Erbbaurecht mit Grundschuld belasten

Zustimmung, Rang und Finanzierung

Das Wichtigste in Kürze

Ein Erbbaurecht lässt sich wie ein Grundstück mit einer Grundschuld oder Hypothek belasten und wird dafür im eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen.
Ist im Erbbaurechtsvertrag ein Zustimmungsvorbehalt vereinbart, braucht die Belastung die Zustimmung des Grundstückseigentümers, bevor das Grundbuchamt sie einträgt.
Der Erbbauzins des Grundstückseigentümers geht der Bank-Grundschuld im Rang meist vor, was Banken bei der Beleihung berücksichtigen.

Was ist ein Erbbaurecht, und warum lässt es sich wie ein Grundstück belasten?

Die Belastung eines Erbbaurechts mit einer Grundschuld ist in der Praxis der Regelfall, sobald eine Bank den Bau oder Kauf eines Hauses auf fremdem Grund finanziert. Anders als beim klassischen Grundstückskauf treffen hier zwei Beteiligte aufeinander, die beide ein Interesse an der Absicherung ihrer Rechte haben: der Grundstückseigentümer, der über den Erbbauzins am Grundstück verdient, und die finanzierende Bank, die ihr Darlehen dinglich absichern will. Wie diese beiden Interessen im Grundbuch zusammenfinden, wirft in der Beratung immer wieder dieselben Fragen auf, insbesondere zur Zustimmungspflicht und zur Rangfolge der eingetragenen Rechte.

Als Kanzlei mit Schwerpunkt im Immobilien- und Grundstücksrecht in Konstanz begleiten wir Mandantinnen und Mandanten regelmäßig bei der Finanzierung von Erbbaurechten und prüfen die vertraglichen und grundbuchrechtlichen Besonderheiten vor der Kreditzusage.

Dieser Beitrag erklärt, wie die Belastung des Erbbaurechts mit Grundschuld oder Hypothek grundbuchrechtlich funktioniert, wann die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist und welche Rolle das Rangverhältnis zwischen Erbbauzins und Grundpfandrecht für die Bank spielt.

Ein Erbbaurecht ist nach § 1 ErbbauRG das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Der Grundstückseigentümer bleibt Eigentümer des Bodens, der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des Gebäudes und zahlt dafür laufend den Erbbauzins. Rechtlich wird das Erbbaurecht dadurch zu einem sogenannten grundstücksgleichen Recht: Nach § 11 ErbbauRG gelten die Vorschriften über Grundstücke entsprechend, soweit das Erbbaurechtsgesetz nichts anderes bestimmt. Genau das macht die Belastung mit einer Grundschuld oder Hypothek möglich, denn dieselben Regeln, die für ein normales Grundstück gelten, wenden Grundbuchamt und Bank auch auf das Erbbaurecht an. Für die Bank bedeutet das: Sie kann das Erbbaurecht wie ein Grundstück beleihen und ihre Forderung dinglich absichern, auch wenn ihr Kreditnehmer nicht Eigentümer des Bodens, sondern nur Erbbauberechtigter ist. Damit diese Belastung nachvollziehbar bleibt, wird für jedes Erbbaurecht von Amts wegen ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, das Erbbaugrundbuch.

Wie wird die Belastung im Grundbuch eingetragen: Grundstücksgrundbuch und Erbbaugrundbuch?

Jedes Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern sichtbar. Im Grundbuch des belasteten Grundstücks steht das Erbbaurecht selbst als Belastung in Abteilung II, und zwar zwingend an erster Rangstelle: Nach § 10 Abs. 1 ErbbauRG kann das Erbbaurecht nur an dieser Stelle bestellt werden, der Rang lässt sich später nicht mehr ändern. Für die Belastung mit einer Grundschuld oder Hypothek ist jedoch das zweite Grundbuch entscheidend, das Erbbaugrundbuch nach §§ 14 ff. ErbbauRG. Es wird ausschließlich für das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht geführt und ist wie ein normales Grundstücksgrundbuch mit eigenem Bestandsverzeichnis sowie den Abteilungen I bis III aufgebaut. Die Grundschuld oder Hypothek der finanzierenden Bank wird in Abteilung III des Erbbaugrundbuchs eingetragen, nicht im Grundbuch des Grundstücks. Für Käufer und Banken heißt das in der Praxis: Wer sich vor einer Finanzierung ein Bild von den bestehenden Belastungen machen will, muss das Erbbaugrundbuch einsehen, nicht das Grundstücksgrundbuch des Eigentümers.

