Teilung des Erbbaurechts

Wie aus einem Grundstück mehrere Baugrundstücke werden

Das Wichtigste in Kürze

Bei der Teilung eines Erbbaurechts sind zwei rechtlich unterschiedliche Ebenen zu unterscheiden: die Teilung des Grundstücks selbst und die Teilung des Erbbaurechts.
Die reine Bodenteilung ist bundesweit grundsätzlich genehmigungsfrei, erfordert aber eine amtliche Vermessung und die Anlegung neuer Grundbuchblätter.
Wird das Erbbaurecht selbst in mehrere eigenständige Rechte aufgeteilt, ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderlich, unter anderem wegen der Verteilung des Erbbauzinses.

Was versteht man unter der Teilung eines Erbbaurechts?

Die Teilung eines Erbbaurechts wird immer dann zum Thema, wenn ein großes, mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück nicht als Ganzes bebaut, sondern in mehrere kleinere Baugrundstücke aufgeteilt werden soll. Das betrifft Kommunen und Kirchengemeinden, die größere Flächen im Erbbaurecht vergeben, ebenso wie private Eigentümer oder Bauträger, die ein bestehendes Erbbaurecht auf mehrere Bauvorhaben aufteilen wollen.

Rechtlich ist das deutlich komplexer als die Teilung eines gewöhnlichen Grundstücks, weil neben dem Grundstück selbst auch das Erbbaurecht als eigenständiges, im Erbbaugrundbuch eingetragenes Recht betroffen ist. Als Kanzlei für Erbbaurecht in Konstanz prüfen wir für Eigentümer und Erbbauberechtigte regelmäßig, welche der beiden im Folgenden beschriebenen Konstellationen im Einzelfall vorliegt und welche Schritte daraus folgen.

Das Erbbaurecht ist nach § 1 Abs. 1 ErbbauRG das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des belasteten Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es wird als eigenes Recht in einem gesonderten Grundbuch, dem Erbbaugrundbuch, geführt und kann wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden.

Wenn im Alltag von der „Teilung des Erbbaurechts“ gesprochen wird, sind damit meist zwei ganz unterschiedliche Vorgänge gemeint. Zum einen kann das belastete Grundstück selbst in mehrere Flurstücke aufgeteilt werden, während das Erbbaurecht in seinem Bestand unverändert bleibt. Zum anderen kann das Erbbaurecht als solches in mehrere eigenständige Teilrechte zerlegt werden, die jeweils einem eigenen Baugrundstück zugeordnet sind. Beide Wege führen zu unterschiedlichen rechtlichen Fragen und werden in der Praxis häufig miteinander verwechselt.

Zwei Konstellationen: Bodenteilung und Teilung des Erbbaurechts

Für die weitere Planung lohnt sich eine klare Trennung. Die erste Konstellation ist die reine Bodenteilung: Der Eigentümer teilt sein Grundstück in mehrere Flurstücke, ohne dass sich am Erbbaurecht selbst etwas ändert. Das Erbbaurecht besteht dann als einheitliches Recht fort und lastet nach der Teilung gemeinschaftlich auf allen neu entstandenen Teilflächen.

Die zweite Konstellation ist die eigentliche Aufteilung des Erbbaurechts in mehrere selbstständige Baugrundstücke. Hier soll nicht nur der Boden, sondern auch das Erbbaurecht selbst in mehrere Teilrechte zerfallen, damit jede Teilfläche unabhängig veräußert, beliehen und bebaut werden kann. Für dieses Ziel reicht eine bloße Grundstücksteilung nicht aus.

Innerhalb dieser zweiten Konstellation ist noch einmal zu unterscheiden, welches Ergebnis gewünscht ist. Sollen mehrere vollständig unabhängige Erbbaurechte auf getrennten Grundstücken entstehen, etwa weil auf jeder Teilfläche ein eigenständiges Einfamilienhaus errichtet werden soll, führt der Weg über die reale Teilung: Bodenteilung und eine entsprechende Teilung des Erbbaurechts, die je Flurstück ein eigenständiges Recht entstehen lässt. Sollen dagegen mehrere Einheiten innerhalb eines gemeinsamen Gebäudes oder auf einem gemeinschaftlich verbundenen Grundstück einzeln veräußerbar sein, kommt das Wohnungserbbaurecht beziehungsweise Teilerbbaurecht nach § 30 WEG in Betracht, das jedoch eine WEG-ähnliche Gemeinschaft der Berechtigten erzeugt. Welche der beiden Varianten im konkreten Fall passt, sollte vor dem ersten Schritt bei der Vermessungsstelle oder dem Notar geklärt sein, da sich Aufwand, Rechtsfolgen und Zustimmungserfordernisse deutlich unterscheiden.

