Falsa demonstratio beim Grundstück

Was gilt, wenn der Vertrag das Falsche bezeichnet?

Das Wichtigste in Kürze

Haben beide Parteien beim Vertragsschluss übereinstimmend dasselbe Grundstück gemeint, gilt das wirklich Gewollte - auch wenn der Kaufvertrag eine fehlerhafte Bezeichnung enthält.
Grundlage ist der Auslegungsgrundsatz nach § 133 BGB: "falsa demonstratio non nocet" - die Falschbezeichnung schadet nicht.
Liegt nur ein einseitiger Irrtum vor, scheidet der Grundsatz aus; stattdessen können Schadensersatzansprüche aus culpa in contrahendo entstehen.

Was bedeutet "falsa demonstratio" beim Grundstückskauf?

„Falsa demonstratio non nocet“ ist ein Grundsatz aus dem Vertragsrecht: Die Falschbezeichnung schadet nicht, wenn die Vertragsparteien übereinstimmend etwas anderes gemeint haben. Der Begriff stammt aus dem lateinischen und lässt sich mit „die fehlerhafte Bezeichnung schadet nicht“ übersetzen.

Im Grundstücksrecht kommt dieser Grundsatz besonders regelmäßig vor. Das typische Beispiel: Verkäufer und Käufer besichtigen gemeinsam ein Grundstück. Im notariellen Kaufvertrag wird versehentlich die Flurstücknummer eines angrenzenden Nachbargrundstücks eingetragen, obwohl beide Seiten das besichtigte Grundstück meinen. Der Wortlaut der Urkunde und der übereinstimmende Wille der Parteien weichen voneinander ab.

Die rechtliche Konsequenz: Nach dem Auslegungsgrundsatz des § 133 BGB ist bei der Auslegung einer Willenserklärung der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften. Stimmen Wille und Erklärung nicht überein, gilt das wirklich Gewollte. Das klingt einfach. In der Praxis ist die Abgrenzung jedoch anspruchsvoll – besonders wenn fraglich ist, ob tatsächlich beide Seiten identisch gedacht haben.

Welche Voraussetzungen müssen für den Grundsatz vorliegen?

Damit der Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ beim Grundstückskauf greift, müssen zwei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein.

Erstens: Beide Parteien müssen übereinstimmend etwas anderes gemeint haben als das im Vertrag Bezeichnete. Ein einseitiger Irrtum genügt nicht. Der Bundesgerichtshof hat dies in seinem Urteil vom 23. Juni 2023 (V ZR 89/22) ausdrücklich bestätigt: Maßgeblich ist, ob ein übereinstimmender Wille beider Vertragsparteien nachgewiesen werden kann, der über den Wortlaut der notariellen Urkunde hinausgeht.

Zweitens: Erforderlich ist, dass überhaupt eine beurkundete Einigung über einen Grundstückskauf vorliegt. Das tatsächlich Gewollte muss dabei nicht gesondert in der Urkunde angedeutet sein. Es reicht ein Anhaltspunkt dafür, dass eine Einigung überhaupt getroffen wurde. In Fällen der falsa demonstratio wird die sogenannte Andeutungstheorie dabei durchbrochen: Der BGH verlangt keinen andeutungsweisen Niederschlag des wirklich Gewollten in der Urkunde. Ausreichend ist, dass der Kaufgegenstand – wenn auch falsch bezeichnet – beurkundet ist.

Entscheidend ist: Das bloße Vorhandensein eines gemeinsamen Irrtums bei einer Besichtigung genügt regelmäßig nicht. Wer ein Grundstück kauft, kauft im Allgemeinen das, was aus Grundbuch und Liegenschaftskataster hervorgeht. Eine Einigung auf ein tatsächlich sichtbares, aber nicht vertraglich bezeichnetes Flurstück setzt voraus, dass beide Parteien nachweislich genau dieses gemeint haben.

Welche Fallgruppen hat die Rechtsprechung anerkannt?

Die Rechtsprechung hat beim Grundstückskauf bestimmte Fallgruppen herausgearbeitet, in denen der Grundsatz falsa demonstratio zur Anwendung kommt.

Am klarsten ist der Fall der Flurstücknummernverwechslung: Beide Parteien wollten ein bestimmtes Grundstück verkaufen und kaufen, im Vertrag wurde versehentlich die Nummer eines anderen Flurstücks eingetragen. Lässt sich dies eindeutig belegen, gilt das wirklich gemeinte Grundstück als Vertragsgegenstand.

