht durch eine Kündigung, sondern durch Zeitablauf, Heimfall oder eine notariell erklärte Aufhebung.
Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, steht dem Erbbauberechtigten in aller Regel eine Entschädigung für das Bauwerk zu.
Jede vertragliche Beendigung, ob durch Aufhebung oder Heimfall, muss notariell abgewickelt und im Grundbuch nachvollzogen werden.

Warum ein Erbbaurecht nicht einfach "gekündigt" werden kann

Die Beendigung eines Erbbaurechts wirft für Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte gleichermaßen Fragen auf, denn anders als bei einem Miet- oder Pachtvertrag lässt sich ein Erbbaurecht nicht einfach kündigen.

Wer eine Immobilie auf fremdem Grund besitzt oder ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet hat, sollte die gesetzlichen Beendigungswege kennen, bevor die vereinbarte Laufzeit endet oder ein Streit um die Vertragserfüllung entsteht.

Als Kanzlei für Immobilienrecht in Konstanz begleiten wir Mandanten bei Fragen rund um den Erbbaurechtsvertrag, von der Vertragsgestaltung bis zur Beendigung, und ordnen ein, welche Rechte und Pflichten im jeweiligen Einzelfall bestehen.

Dieser Beitrag erklärt, welche Wege der Beendigung das Gesetz vorsieht, wie die Entschädigung für das Bauwerk berechnet wird und welche Rolle der Notar dabei spielt.

Im Alltag ist häufig von der „Kündigung“ eines Erbbaurechts die Rede, rechtlich ist dieser Begriff jedoch ungenau. Weder der Grundstückseigentümer noch der Erbbauberechtigte haben ein ordentliches Kündigungs- oder Rücktrittsrecht, wie man es aus dem Mietrecht kennt. Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) kennt stattdessen drei eigenständige Beendigungswege: den Zeitablauf, den Heimfall und die einvernehmliche Aufhebung. Diese Unterscheidung ist mehr als Wortklauberei, denn an jeden Weg knüpfen sich unterschiedliche Voraussetzungen, Fristen und Entschädigungsregeln. Wer von einer „Kündigung“ spricht, meint in der Praxis meist entweder den regulären Ablauf der vereinbarten Laufzeit oder die Ausübung eines vertraglich vereinbarten Heimfallrechts. Für die rechtliche Bewertung kommt es aber genau darauf an, welcher der drei Wege tatsächlich einschlägig ist, denn davon hängt insbesondere ab, ob und in welcher Höhe eine Entschädigung zu zahlen ist.

Welche drei Wege der Beendigung kennt das Gesetz?

Das ErbbauRG regelt die Beendigung in den §§ 26 bis 34. Der häufigste Fall ist der Zeitablauf nach § 27 ErbbauRG: Das Erbbaurecht erlischt automatisch, wenn die im Vertrag vereinbarte Laufzeit endet. Eine gesetzliche Mindest- oder Höchstdauer gibt es nicht, in der Praxis haben sich jedoch Laufzeiten zwischen 75 und 99 Jahren etabliert. Der zweite Weg ist der Heimfall nach § 2 Nr. 4 sowie §§ 32 bis 34 ErbbauRG: Hierbei handelt es sich um ein vertraglich vereinbartes Recht des Grundstückseigentümers, unter bestimmten Voraussetzungen die Übertragung des Erbbaurechts zu verlangen, etwa bei anhaltendem Zahlungsverzug oder wenn eine vereinbarte Baupflicht nicht fristgerecht erfüllt wird. Der dritte Weg ist die einvernehmliche Aufhebung nach § 26 ErbbauRG, bei der beide Parteien das Erbbaurecht vorzeitig beenden. Alle drei Wege führen dazu, dass das Bauwerk an den Grundstückseigentümer zurückfällt, unterscheiden sich aber erheblich in den Voraussetzungen und in der Frage der Entschädigung.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt?