Ist die Teilung des Grundstücks überhaupt genehmigungsfrei?

Nach § 19 Abs. 1 BauGB ist die Teilung eines Grundstücks die gegenüber dem Grundbuchamt abgegebene oder sonst erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück eingetragen werden soll. Eine gesonderte bundesrechtliche Teilungsgenehmigung ist damit seit der Neufassung dieser Vorschrift im Jahr 2004 nicht mehr vorgesehen.

Eine wichtige Grenze zieht § 19 Abs. 2 BauGB: Innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans dürfen durch die Teilung keine Verhältnisse entstehen, die dessen Festsetzungen widersprechen, etwa bei Mindestgrundstücksgrößen oder Abstandsflächen. Je nach Bundesland und kommunaler Satzung können außerdem zusätzliche Anzeige- oder Mitteilungspflichten gegenüber dem Bauamt bestehen. Vor der Beauftragung der Vermessung lohnt sich deshalb ein kurzer Blick in den geltenden Bebauungsplan und in etwaige örtliche Teilungssatzungen.

Was passiert mit dem Erbbaurecht, wenn nur der Boden geteilt wird?

Wird ausschließlich das Grundstück geteilt, bleibt das Erbbaurecht als solches grundsätzlich unverändert bestehen und setzt sich an allen neu entstandenen Teilflächen fort. Eine Zustimmung des Erbbauberechtigten ist für diesen Schritt regelmäßig nicht erforderlich, weil sein Recht durch die reine Bodenteilung nicht inhaltlich verändert wird.

Eine wichtige Einschränkung gilt jedoch dort, wo sich die tatsächliche Ausübung des Erbbaurechts von vornherein nur auf einen bestimmten Teil der Fläche erstreckt hat. Wird eine davon nicht erfasste Nebenfläche später als eigenes Grundstück abgeschrieben, kann das Erbbaurecht an dieser Teilfläche entsprechend § 1026 BGB erlöschen, wie das OLG Koblenz für einen vergleichbaren Fall entschieden hat (Urteil vom 12.03.2024, Az. 3 U 970/23). Für Eigentümer bedeutet das: Ob das Erbbaurecht nach einer Bodenteilung tatsächlich auf allen Teilflächen fortbesteht, hängt davon ab, wie weit seine Ausübung nach dem Erbbaurechtsvertrag reicht. Wer am Ende mehrere eigenständig verwertbare Baugrundstücke im Erbbaurecht haben möchte, kommt an der zweiten Konstellation ohnehin nicht vorbei.

Wie wird das Erbbaurecht selbst in mehrere Baugrundstücke aufgeteilt?

Sollen aus einem großen Erbbaurecht mehrere vollständig unabhängige Baugrundstücke werden, etwa weil auf jeder Teilfläche ein eigenes, separates Gebäude entstehen soll, ist die reale Teilung der übliche Weg: Das Grundstück wird vermessungstechnisch in mehrere Flurstücke geteilt, und das bestehende Erbbaurecht wird entsprechend in mehrere eigenständige Erbbaurechte aufgeteilt, von denen jedes einem der neuen Flurstücke zugeordnet ist. Der Bundesgerichtshof hat bereits 1973 in einem vergleichbaren Fall, der Aufteilung eines Erbbaurechts in 24 Einzelerbbaurechte für separate Eigenheime, bestätigt, dass eine solche Teilung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf (BGH, Urteil vom 21.12.1973, Az. V ZR 202/71). Die auf diese Weise entstehenden Erbbaurechte sind rechtlich vollständig eigenständig und nicht wie beim Wohnungseigentum in einer Gemeinschaft gebunden.

