Erbbaurechtsgrundbuch

Aufbau, Inhalt und Bedeutung im Immobilienrecht

Das Wichtigste in Kürze

Das Erbbaurechtsgrundbuch, amtlich Erbbaugrundbuch genannt, ist ein eigenes Grundbuchblatt, das nach § 14 ErbbauRG von Amts wegen für jedes Erbbaurecht angelegt wird.
Es besteht wie jedes Grundbuchblatt aus Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen, in denen Erbbauberechtigter, Erbbauzins und Belastungen eingetragen werden.
Bei Verkauf, Belastung oder Beendigung des Erbbaurechts entscheidet der Inhalt des Erbbaugrundbuchs häufig über die rechtliche und wirtschaftliche Tragweite.

Was ist ein Erbbaurechtsgrundbuch?

Das Erbbaurechtsgrundbuch begegnet den meisten Menschen erst dann, wenn sie selbst mit einem Erbbaurecht zu tun haben: beim Kauf eines Hauses auf fremdem Grund, beim Verkauf eines bestehenden Erbbaurechts oder bei einer geplanten Finanzierung. Anders als das klassische Grundstücksgrundbuch ist es ein eigenständiges Register mit eigenen Regeln für Eintragungen, Belastungen und Rangfolgen. Wer diese Besonderheiten nicht kennt, unterschätzt schnell, welche Rechte und Pflichten mit dem Erbbaurecht verbunden sind.

Als Kanzlei für Erbbaurecht in Konstanz prüfen wir für unsere Mandanten regelmäßig Erbbaurechtsverträge und die dazugehörigen Grundbucheintragungen, gerade weil sich Fehler an dieser Stelle oft erst Jahre später auswirken.

Der folgende Beitrag erklärt, wie das Erbbaugrundbuch aufgebaut ist, was in den einzelnen Abteilungen steht und worauf Sie in der Praxis achten sollten.

Für das Erbbaurecht wird bei der Eintragung in das Grundbuch von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt angelegt, das Erbbaugrundbuch. Diese Regel ergibt sich unmittelbar aus § 14 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG. Das Erbbaurecht wird damit rechtlich wie ein eigenes Grundstück behandelt, ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht (§ 11 Abs. 1 ErbbauRG). Für seine Bestellung ist zwar keine Auflassung nach § 925 BGB erforderlich, wohl aber die notarielle Beurkundung des zugrunde liegenden Vertrags.

Das Erbbaugrundbuch ist nach § 14 Abs. 3 ErbbauRG für das Erbbaurecht das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Das bedeutet: Alle Verfügungen über das Erbbaurecht, also Verkauf, Belastung oder Übertragung, richten sich nach den Eintragungen in diesem eigenen Grundbuchblatt und nicht nach dem Grundbuch des belasteten Grundstücks.

In der Aufschrift des Blatts wird das Wort Erbbaugrundbuch in Klammern hinter der Blattnummer vermerkt, sodass es im Grundbuchsystem eindeutig als solches erkennbar ist.

Wie ist das Erbbaugrundbuch aufgebaut?

Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Diese Grundstruktur gilt aufgrund der entsprechenden Anwendung der Grundbuchverfügung auch für das Erbbaugrundbuch.

Eine Besonderheit betrifft die Nummerierung: Das Erbbaugrundbuchblatt erhält nicht irgendeine freie Nummer, sondern die nächste fortlaufende Nummer des Grundbuchs, in dem das belastete Grundstück verzeichnet ist. Dadurch bleibt die Verbindung zwischen Erbbaurecht und belastetem Grundstück auch formal nachvollziehbar.

Inhaltlich gliedert sich das Blatt wie folgt: Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Erbbaurecht selbst und seinen Bezug zum Grundstück, Abteilung I nennt den Erbbauberechtigten, Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte, und Abteilung III weist die Grundpfandrechte aus, mit denen das Erbbaurecht belastet wurde.

Diese Dreiteilung entspricht dem allgemeinen Aufbau des deutschen Grundbuchrechts und erleichtert es, sich auch bei komplexeren Erbbaurechtsverhältnissen schnell einen Überblick zu verschaffen.