Läuft die vereinbarte Vertragslaufzeit ab, erlischt das Erbbaurecht kraft Gesetzes, ohne dass es einer gesonderten Erklärung einer der Parteien bedarf. Mit dem Erlöschen fällt das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk automatisch an den Grundstückseigentümer, da es während der Laufzeit wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts war und nach dessen Ende wieder dem Grundstück zugeordnet wird. Für den Erbbauberechtigten bedeutet das in der Regel den Verlust des selbst finanzierten und errichteten Gebäudes, weshalb das Gesetz in § 27 ErbbauRG eine Entschädigungspflicht des Grundstückseigentümers vorsieht. Praktisch bedeutsam ist zudem, dass der Zeitablauf im Grundbuch nicht automatisch nachvollzogen wird. Sowohl die Löschung im Grundstücksgrundbuch als auch die Schließung des eigenständig geführten Erbbaugrundbuchs müssen formal veranlasst werden.

Wie hoch ist die Entschädigung für das Bauwerk bei Zeitablauf?

Nach § 27 Abs. 1 ErbbauRG muss der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten bei Erlöschen durch Zeitablauf eine Entschädigung für das Bauwerk leisten. Höhe und Zahlungsweise dieser Entschädigung können die Parteien im Erbbaurechtsvertrag frei vereinbaren, eine vollständige Ausschlussvereinbarung ist grundsätzlich ebenfalls zulässig. Eine wichtige Ausnahme gilt nur für Erbbaurechte, die zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wurden, etwa im sozialen Wohnungsbau: Hier muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts betragen, den das Bauwerk bei Ablauf des Erbbaurechts hat, und eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für die überwiegende Zahl privater Erbbaurechtsverträge gilt diese Sonderregel jedoch nicht, sodass ein Blick in den konkreten Vertrag unerlässlich ist, um die tatsächlich vereinbarte Entschädigungshöhe zu bestimmen.

Kann der Eigentümer die Entschädigung durch eine Verlängerung abwenden?

Das Gesetz gibt dem Grundstückseigentümer in § 27 Abs. 3 ErbbauRG ein Wahlrecht: Er kann die Entschädigungspflicht abwenden, indem er dem Erbbauberechtigten vor Ablauf der Laufzeit eine Verlängerung des Erbbaurechts für die voraussichtliche weitere Standdauer des Bauwerks anbietet. Lehnt der Erbbauberechtigte dieses Angebot ab, entfällt sein Entschädigungsanspruch, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht. Entscheidend ist dabei, dass das Verlängerungsangebot rechtzeitig erfolgt: Der Bundesgerichtshof hat bereits 1980 entschieden, dass ein Angebot, das erst mit so kurzem Zeitvorlauf vor dem Ende der Laufzeit unterbreitet wird, dass eine notarielle Verlängerung praktisch nicht mehr umsetzbar ist, die Entschädigungspflicht nicht abwenden kann (BGH, Urteil vom 03.10.1980, Az. V ZR 125/79).

Was bedeutet Heimfall und wodurch wird er ausgelöst?

Der Heimfall ist kein gesetzlicher Automatismus, sondern ein vertraglich vereinbartes Recht, das die Parteien nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG in den Erbbaurechtsvertrag aufnehmen können. Er berechtigt den Grundstückseigentümer, beim Eintritt bestimmter, im Vertrag festgelegter Voraussetzungen die Übertragung des Erbbaurechts auf sich zu verlangen.

Typische Heimfallgründe sind ein dauerhafter Zahlungsverzug beim Erbbauzins oder die nicht fristgerechte Erfüllung einer vereinbarten Bebauungspflicht. Wichtig ist: Der Begriff „Heimfall“ ist insofern irreführend, als das Erbbaurecht beim Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen nicht automatisch auf den Eigentümer übergeht, sondern erst durch die Geltendmachung des Heimfallanspruchs und die anschließende Übertragung. Der Bundesgerichtshof hat 2024 zudem klargestellt, dass die Geltendmachung eines Heimfallanspruchs durch eine Gemeinde als Grundstückseigentümerin einer strengen Verhältnismäßigkeitskontrolle unterliegt. Die Gemeinde ist nach den Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts bei der Ausübung ihrer vertraglichen Rechte an den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gebunden, sodass eine vergütungslose Rückübertragung insbesondere dann unverhältnismäßig sein kann, wenn der Heimfall nicht auf einer schwerwiegenden Vertragsverletzung des Erbbauberechtigten beruht, das Bauwerk ganz oder weitestgehend fertiggestellt ist, der Erbbauberechtigte erhebliche Investitionen getätigt hat und die Gemeinde absehbar in der Lage sein wird, das Bauwerk anderweitig zu nutzen oder zu verwerten (BGH, Urteil vom 19.01.2024, Az. V ZR 191/22).