Braucht die Belastung des Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers?

Ob eine Bank ohne weiteres eine Grundschuld ins Erbbaugrundbuch eintragen lassen kann, hängt vom Erbbaurechtsvertrag ab. Nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG kann als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte für die Belastung mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder einer Reallast die Zustimmung des Grundstückseigentümers benötigt. In der Praxis enthalten viele Erbbaurechtsverträge einen solchen Zustimmungsvorbehalt, weil der Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran hat, die finanzielle Belastung seines Grundstücks zu begrenzen. Dasselbe gilt nach § 5 Abs. 2 Satz 2 ErbbauRG auch für Inhaltsänderungen eines bereits eingetragenen Grundpfandrechts, die eine weitere Belastung des Erbbaurechts enthalten, also insbesondere für Erhöhungen des gesicherten Betrags oder vergleichbare belastungserhöhende Vertragsänderungen. Ob im Einzelfall tatsächlich eine Zustimmungspflicht besteht, lässt sich verbindlich nur durch einen Blick ins Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs klären, denn der Zustimmungsvorbehalt muss dort ausdrücklich eingetragen sein, damit er auch gegenüber späteren Erwerbern wirkt. Ohne diese Grundbucheintragung entfaltet eine bloß vertragliche Abrede zwischen den ursprünglichen Parteien keine Wirkung gegenüber Dritten.

Wann muss der Grundstückseigentümer die Zustimmung erteilen?

Ist ein Zustimmungsvorbehalt vereinbart, heißt das nicht, dass der Grundstückseigentümer die Belastung nach Belieben verweigern darf. § 7 Abs. 2 ErbbauRG räumt dem Erbbauberechtigten einen Anspruch auf Zustimmung ein, wenn die Belastung mit den Regeln einer ordnungsmäßigen Wirtschaft vereinbar ist und der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird. Verweigert der Eigentümer die Zustimmung ohne ausreichenden Grund, kann der Erbbauberechtigte nach § 7 Abs. 3 ErbbauRG beim zuständigen Amtsgericht beantragen, die Zustimmung zu ersetzen. Bevor eine Bank die Grundschuld tatsächlich eintragen lässt, muss die Zustimmung dem Grundbuchamt außerdem in grundbuchtauglicher Form nachgewiesen werden. Nach § 15 ErbbauRG darf die Belastung erst eingetragen werden, wenn diese Zustimmung vorliegt, andernfalls weist das Grundbuchamt den Eintragungsantrag zurück. Für die Praxis bedeutet das, die Zustimmung möglichst frühzeitig einzuholen, bevor der Kaufvertrag oder die Finanzierungszusage der Bank unterschrieben wird, denn ohne diesen Nachweis lässt sich das Darlehen nicht dinglich absichern.

Welchen Rang hat die Grundschuld der Bank gegenüber dem Erbbauzins?

Für die Finanzierung besonders wichtig ist das Verhältnis zwischen der Grundschuld der Bank und dem Erbbauzins, den der Grundstückseigentümer für die Nutzung seines Bodens erhält. Der Erbbauzins wird nach § 9 Abs. 1 ErbbauRG rechtlich wie eine Reallast behandelt und im Erbbaugrundbuch eingetragen. In der Praxis steht diese Erbbauzinsreallast der später bestellten Bank-Grundschuld regelmäßig im Rang vor, weil sie meist schon bei Bestellung des Erbbaurechts eingetragen wird und spätere Belastungen im Grundbuch grundsätzlich im Rang nach den bereits bestehenden Rechten folgen. Das hat für die Bank Konsequenzen: Kommt es zur Zwangsversteigerung des Erbbaurechts, wird der vorrangige Erbbauzins vorab aus dem Erlös bedient, bevor die nachrangige Grundschuld zum Zug kommt. Allerdings ermöglicht § 9 Abs. 3 ErbbauRG, als Inhalt des Erbbauzinses zu vereinbaren, dass der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht in einem bestimmten Umfang mit einer der Erbbauzinsreallast im Rang vorgehenden Grundschuld belasten darf. Ist das Erbbaurecht zum Zeitpunkt dieser Vereinbarung bereits mit dinglichen Rechten belastet, ist für die Wirksamkeit der Vereinbarung zusätzlich die Zustimmung der Inhaber der der Erbbauzinsreallast im Rang vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechte erforderlich.