Welche Angaben enthält das Bestandsverzeichnis?

Im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs wird das Erbbaurecht als solches beschrieben. Zur näheren Bezeichnung seines Inhalts kann dabei auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, also auf den notariellen Erbbaurechtsvertrag, der die Einzelheiten regelt (§ 14 Abs. 1 Satz 3 ErbbauRG). Das umfasst insbesondere das belastete Grundstück, die vereinbarte Laufzeit des Erbbaurechts sowie etwaige Bau- und Nutzungspflichten.

Umgekehrt gilt: Bei der Eintragung im Grundbuch des Grundstücks wird zur näheren Bezeichnung des Erbbaurechts wiederum auf das Erbbaugrundbuch verwiesen (§ 14 Abs. 2 ErbbauRG). Beide Grundbücher, das des Grundstücks und das des Erbbaurechts, sind damit inhaltlich miteinander verzahnt, auch wenn sie formal getrennt geführt werden.

Für die Praxis bedeutet das: Wer die vollständige Rechtslage zu einem Erbbaurecht verstehen möchte, sollte sich nicht allein auf einen Auszug verlassen, sondern nach Möglichkeit beide Grundbuchblätter sowie die zugrunde liegende Eintragungsbewilligung einsehen.

Wer wird in Abteilung I eingetragen?

In Abteilung I des Erbbaugrundbuchs wird namentlich der Erbbauberechtigte geführt, also die Person oder Gesellschaft, der das Recht zusteht, auf dem fremden Grundstück ein eigenes Bauwerk zu errichten und zu unterhalten.

Eine Besonderheit des Erbbaurechts zeigt sich an anderer Stelle im selben Grundbuchblatt: Nach § 14 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG sind im Erbbaugrundbuch auch der Grundstückseigentümer und jeder spätere Erwerber des Grundstücks zu vermerken. Dieser Eigentümervermerk steht nicht in Abteilung I, sondern im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs, unmittelbar im Anschluss an die Beschreibung des Erbbaurechts (§ 56 Abs. 1 Buchstabe c der Grundbuchverfügung). Abteilung I bleibt damit ausschließlich der Eintragung des Erbbauberechtigten vorbehalten. Das Erbbaugrundbuch bildet also nicht nur die Berechtigtenseite des Erbbaurechts ab, sondern hält im Bestandsverzeichnis zusätzlich fest, wem das belastete Grundstück gehört.

Ändert sich der Eigentümer des Grundstücks, wird dies unverzüglich auf dem Blatt des Erbbaurechts nachgetragen.

Für Mandanten ist dieser Punkt in der Praxis relevant, wenn ein Grundstück veräußert wird, auf dem ein Erbbaurecht lastet: Der Wechsel des Grundstückseigentümers berührt den Bestand des Erbbaurechts selbst grundsätzlich nicht, wird aber im Erbbaugrundbuch nachvollzogen.

Erbbauzins und Belastungen in Abteilung II

Abteilung II des Erbbaugrundbuchs erfasst Lasten und Beschränkungen des Erbbaurechts mit Ausnahme der Grundpfandrechte. In der Praxis besonders wichtig ist hier der Erbbauzins, das laufende Entgelt, das der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer zahlt.

Nach § 9 Abs. 1 ErbbauRG finden auf den Erbbauzins die Vorschriften des BGB über Reallasten entsprechende Anwendung; er wird deshalb regelmäßig als Reallast zugunsten des Grundstückseigentümers im Erbbaugrundbuch eingetragen und wirkt damit dinglich, auch gegenüber späteren Erwerbern des Erbbaurechts. Daneben können in Abteilung II Zustimmungsvorbehalte vermerkt sein: Nach § 5 ErbbauRG kann vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte für die Veräußerung oder für bestimmte Belastungen des Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers benötigt. Auch Vormerkungen, etwa zur Sicherung eines Heimfallanspruchs, oder sonstige Beschränkungen finden sich in dieser Abteilung.