Eine weitere Fallgruppe betrifft die irrtümliche Bezeichnung des Kaufgegenstandes als Ganzes, obwohl nur eine bestimmte Teilfläche veräußert werden sollte – oder umgekehrt. Auch hier kann bei beiderseitigem übereinstimmenden Willen das tatsächlich Gewollte maßgeblich sein.

Schwieriger ist die Situation, wenn ein Käufer nach einer Besichtigung irrtümlich annimmt, dass ein angrenzendes Nachbargrundstück mitverkauft wird. Hier hat der BGH im Urteil vom 23. Juni 2023 (V ZR 89/22) klargestellt: Aus dem bloßen gemeinsamen Irrtum bei der Besichtigung kann in der Regel nicht auf einen beiderseitigen Willen zum Mitverkauf des Nachbargrundstücks geschlossen werden. Ein einheitliches optisches Erscheinungsbild zweier Flurstücke reicht allein nicht aus, um den Grundsatz zu begründen.

Was sind die Folgen für das Grundbuch?

Liegt eine falsa demonstratio vor, stellt sich nicht nur die Frage nach dem Inhalt des Kaufvertrags, sondern auch nach der Wirksamkeit der Auflassung (§ 925 BGB). Nach der Rechtsprechung kann bei einer übereinstimmenden Falschbezeichnung grundsätzlich auch die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang das tatsächlich gewollte Grundstück erfassen.
Liegt eine falsa demonstratio vor, hat das unmittelbare Auswirkungen auf das Grundbuch.
Das ist deswegen heikel, weil Grundstückskaufverträge nach § 311b Abs. 1 BGB zwingend einer notariellen Beurkundung bedürfen. Muss dann bei jeder Falschbezeichnung eine neue Urkunde erstellt werden?

Die Antwort bei beiderseitigem Irrtum: Nein. Das wirklich Gewollte gilt bereits aufgrund der Auslegung nach § 133 BGB als Vertragsinhalt. Das Formerfordernis steht dem nicht entgegen: Bei falsa demonstratio verlangt der BGH keinen andeutungsweisen Niederschlag des wirklich Gewollten; ausreichend ist, dass der Kaufgegenstand – wenn auch falsch bezeichnet – beurkundet ist.

Ist das Grundbuch aufgrund der Falschbezeichnung unrichtig eingetragen, kommt eine Berichtigung nach § 894 BGB in Betracht. Voraussetzung ist der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit, etwa durch Auslegung des notariellen Kaufvertrages und Nachweis des übereinstimmenden Willens. Der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB ist nach § 898 BGB unverjährbar.

In der Praxis empfehlen wir, bei Unklarheiten über den Vertragsgegenstand eine Nachtragsurkunde beim Notar erstellen zu lassen. Das schafft Rechtssicherheit und verhindert spätere Auseinandersetzungen. Ist die Beweislage unklar, ist eine Nachtragsurkunde ohnehin zwingend erforderlich.

Wann ist der Grundsatz nicht anwendbar?

Es gibt Konstellationen, in denen der Grundsatz ausscheidet. Der wichtigste Fall: Nur eine der Parteien hat geirrt. Hat der Käufer irrtümlich angenommen, dass ein bestimmtes Flurstück zum Kaufgegenstand gehört, ohne dass der Verkäufer dieselbe Vorstellung hatte, liegt kein beiderseitiger Irrtum vor.

Ebenfalls ausgeschlossen ist die Anwendung, wenn die Parteien sich bei der Besichtigung gemeinsam über die Grundstücksgrenzen geirrt haben, der Kaufvertrag aber eindeutig nur ein bestimmtes Flurstück benennt. Es fehlt dann am notwendigen Beleg, dass beide Seiten ein davon abweichendes Grundstück als Kaufgegenstand vereinbaren wollten.

Auch wenn die im Kaufvertrag enthaltene Bezeichnung zwar ungenau ist, aber keine Fehlbezeichnung darstellt, greift der Grundsatz nicht. Sind die Grenzen des Kaufgegenstandes aus der Urkunde selbst auslegungsfähig zu ermitteln, bleibt es bei der Auslegung nach dem Wortlaut.

Schließlich gilt: Für die Einigung über den Kaufgegenstand bestehen strenge Anforderungen. Ein Hinweis im Vorfeld, eine bloße Erwartung des Käufers oder eine einseitige Vorstellung des Verkäufers reichen nicht aus.

Was passiert, wenn nur eine Seite geirrt hat?

Liegt nur ein einseitiger Irrtum vor, scheidet die falsa demonstratio aus. Das bedeutet aber nicht, dass die irrende Partei schutzlos dasteht. Unter bestimmten Voraussetzungen kommen Schadensersatzansprüche aus culpa in contrahendo in Betracht.