Welche Vergütung steht dem Erbbauberechtigten beim Heimfall zu?

Für den Heimfall gilt eine eigene Rechtsgrundlage: § 32 ErbbauRG regelt die Vergütung für das gesamte Erbbaurecht einschließlich des Nutzungsrechts am Grundstück, während § 27 ErbbauRG beim Zeitablauf nur die Entschädigung für das Bauwerk betrifft. Die Höhe der Heimfallvergütung richtet sich in erster Linie nach der vertraglichen Vereinbarung.

Nur für Erbbaurechte zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise, also im sozialen Wohnungsbau, setzt § 32 Abs. 2 ErbbauRG der Vertragsfreiheit eine gesetzliche Schranke: Dort darf die Vergütung nicht vollständig ausgeschlossen werden und muss mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts des Erbbaurechts betragen.

Außerhalb dieser Fallgruppe ist ein vollständiger Ausschluss der Heimfallvergütung grundsätzlich zulässig, auch in Verträgen mit einer Gemeinde als Grundstückseigentümerin (vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2024, Az. V ZR 191/22). Gerade weil der Heimfall häufig eine Pflichtverletzung des Erbbauberechtigten voraussetzt, hat dieser es in der Hand, einen Heimfall von vornherein zu vermeiden. Wie hoch die konkrete Vergütung im Einzelfall ausfällt, lässt sich daher nur anhand der jeweiligen Vertragsklauseln beurteilen.

Wie läuft die einvernehmliche Aufhebung des Erbbaurechts ab?

Neben Zeitablauf und Heimfall können Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter das Erbbaurecht auch jederzeit einvernehmlich beenden. Nach § 26 ErbbauRG kann das Erbbaurecht nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers aufgehoben werden, diese Zustimmung ist gegenüber dem Grundbuchamt oder dem Erbbauberechtigten zu erklären und ist unwiderruflich. In der Praxis wird die Aufhebung häufig gewählt, wenn der Erbbauberechtigte im Anschluss das belastete Grundstück selbst erwerben möchte.

Da es sich um eine dingliche Rechtsänderung an einem Grundstück handelt, ist für die Zustimmung gegenüber dem Grundbuchamt die besondere Form des § 29 GBO einzuhalten, weshalb eine notarielle Beurkundung oder Beglaubigung in der Praxis unerlässlich ist.

Was geschieht mit dem Bauwerk und dem Grundbuch nach der Beendigung?

Unabhängig davon, auf welchem Weg das Erbbaurecht endet, fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer zurück und wird wieder Bestandteil des Grundstücks. Für die Beteiligten ist zusätzlich der Blick ins Grundbuch wichtig: Neben dem Grundstücksgrundbuch führt das Grundbuchamt ein eigenständiges Erbbaugrundbuch, in dem der Inhalt des Erbbaurechts eingetragen ist. Erlischt das Erbbaurecht, muss die Löschung im Grundstücksgrundbuch beantragt werden, sie erfolgt nicht von selbst. Das Erbbaugrundbuch wird anschließend von Amts wegen geschlossen (§ 16 ErbbauRG). Für das Erlöschen des Erbbaurechts selbst hat diese Schließung keine eigenständige Bedeutung; maßgeblich ist allein die Eintragung im Grundstücksgrundbuch.

Welche Rolle übernimmt der Notar bei der Beendigung des Erbbaurechts?

Sowohl die Aufhebung nach § 26 ErbbauRG als auch eine Verlängerung des Erbbaurechts vor Zeitablauf erfordern eine notarielle Beurkundung oder Beglaubigung, damit die Erklärungen dem Grundbuchamt in der erforderlichen Form nachgewiesen werden können. Der Notar prüft die Wirksamkeit der Vereinbarung, holt die notwendigen Zustimmungen ein und stellt die Anträge auf Grundbuchberichtigung.