Wie wirkt sich das Rangverhältnis auf die Beleihung durch die Bank aus?

Das Rangverhältnis ist nicht nur eine grundbuchrechtliche Formalie, sondern beeinflusst unmittelbar, wie viel eine Bank auf das Erbbaurecht überhaupt finanziert. Geht der Erbbauzins der Grundschuld im Rang vor, muss die Bank ihn als sogenannte dingliche Vorlast von der Beleihungsgrenze abziehen, da im Fall einer Zwangsversteigerung zunächst der kapitalisierte Erbbauzins bedient wird und der Bank entsprechend weniger vom Erlös verbleibt. Praktisch bedeutet das häufig einen spürbaren Abschlag auf den Beleihungswert im Vergleich zu einem vergleichbaren Grundstück ohne Erbbaurecht. Hinzu kommt, dass Kreditinstitute bei der Wertermittlung zusätzlich die verbleibende Restlaufzeit des Erbbaurechts berücksichtigen, da sich der wirtschaftliche Wert des Bauwerks mit sinkender Restlaufzeit verringert. Wer eine Immobilie auf Erbbaurechtsbasis erwirbt, sollte deshalb schon bei der Finanzierungsanfrage klären, ob und in welcher Höhe die Bank den Erbbauzins als Vorlast einrechnet, um spätere Überraschungen bei der Kreditzusage zu vermeiden.

Grundschuld oder Hypothek: Welcher Unterschied besteht bei der Belastung?

Banken sichern ihre Darlehen heute fast ausschließlich über eine Grundschuld ab, nicht über eine Hypothek. Der rechtliche Unterschied liegt in der Akzessorietät: Eine Hypothek nach § 1113 BGB ist streng an eine bestehende Forderung gebunden, sie entsteht, verändert sich und erlischt mit dieser Forderung. Die Grundschuld nach § 1191 BGB ist dagegen ein vom Bestand einer Forderung unabhängiges Recht, das lediglich durch einen gesonderten Sicherungsvertrag an das Darlehen gekoppelt wird. Für das Erbbaurecht gelten dabei dieselben Regeln wie für ein Grundstück, denn § 1192 Abs. 1 BGB erklärt die Hypothekenvorschriften auf die Grundschuld für entsprechend anwendbar, soweit sie nicht gerade die Akzessorietät voraussetzen. Praktisch bevorzugen Banken die Grundschuld, weil sie bei einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung bestehen bleiben kann, ohne dass die ursprüngliche Forderung getilgt sein muss. Für den Erbbauberechtigten ändert das nichts an der Zustimmungspflicht nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG, denn diese gilt ausdrücklich für beide Sicherungsarten gleichermaßen.

Worauf sollten Käufer eines Erbbaurechts vor der Finanzierung achten?

Wer ein Erbbaurecht kaufen und mit einer Bank-Grundschuld finanzieren möchte, sollte einige Punkte klären, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Zunächst lohnt ein Blick ins Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs, um festzustellen, ob überhaupt ein Zustimmungsvorbehalt eingetragen ist und wie hoch die bereits bestehende Belastung durch frühere Grundschulden ausfällt. Zweitens sollte frühzeitig mit dem Grundstückseigentümer geklärt werden, ob er der geplanten Finanzierungsgrundschuld in der vorgesehenen Höhe zustimmt, denn ohne diese Zustimmung lässt sich die Belastung nicht eintragen und die Bank zahlt das Darlehen nicht aus. Drittens sollte die Bank frühzeitig informiert werden, dass es sich um ein Erbbaurecht handelt, damit sie Restlaufzeit und Rang des Erbbauzinses in ihrer Beleihungswertermittlung berücksichtigen kann. Gerade weil sich Zustimmungsfragen, Rangverhältnisse und die vertragliche Ausgestaltung des Erbbaurechts im Einzelfall unterschiedlich darstellen, lohnt sich vor Vertragsunterschrift eine Prüfung des konkreten Erbbaurechtsvertrags. Wir unterstützen Sie gerne dabei, die relevanten Klauseln zu identifizieren und mit der finanzierenden Bank abzustimmen.