Daneben gibt es das Wohnungserbbaurecht beziehungsweise Teilerbbaurecht nach § 30 WEG: Der Erbbauberechtigte teilt sein Recht durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in entsprechender Anwendung von § 8 WEG auf, für jeden Anteil wird von Amts wegen ein eigenes Erbbaugrundbuchblatt angelegt (§ 30 Abs. 2 und 3 WEG). Dieser Weg ist der übliche für die Aufteilung eines auf dem Erbbaurecht errichteten Gebäudes in einzelne Wohnungen oder Einheiten. Da § 30 Abs. 3 WEG für das Teilerbbaurecht im Übrigen die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend anwendet, bleiben die einzelnen Teilerbbaurechte wie bei einer Eigentümergemeinschaft miteinander verbunden, etwa hinsichtlich gemeinschaftlicher Flächen und Beschlüsse. Für vollständig separate Baugrundstücke mit jeweils eigenständigen Gebäuden ist dieser Weg deshalb weniger passend als die reale Teilung.

In beiden Fällen ist außerdem zu prüfen, ob das bestehende Erbbaurecht seinem vertraglichen Inhalt nach überhaupt teilbar ist. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat dazu entschieden, dass ein ursprünglich auf ein einziges Bauvorhaben zugeschnittenes Erbbaurecht teilbar wird, wenn die Beteiligten den Vertragsinhalt so anpassen, dass er die Errichtung mehrerer eigenständiger Bauwerke erlaubt, wobei Vertragsanpassung und Teilung auch als miteinander verbundene Anträge gemeinsam beim Grundbuchamt eingereicht werden können (Beschluss vom 21.01.2016, Az. I-3 Wx 287/15). Ob der ursprüngliche, unveränderte Vertrag die Teilung zugelassen hätte, ließ das Gericht dabei ausdrücklich offen. Der Fall zeigt: Steht der bestehende Erbbaurechtsvertrag einer geplanten Teilung entgegen, kann eine notarielle Anpassung des Vertragsinhalts die Teilung erst ermöglichen. Vor der Beauftragung von Vermessung und Notar lohnt sich deshalb immer zunächst ein Blick in den bestehenden Erbbaurechtsvertrag.

Braucht die Teilung des Erbbaurechts die Zustimmung des Grundstückseigentümers?

Anders als bei der reinen Bodenteilung ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers bei der Teilung des Erbbaurechts selbst rechtlich erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat dies bereits 1973 klargestellt: Die Teilung des Erbbaurechts bedarf der Zustimmung des Grundstückseigentümers (BGH, Urteil vom 21.12.1973, Az. V ZR 202/71). Das liegt unter anderem daran, dass mit der Teilung regelmäßig der bestehende Erbbauzins auf die neuen Teilrechte verteilt werden muss und vertraglich vereinbarte Rechte, etwa eine Kaufoption des Erbbauberechtigten am Grundstück, für jedes Teilrecht neu geregelt werden müssen.

Rechtlich ist zudem zu beachten, dass die in § 7 ErbbauRG vorgesehene Möglichkeit, eine verweigerte Zustimmung des Eigentümers gerichtlich ersetzen zu lassen, sich nach dem Wortlaut der Vorschrift nur auf die Veräußerung und die Belastung des Erbbaurechts bezieht. Für die Teilung selbst gilt diese Erleichterung nicht. Wer die Zustimmung des Eigentümers nicht einvernehmlich erhält, ist deshalb auf eine ordentliche Klage angewiesen, nicht auf ein vereinfachtes Ersetzungsverfahren.

Welche Rolle spielt der bestehende Erbbaurechtsvertrag?

Der ursprüngliche Erbbaurechtsvertrag ist meist auf ein einziges Bauwerk und ein einheitliches Grundstück zugeschnitten. Soll das Erbbaurecht in mehrere Baugrundstücke aufgeteilt werden, muss dieser Vertrag in aller Regel notariell ergänzt oder neu gefasst werden.

Dabei sind unter anderem die Verteilung des Erbbauzinses auf die einzelnen Teilflächen, die Zuordnung von Bauverpflichtungen und Nutzungsbeschränkungen je Teilfläche sowie Regelungen zum Heimfall nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG und zur vertraglichen Verpflichtung des Grundstückseigentümers, das Grundstück an den Erbbauberechtigten zu verkaufen (Ankaufsrecht nach § 2 Nr. 7 ErbbauRG), neu zu durchdenken. Auch gemeinsame Anlagen, etwa eine Zufahrt oder Versorgungsleitungen, die mehrere Teilflächen betreffen, sollten vertraglich abgesichert werden, damit nach der Teilung kein Streit über deren Nutzung entsteht.