Culpa in contrahendo bezeichnet das Verschulden beim Vertragsschluss. Hat ein Verkäufer vor Vertragsschluss falsche Vorstellungen über den Umfang des Grundstücks beim Käufer geweckt, oder hat er eine erkannte Fehlvorstellung des Käufers nicht aufgeklärt, kann er nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB schadensersatzpflichtig sein.

Der BGH hat im Urteil vom 23. Juni 2023 (V ZR 89/22) ausdrücklich festgestellt, dass Schadensersatzansprüche aus culpa in contrahendo bestehen können, wenn der Verkäufer die Aufklärung über die tatsächliche Grundstücksgrenze schuldhaft unterlassen hat. Der Schadensersatz richtet sich auf das negative Interesse: Die geschädigte Partei wird so gestellt, als hätte sie vom tatsächlichen Inhalt des Vertrages gewusst. In Einzelfällen kann bei Vorliegen bestimmter Umstände auch eine Rückabwicklung des Kaufvertrages in Betracht kommen.

Was sollten Käufer und Verkäufer nach einer Falschbezeichnung konkret tun?

Wer den Verdacht hat, dass sein Grundstückskaufvertrag das falsche Grundstück bezeichnet, sollte zügig handeln. Die wichtigsten Schritte:

Als Erstes sollte der Kaufvertrag anwaltlich geprüft werden. Lässt sich aus den Umständen des Vertragsschlusses nachweisen, welches Grundstück beide Seiten tatsächlich gemeint haben, kann die Falschbezeichnung über den Grundsatz falsa demonstratio non nocet korrigiert werden. Beweismittel hierfür können Besichtigungsprotokolle, vorvertragliche Korrespondenz, Maklerexposés, Lichtbilder oder Zeugenaussagen sein.

Ist das Grundbuch bereits auf Basis der Falschbezeichnung eingetragen, ist Eile geboten. Dritte können durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs nach § 892 BGB geschützte Rechte erwerben. Je früher die Grundbuchunrichtigkeit festgestellt und behoben wird, desto geringer ist das Risiko.

Lässt sich kein beiderseitiger Irrtum belegen, ist zu prüfen, ob Schadensersatzansprüche aus culpa in contrahendo bestehen. Verjährungsfristen sind dabei zu beachten: § 196 BGB sieht eine zehnjährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Übertragung oder Aufhebung von Rechten an Grundstücken sowie für Gegenleistungsansprüche vor. Schadensersatzansprüche aus culpa in contrahendo verjähren grundsätzlich in drei Jahren (§§ 195, 199 BGB). Ist der Anspruch auf Rückabwicklung des Grundstückskaufs gerichtet, gilt nach der Rechtsprechung des BGH jedoch § 196 BGB (zehn Jahre, kenntnisunabhängig nach § 200 BGB; BGH, Urt. v. 23.06.2023, V ZR 89/22). Wir empfehlen, einen solchen Fall nicht ohne anwaltliche Begleitung zu klären.

Fazit: Der Grundsatz falsa demonstratio non nocet bietet Schutz, wenn Käufer und Verkäufer übereinstimmend dasselbe Grundstück gemeint haben, aber im Vertrag eine fehlerhafte Bezeichnung verwendet wurde. Was zählt, ist der wirkliche Wille beider Parteien – nicht der buchstäbliche Wortlaut. Gleichzeitig sind die Anforderungen an den Nachweis dieses übereinstimmenden Willens streng. Die Rechtsprechung hat klare Grenzen gezogen, wann der Grundsatz greift und wann nicht.

Wenn Sie den Verdacht haben, dass Ihr Grundstückskaufvertrag eine Falschbezeichnung enthält, oder wenn Sie vor dem Vertragsschluss sichergehen wollen, dass alles korrekt bezeichnet ist, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

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FAQs zu falsa demonstratio beim Grundstück

Was bedeutet "falsa demonstratio non nocet"?

Der lateinische Grundsatz bedeutet: Eine Falschbezeichnung schadet nicht. Er besagt, dass der wirkliche übereinstimmende Wille beider Vertragsparteien gilt und nicht der fehlerhafte Wortlaut einer Erklärung. Im Immobilienrecht kommt dieser Grundsatz vor allem bei versehentlichen Fehlbezeichnungen von Flurstücknummern in Grundstückskaufverträgen zur Anwendung.

Kann eine Falschbezeichnung im notariellen Kaufvertrag korrigiert werden?