Auch wenn ein Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt, empfiehlt es sich, die Entschädigungsvereinbarung sowie die Löschungsunterlagen sorgfältig und möglichst notariell dokumentiert vorzubereiten, um spätere Streitigkeiten über die Höhe der Entschädigung oder den Zustand des Bauwerks zu vermeiden.

Fazit

Ob Zeitablauf, Heimfall oder Aufhebung: Die Beendigung eines Erbbaurechts folgt festen gesetzlichen Regeln, lässt aber an vielen Stellen vertraglichen Spielraum, insbesondere bei der Entschädigung. Wer als Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigter vor einer solchen Situation steht, sollte den eigenen Vertrag frühzeitig prüfen lassen, um Fristen zu wahren und die Höhe möglicher Ausgleichsansprüche realistisch einzuschätzen.

Wir prüfen für Mandanten den bestehenden Erbbaurechtsvertrag, ordnen ein, welcher Beendigungsweg im konkreten Fall greift, und begleiten die notarielle Abwicklung von der Verhandlung bis zur Eintragung im Grundbuch.

Wir beraten Sie gerne zu Ihrem konkreten Erbbaurechtsvertrag und begleiten Sie durch die notarielle Abwicklung. Kontakt aufnehmen

Häufige Fragen zur Beendigung des Erbbaurechts

Kann ein Erbbaurecht vor Ablauf der Laufzeit gekündigt werden?

Nein, ein ordentliches Kündigungsrecht sieht das Gesetz nicht vor. Eine vorzeitige Beendigung ist nur über den vertraglich vereinbarten Heimfall oder eine einvernehmliche Aufhebung nach § 26 ErbbauRG möglich.

Was passiert mit meinem Haus, wenn das Erbbaurecht endet?

Das Bauwerk fällt an den Grundstückseigentümer zurück und wird wieder Bestandteil des Grundstücks. Im Gegenzug steht dem Erbbauberechtigten je nach Beendigungsweg regelmäßig eine Entschädigung oder Vergütung zu.

Muss der Grundstückseigentümer für das Gebäude zahlen?

Bei Erlöschen durch Zeitablauf grundsätzlich ja, nach § 27 ErbbauRG. Höhe und Zahlungsweise können jedoch vertraglich geregelt oder in bestimmten Grenzen auch ausgeschlossen werden.

Wie hoch fällt die Entschädigung üblicherweise aus?

Das hängt von der individuellen Vertragsgestaltung ab. Nur bei Erbbaurechten für den sozialen Wohnungsbau schreibt das Gesetz eine Mindesthöhe von zwei Dritteln des gemeinen Werts vor.

Worin unterscheiden sich Heimfall und Zeitablauf?

Der Zeitablauf tritt automatisch mit dem Ende der Vertragslaufzeit ein. Der Heimfall setzt dagegen eine vertraglich vereinbarte Pflichtverletzung voraus und muss vom Eigentümer aktiv geltend gemacht werden.

Braucht die Aufhebung eines Erbbaurechts einen Notar?

Ja. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers muss dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, was in der Praxis eine notarielle Beurkundung oder Beglaubigung voraussetzt.

Kann ein Erbbaurecht statt beendet auch verlängert werden?

Ja, eine Verlängerung ist möglich, setzt aber eine notarielle Einigung beider Parteien voraus. Einen gesetzlichen Anspruch auf Verlängerung gibt es nicht, sofern der Vertrag nichts anderes vorsieht.

Kann Zahlungsverzug beim Erbbauzins zum Heimfall führen?

Das kommt auf die vertragliche Regelung an. Viele Erbbaurechtsverträge sehen einen dauerhaften Zahlungsverzug ausdrücklich als Heimfallgrund vor.

Wird das Erbbaurecht nach Ablauf automatisch aus dem Grundbuch gelöscht?

Nein. Die Löschung im Grundstücksgrundbuch muss beantragt werden. Erst danach wird das eigenständige Erbbaugrundbuch von Amts wegen geschlossen.

Sollte ich vor Ablauf meines Erbbaurechts rechtlichen Rat einholen?

Ja, insbesondere wenn ein Verlängerungsangebot im Raum steht. Fristen und Formanforderungen sind hier eng gefasst, sodass sich eine frühzeitige Prüfung auszahlt.

Weiterführende Links

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