Wie läuft die technische Umsetzung im Grundbuch konkret ab?

Am Anfang steht die amtliche Vermessung der geplanten Teilflächen durch die zuständige Vermessungsstelle oder einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, je nachdem, wie das jeweilige Bundesland das organisiert. Auf dieser Grundlage werden im Liegenschaftskataster neue Flurstücke gebildet.

Anschließend erklärt der Eigentümer die Teilung gegenüber dem Grundbuchamt im Sinne des § 19 Abs. 1 BauGB. Soll auch das Erbbaurecht selbst aufgeteilt werden, kommt eine notariell zu beurkundende Teilungserklärung hinzu, entweder als reale Teilung in mehrere eigenständige Erbbaurechte oder, bei Aufteilung eines Gebäudes in Einheiten, als Teilerbbaurecht nach § 30 Abs. 2 in Verbindung mit § 8 WEG. Das Grundbuchamt legt daraufhin für die neuen Grundstücke und für jedes neu entstandene Erbbaurecht ein eigenes Erbbaugrundbuchblatt an. Erst mit dieser Eintragung ist die Teilung auch dinglich vollzogen, unabhängig davon, ob auf den neuen Flächen bereits gebaut wurde.

Was sollten Eigentümer und Erbbauberechtigte vorab klären?

Vor dem ersten Schritt bei der Vermessungsstelle lohnt sich eine Bestandsaufnahme. Dazu gehört die Frage, ob die Erschließung, also Zufahrt sowie Ver- und Entsorgung, für jede künftige Teilfläche eigenständig gesichert ist oder ob dafür Baulasten oder Grunddienstbarkeiten bestellt werden müssen. Ebenso sollte frühzeitig geklärt werden, wer die Kosten für Vermessung, Notar und Grundbuchamt trägt und wie der bestehende Erbbauzins auf die neuen Teilflächen aufgeteilt wird.

Sinnvoll ist außerdem ein Abgleich mit dem Bauamt, ob der geltende Bebauungsplan die geplante Aufteilung in mehrere Baugrundstücke überhaupt zulässt. Wer diese Punkte vor Beauftragung der Vermessung klärt, vermeidet spätere Nachverhandlungen mit dem Vermessungsbüro oder dem Grundbuchamt.

Was passiert, wenn sich die Parteien nicht einigen können?

Verweigert der Grundstückseigentümer seine Mitwirkung an der Teilung des Erbbaurechts, bleibt dem Erbbauberechtigten wie beschrieben nur der Klageweg, da die vereinfachte Zustimmungsersetzung nach § 7 ErbbauRG für diesen Fall nicht greift. Umgekehrt kann auch der Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, dass eine Teilung ordentlich vorbereitet wird, etwa weil sich sonst die Durchsetzung offener Erbbauzinsforderungen erschwert.

In solchen Situationen ist es meist wirtschaftlicher, frühzeitig eine rechtliche Einschätzung einzuholen, statt ein Vermessungsverfahren zu beginnen, dessen grundbuchrechtlicher Abschluss am Ende an der fehlenden Zustimmung scheitert. Wir prüfen für Sie, welche der beiden Konstellationen in Ihrem Fall vorliegt, welche Zustimmungen tatsächlich erforderlich sind und wie sich der bestehende Erbbaurechtsvertrag anpassen lässt.

Ob es in Ihrem Fall um eine reine Bodenteilung oder um die Aufteilung des Erbbaurechts selbst geht, lässt sich am zuverlässigsten anhand des bestehenden Erbbaurechtsvertrags und Ihrer Ziele für die einzelnen Teilflächen klären.

Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, wir gehen mit Ihnen die nötigen Schritte durch.

Häufige Fragen zur Teilung eines Erbbaurechts

Ist für die Teilung eines Erbbaurechtsgrundstücks immer eine Genehmigung nötig?

Für die reine Bodenteilung ist auf Bundesebene keine gesonderte Genehmigung mehr vorgesehen. Innerhalb eines Bebauungsplans darf die Teilung jedoch nicht zu Verhältnissen führen, die dessen Festsetzungen widersprechen, und je nach Bundesland können zusätzliche kommunale Anzeigepflichten bestehen.

Muss der Erbbauzins bei einer Teilung neu berechnet werden?