Ja – wenn beide Parteien nachweislich dasselbe gemeint haben. In diesem Fall gilt nach § 133 BGB das wirklich Gewollte und nicht das falsch Bezeichnete. Das Formerfordernis des § 311b Abs. 1 BGB steht dem nicht entgegen: Bei falsa demonstratio verlangt der BGH keinen andeutungsweisen Niederschlag des wirklich Gewollten; ausreichend ist, dass der Kaufgegenstand – wenn auch falsch bezeichnet – beurkundet ist (BGH, Urt. v. 23.06.2023, V ZR 89/22).

Was passiert, wenn nur eine Partei über das Grundstück geirrt hat?

Dann greift der Grundsatz falsa demonstratio nicht. Es liegt kein übereinstimmender Irrtum beider Parteien vor. In diesem Fall kann die betroffene Partei jedoch unter Umständen Schadensersatzansprüche aus culpa in contrahendo geltend machen, wenn die andere Seite eine Aufklärungspflicht verletzt hat.

Welche Beweise sind für die falsa demonstratio erforderlich?

Es muss nachgewiesen werden, dass beide Parteien übereinstimmend ein anderes als das im Vertrag bezeichnete Grundstück gemeint haben. Beweismittel können sein: Besichtigungsprotokolle, vorvertragliche Korrespondenz, Maklerexposés, Zeugenaussagen oder Lichtbilder, aus denen sich die übereinstimmende Vorstellung beider Seiten ergibt.

Was passiert mit dem Grundbuch, wenn eine Falschbezeichnung vorliegt?

Ist das Grundbuch aufgrund der Fehlbezeichnung unrichtig eingetragen, kann eine Berichtigung nach § 894 BGB beantragt werden. Voraussetzung ist der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit. Aus Gründen der Rechtssicherheit empfehlen wir zudem, eine Nachtragsurkunde beim Notar erstellen zu lassen.

Kann ich den Grundstückskaufvertrag anfechten, wenn das falsche Grundstück im Vertrag steht?

Bei einer beiderseitigen Falschbezeichnung ist eine Anfechtung in der Regel nicht erforderlich, da das wirklich Gewollte bereits als Vertragsinhalt gilt. Bei einem einseitigen Irrtum über den Vertragsgegenstand kommt eine Anfechtung nach § 119 Abs. 1 BGB unter engen Voraussetzungen in Betracht. Eine Anfechtung hat weitreichende Folgen und sollte anwaltlich begleitet werden.

Wie lange kann ich Ansprüche wegen einer Falschbezeichnung im Grundstücksvertrag geltend machen?

§ 196 BGB sieht eine zehnjährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Übertragung oder Aufhebung von Rechten an Grundstücken sowie für Gegenleistungsansprüche vor. Schadensersatzansprüche aus culpa in contrahendo verjähren grundsätzlich in drei Jahren (§§ 195, 199 BGB). Ist der Anspruch auf Rückabwicklung des Grundstückskaufs gerichtet, gilt nach der Rechtsprechung des BGH hingegen § 196 BGB (zehn Jahre, kenntnisunabhängig nach § 200 BGB; BGH, Urt. v. 23.06.2023, V ZR 89/22). Eine anwaltliche Prüfung der jeweils geltenden Fristen ist dringend zu empfehlen.

Muss eine neue notarielle Urkunde erstellt werden, wenn eine falsa demonstratio vorliegt?

Das hängt vom Einzelfall ab. Liegt eine eindeutige beiderseitige Falschbezeichnung vor, gilt das Gewollte bereits kraft Auslegung – ohne neue Urkunde. Aus Gründen der Rechtssicherheit empfehlen wir jedoch, eine Nachtragsurkunde beim Notar zu erstellen. Bei unklarer Beweislage ist eine Nachtragsurkunde ohnehin zwingend erforderlich.

Können Dritte von einer falsa demonstratio betroffen sein?

Ja. Ist das Grundbuch aufgrund der Falschbezeichnung unrichtig eingetragen und haben Dritte im Vertrauen auf die Richtigkeit des Grundbuchs Rechte an dem Grundstück erworben, werden diese nach § 892 BGB geschützt. Das unterstreicht, wie wichtig es ist, eine Grundbuchunrichtigkeit schnellstmöglich zu beheben.

Was tun, wenn der Verkäufer die Falschbezeichnung bestreitet?

In diesem Fall kommt es auf die Beweislage an. Die Partei, die sich auf die falsa demonstratio beruft, muss den übereinstimmenden Willen beider Seiten nachweisen. Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, welche Unterlagen und Aussagen als Beweismittel in Betracht kommen, und begleiten Sie durch das gesamte Verfahren.

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