Fazit

Die Belastung eines Erbbaurechts mit einer Grundschuld folgt eigenen Regeln, die sich von einem klassischen Grundstückskauf unterscheiden: Zustimmungsvorbehalte, das separate Erbbaugrundbuch und das Rangverhältnis zum Erbbauzins entscheiden mit darüber, ob und in welcher Höhe eine Bank finanziert. Wer diese Besonderheiten vor der Vertragsunterschrift kennt, vermeidet spätere Verzögerungen bei der Kreditzusage.

Wir prüfen für Sie den Erbbaurechtsvertrag, klären die Zustimmungslage mit dem Grundstückseigentümer und begleiten Sie bei der Abstimmung mit Ihrer Bank.

Nehmen Sie gerne per E-Mail unter kanzlei@werner-konstanz.de oder telefonisch unter 07531 9769893 Kontakt zu uns auf, auch eine Beratung per Videokonferenz ist möglich.

Häufige Fragen zur Belastung des Erbbaurechts mit Grundschuld

Kann ein Erbbaurecht überhaupt mit einer Grundschuld belastet werden?

Ja. Da für das Erbbaurecht nach § 11 ErbbauRG die Vorschriften über Grundstücke entsprechend gelten, lässt es sich wie ein Grundstück mit einer Grundschuld oder Hypothek belasten. Die Eintragung erfolgt im eigens dafür angelegten Erbbaugrundbuch.

Braucht die Belastung immer die Zustimmung des Grundstückseigentümers?

Nur, wenn der Erbbaurechtsvertrag einen Zustimmungsvorbehalt nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG vorsieht und dieser im Erbbaugrundbuch eingetragen ist. Ob das der Fall ist, ergibt sich aus dem Bestandsverzeichnis.

Wo genau wird die Grundschuld eingetragen?

Die Grundschuld der Bank wird in Abteilung III des Erbbaugrundbuchs eingetragen, nicht im Grundbuch des Grundstücks. Im Grundbuch des Grundstücks selbst erscheint das Erbbaurecht als Belastung in Abteilung II an erster Rangstelle.

Was passiert, wenn der Eigentümer die Zustimmung verweigert?

Verweigert er sie ohne ausreichenden Grund, kann der Erbbauberechtigte beim zuständigen Amtsgericht beantragen, die Zustimmung nach § 7 Abs. 3 ErbbauRG zu ersetzen.

Hat der Erbbauzins Vorrang vor der Bank-Grundschuld?

In der Regel ja, da die Erbbauzinsreallast meist schon bei Bestellung des Erbbaurechts eingetragen wird und spätere Grundschulden im Rang folgen.

Kann die Bank trotzdem einen besseren Rang erhalten?

Ja, § 9 Abs. 3 ErbbauRG erlaubt es, als Inhalt des Erbbauzinses eine Vorrangeinräumung für die Finanzierungsgrundschuld zu vereinbaren. Ist das Erbbaurecht zu diesem Zeitpunkt bereits mit dinglichen Rechten belastet, ist zusätzlich die Zustimmung der Inhaber der der Erbbauzinsreallast im Rang vorgehenden oder gleichstehenden dinglichen Rechte erforderlich.

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Die Hypothek nach § 1113 BGB ist an eine Forderung gebunden, die Grundschuld nach § 1191 BGB besteht unabhängig davon. Banken nutzen heute fast ausschließlich die Grundschuld.

Wirkt sich der Erbbauzins auf den Beleihungswert aus?

Ja, Banken ziehen den vorrangigen Erbbauzins häufig als dingliche Vorlast von der Beleihungsgrenze ab, was den finanzierbaren Betrag verringern kann.

Muss die Zustimmung des Eigentümers notariell erfolgen?

Die Zustimmung muss dem Grundbuchamt in grundbuchtauglicher, öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden, damit die Belastung nach § 15 ErbbauRG eingetragen werden kann.

Was sollten Käufer vor der Finanzierung prüfen lassen?

Sinnvoll ist ein Blick ins Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs sowie eine frühzeitige Abstimmung mit Eigentümer und Bank zu Zustimmung, Rang und Restlaufzeit.

Weiterführende Links

Beendigung des Erbbaurechts

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