Wer ein Erbbaurecht erwerben oder finanzieren möchte, sollte diese Eintragungen sorgfältig prüfen, da sie die tatsächliche wirtschaftliche und rechtliche Verfügungsmacht über das Erbbaurecht erheblich einschränken können.

Grundpfandrechte in Abteilung III

Da das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht behandelt wird, kann es ebenso wie ein Grundstück mit Grundpfandrechten belastet werden, also mit Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden. Diese Rechte werden in Abteilung III des Erbbaugrundbuchs eingetragen und dienen typischerweise der Absicherung von Darlehen, mit denen das auf dem Erbbaurecht errichtete Bauwerk finanziert wurde.

Praktisch bedeutsam wird diese Abteilung vor allem im Zusammenhang mit dem Heimfall des Erbbaurechts: Macht der Grundstückseigentümer seinen Heimfallanspruch geltend, bleiben die eingetragenen Hypotheken, Grund- und Rentenschulden sowie Reallasten nach § 33 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG grundsätzlich bestehen, soweit sie nicht dem Erbbauberechtigten selbst zustehen. Das betrifft insbesondere auch die als Reallast eingetragene Erbbauzinsforderung, die den Grundstückseigentümer damit über den Heimfall hinaus absichert.

Andere auf dem Erbbaurecht lastende Rechte erlöschen dagegen. Haftet der Erbbauberechtigte bei einer bestehen bleibenden Hypothek oder Grundschuld zugleich persönlich, übernimmt der Grundstückseigentümer die jeweilige Schuld in entsprechender Höhe; das Gleiche gilt für Rückstände aus Rentenschulden oder Reallasten (§ 33 Abs. 2 ErbbauRG). Für finanzierende Banken und für Erbbauberechtigte gleichermaßen ist Abteilung III daher ein zentraler Anknüpfungspunkt bei der Bewertung des Risikos.

Erbbaugrundbuch und Grundstücksgrundbuch: Wo liegt der Unterschied?

Häufig herrscht Unsicherheit darüber, wie sich Erbbaugrundbuch und Grundstücksgrundbuch zueinander verhalten.

Das Grundstücksgrundbuch verzeichnet das belastete Grundstück selbst; das Erbbaurecht wird dort in Abteilung II als Belastung eingetragen, wobei zur näheren Bezeichnung seines Inhalts auf das Erbbaugrundbuch verwiesen wird.

Das Erbbaugrundbuch wiederum führt das Erbbaurecht als eigenständiges Recht mit eigenem Bestandsverzeichnis und eigenen drei Abteilungen. Es ist, wie beschrieben, nach § 14 Abs. 3 ErbbauRG für das Erbbaurecht das Grundbuch im Sinne des BGB. Wer also wissen möchte, wem ein bestimmtes Grundstück gehört, schaut in das Grundstücksgrundbuch. Wer wissen möchte, wer Erbbauberechtigter ist, welcher Erbbauzins vereinbart wurde und welche Grundpfandrechte auf dem Erbbaurecht selbst lasten, benötigt das Erbbaugrundbuch.

Diese Trennung mag auf den ersten Blick umständlich wirken, sie dient aber der Rechtsklarheit: Beide Rechte, Eigentum am Grundstück und Erbbaurecht daran, können unabhängig voneinander übertragen, belastet und beliehen werden, ohne dass sich die Eintragungen gegenseitig überlagern.

Was gilt beim Verkauf eines Erbbaurechts?

Ein Erbbaurecht kann grundsätzlich ebenso veräußert werden wie ein Grundstück. Enthält der Erbbaurechtsvertrag jedoch, wie in der Praxis üblich, einen Zustimmungsvorbehalt nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG, ist eine Verfügung des Erbbauberechtigten über das Erbbaurecht ohne die Zustimmung des Grundstückseigentümers unwirksam (§ 6 ErbbauRG). Das Grundbuchamt darf den Rechtsübergang zudem erst eintragen, wenn ihm diese Zustimmung nachgewiesen wurde (§ 15 ErbbauRG). In bestimmten Fällen kann der Erbbauberechtigte allerdings verlangen, dass der Grundstückseigentümer die Zustimmung erteilt, nämlich wenn der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck durch die Veräußerung nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und die Persönlichkeit des Erwerbers Gewähr für eine ordnungsmäßige Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtungen bietet (§ 7 Abs. 1 ErbbauRG). Für Käufer eines Erbbaurechts ist außerdem entscheidend, welche Eintragungen in Abteilung II und III bereits bestehen, da diese in aller Regel mit dem Erbbaurecht auf den Erwerber übergehen. Eine sorgfältige Prüfung des Erbbaugrundbuchs vor Vertragsschluss ist deshalb unverzichtbar.