Bei der Aufteilung des Erbbaurechts selbst muss der bisherige Erbbauzins auf die neuen Teilrechte verteilt werden. Diese Verteilung wird üblicherweise im Rahmen der notariellen Nachtragsvereinbarung zum Erbbaurechtsvertrag festgelegt.

Kann der Grundstückseigentümer die Teilung des Erbbaurechts verhindern?

Seine Zustimmung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderlich (BGH, Urteil vom 21.12.1973, Az. V ZR 202/71). Verweigert er sie ohne Einigung, kann sie nicht im vereinfachten Verfahren nach § 7 ErbbauRG ersetzt werden, sondern nur im Klagewege.

Unterscheidet sich die Teilung eines Erbbaurechts von einer normalen Grundstücksteilung?

Ja. Bei einem unbelasteten Grundstück genügt die Teilung des Bodens. Beim Erbbaurecht kommt zusätzlich die Frage hinzu, ob auch das Recht selbst aufgeteilt werden soll, entweder als reale Teilung in eigenständige Erbbaurechte oder als Teilerbbaurecht nach § 30 WEG, und ob der Erbbaurechtsvertrag eine solche Teilung überhaupt zulässt.

Was passiert mit bestehenden Belastungen des Erbbaurechts bei einer Teilung?

Bestehende dingliche Belastungen des Erbbaurechts, etwa eine Grundschuld, müssen im Zuge der Teilung den einzelnen Teilrechten zugeordnet oder mit Zustimmung der Berechtigten angepasst werden. Das sollte vor der notariellen Beurkundung geprüft werden.

Braucht jede neue Teilfläche einen eigenen Erbbaurechtsvertrag?

Nicht zwingend einen komplett neuen Vertrag, meist aber eine notarielle Ergänzung des bestehenden Vertrags, in der Erbbauzins, Bauverpflichtungen und Nutzungsrechte für jede Teilfläche gesondert geregelt werden.

Wie lange dauert die Eintragung einer solchen Teilung im Grundbuch?

Das hängt von der Auslastung der Vermessungsstelle und des Grundbuchamts sowie vom Umfang der notariellen Vorbereitung ab. Realistisch sollten mehrere Monate eingeplant werden, insbesondere wenn zusätzlich Zustimmungen Dritter einzuholen sind.

Was passiert, wenn auf dem Erbbaurechtsgrundstück bereits ein Gebäude steht?

Die Teilung des Erbbaurechts ist grundsätzlich unabhängig davon möglich, ob das jeweilige Bauwerk bereits errichtet ist. Entscheidend ist die dingliche Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt und die Anlegung der neuen Erbbaugrundbuchblätter.

Wer sollte den Antrag beim Grundbuchamt stellen?

Die Teilungserklärung zum Erbbaurecht bedarf der notariellen Form und wird üblicherweise vom beurkundenden Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Die reine Bodenteilung erklärt der Grundstückseigentümer selbst oder durch einen Bevollmächtigten.

Kann die Teilung des Erbbaurechts auch nachträglich rückgängig gemacht werden?

Eine Rückabwicklung ist rechtlich möglich, setzt aber wiederum die Mitwirkung aller Beteiligten und eine erneute notarielle sowie grundbuchrechtliche Umsetzung voraus. Sie ist mit vergleichbarem Aufwand verbunden wie die ursprüngliche Teilung.

Weiterführende Links

Beendigung des Erbbaurechts

Ein Erbbaurecht endet nicht durch Kündigung, sondern durch Zeitablauf, Heimfall oder notarielle Aufhebung. Der Beitrag erklärt die drei gesetzlichen Beendigungswege, die jeweilige Entschädigung sowie die Rolle des Grundbuchs und des Notars beim Erlöschen des Erbbaurechts.

Erbbaurechtsgrundbuch

Das Erbbaugrundbuch ist ein eigenes Grundbuchblatt, das für jedes Erbbaurecht von Amts wegen angelegt wird. Der Beitrag erklärt Aufbau, Bestandsverzeichnis und die drei Abteilungen sowie die Bedeutung des Registers bei Verkauf, Belastung und Beendigung des Erbbaurechts.

Erbbaurecht mit Grundschuld belasten

Ein Erbbaurecht lässt sich wie ein Grundstück mit einer Grundschuld belasten. Der Beitrag erklärt, wann die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig ist, welchen Rang der Erbbauzins gegenüber der Bank-Grundschuld hat und wie sich das auf die Beleihung auswirkt.