Was passiert mit dem Erbbaugrundbuch am Ende des Erbbaurechts?

Ein Erbbaurecht endet regelmäßig auf zwei Wegen: durch Zeitablauf oder durch Heimfall. Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, hat der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten nach § 27 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten, sofern diese nicht wirksam ausgeschlossen wurde.

Mit dem Erlöschen wird das Grundbuch unrichtig, sodass eine Berichtigung erforderlich wird, wobei die praktische Umsetzung im Einzelfall unterschiedlich gehandhabt wird. Beim Heimfall macht der Grundstückseigentümer einen vertraglich vereinbarten Anspruch geltend, sich das Erbbaurecht auf einen von ihm bestimmten Dritten übertragen zu lassen, in aller Regel gegen eine angemessene Vergütung nach § 32 ErbbauRG. Für das Erbbaugrundbuch bedeutet der Heimfall keinen automatischen Wegfall aller Eintragungen: Hypotheken, Grund- und Rentenschulden sowie Reallasten, also auch die Erbbauzinsreallast, bleiben nach § 33 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG grundsätzlich bestehen, andere auf dem Erbbaurecht lastende Rechte erlöschen dagegen.

Wer als Erbbauberechtigter oder als Grundstückseigentümer mit einer Beendigung des Erbbaurechts rechnet, sollte die genauen vertraglichen Regelungen und die aktuellen Grundbucheintragungen frühzeitig prüfen lassen.

Worauf sollten Sie beim Erbbaurechtsgrundbuch achten?

In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass Probleme rund um das Erbbaugrundbuch vermeidbar gewesen wären. Vor dem Kauf oder der Finanzierung eines Erbbaurechts sollten Sie stets einen aktuellen Grundbuchauszug des Erbbaugrundbuchs anfordern und nicht nur auf den Vertrag oder mündliche Zusicherungen vertrauen. Prüfen Sie insbesondere, ob Zustimmungsvorbehalte nach § 5 ErbbauRG vereinbart sind, welcher Erbbauzins als Reallast eingetragen ist und ob und in welcher Höhe das Erbbaurecht bereits mit Grundpfandrechten belastet wurde. Achten Sie zudem auf die Restlaufzeit des Erbbaurechts sowie auf vertragliche Heimfallklauseln, da diese die spätere Verwertbarkeit erheblich beeinflussen können. Gerade bei älteren Erbbaurechtsverträgen lohnt sich ein Blick auf die historische Entwicklung der Eintragungen, um Widersprüche zwischen Vertrag und Grundbuch frühzeitig zu erkennen. Eine anwaltliche Prüfung vor Vertragsschluss oder vor einer geplanten Verfügung schafft hier Klarheit und schützt vor späteren, oft kostspieligen Überraschungen.

Das Erbbaugrundbuch ist mehr als eine reine Formalität. Es entscheidet mit darüber, wie sicher eine Finanzierung ist, wie frei ein Erbbaurecht veräußert werden kann und was im Fall von Heimfall oder Zeitablauf tatsächlich passiert.

Wenn Sie ein Erbbaurecht kaufen, verkaufen, finanzieren oder eine bestehende Eintragung prüfen lassen möchten, unterstützen wir Sie gerne mit einer fundierten rechtlichen Einschätzung. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf.

Häufig gestellte Fragen zum Erbbaurechtsgrundbuch

Ist das Erbbaurechtsgrundbuch dasselbe wie das Erbbaugrundbuch?

Ja. Erbbaurechtsgrundbuch ist eine in der Praxis gebräuchliche Bezeichnung für das amtlich als Erbbaugrundbuch bezeichnete, besondere Grundbuchblatt nach § 14 ErbbauRG. Beide Begriffe meinen dasselbe Register.

Wird das Erbbaugrundbuch automatisch angelegt?

Ja, das Erbbaugrundbuch wird nach § 14 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG von Amts wegen angelegt, sobald das Erbbaurecht in das Grundbuch eingetragen wird. Ein gesonderter Antrag hierfür ist nicht erforderlich.

Wer kann Einsicht in das Erbbaugrundbuch nehmen?

Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegen kann, etwa Eigentümer, Erbbauberechtigte, potenzielle Käufer mit konkretem Kaufinteresse oder finanzierende Banken. Die Einsicht erfolgt über das zuständige Grundbuchamt.

Steht der Erbbauzins im Erbbaugrundbuch?

Der Erbbauzins wird regelmäßig in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs als Reallast zugunsten des Grundstückseigentümers eingetragen. Damit ist er dinglich abgesichert und wirkt auch gegenüber späteren Erwerbern des Erbbaurechts.

Muss der Verkauf eines Erbbaurechts im Erbbaugrundbuch eingetragen werden?

Ja, der Rechtsübergang wird im Erbbaugrundbuch vollzogen. Ist ein Zustimmungsvorbehalt nach § 5 ErbbauRG vereinbart, darf die Eintragung nach § 15 ErbbauRG erst erfolgen, wenn die Zustimmung des Grundstückseigentümers nachgewiesen ist.

Was passiert mit Grundschulden im Erbbaugrundbuch, wenn der Grundstückseigentümer den Heimfall geltend macht?

Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG bleiben Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und Reallasten grundsätzlich bestehen, soweit sie nicht dem Erbbauberechtigten selbst zustehen. Das gilt insbesondere für die als Reallast eingetragene Erbbauzinsforderung. Andere Rechte auf dem Erbbaurecht erlöschen.

Wird das Erbbaugrundbuch bei Ablauf der vereinbarten Laufzeit automatisch gelöscht?

Nein, eine automatische Löschung erfolgt nicht. Nach Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf wird das Grundbuch unrichtig, sodass es einer Berichtigung durch das Grundbuchamt bedarf, in der Regel auf Antrag.

Braucht die Bestellung eines Erbbaurechts eine Auflassung nach § 925 BGB?

Nein. Nach § 11 Abs. 1 ErbbauRG ist § 925 BGB beim Erbbaurecht ausdrücklich ausgeschlossen. Der zugrunde liegende Vertrag muss jedoch notariell beurkundet werden.

Wo finde ich den Hinweis auf das Erbbaurecht im Grundbuch des Grundstücks?

Im Grundstücksgrundbuch wird das Erbbaurecht in Abteilung II eingetragen. Zur näheren Bezeichnung seines Inhalts wird dort auf das Erbbaugrundbuch verwiesen, in dem die Einzelheiten geführt werden.

Kann ein Erbbaurecht mehrfach mit Grundpfandrechten belastet werden?

Ja. Da das Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht behandelt wird, können grundsätzlich mehrere Hypotheken, Grundschulden oder Rentenschulden in Abteilung III des Erbbaugrundbuchs eingetragen werden, jeweils mit eigenem Rang.

Weiterführende Links

Beendigung des Erbbaurechts

Ein Erbbaurecht endet nicht durch Kündigung, sondern durch Zeitablauf, Heimfall oder notarielle Aufhebung. Der Beitrag erklärt die drei gesetzlichen Beendigungswege, die jeweilige Entschädigung sowie die Rolle des Grundbuchs und des Notars beim Erlöschen des Erbbaurechts.

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Erbbaurecht mit Grundschuld belasten

Ein Erbbaurecht lässt sich wie ein Grundstück mit einer Grundschuld belasten. Der Beitrag erklärt, wann die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig ist, welchen Rang der Erbbauzins gegenüber der Bank-Grundschuld hat und wie sich das auf die Beleihung auswirkt.